giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt Nam
1.4.1. Pháp luật về môi giới BĐS của một số quốc gia trên thế giới
Trong bối cảnh hiện nay, khi mà sự nền kinh tế ngày càng phát triển, xã hội ngày càng ổn định đồng thời dân số ngày càng tăng, thì nhu cầu về nhà ở cũng theo đó tăng theo. Do đó dịch vụ môi giới BĐS phát triển mạnh mẽ nhằm giải quyết bài toán về chỗ ở một cách nhanh nhất, tốt nhất, chất lƣợng nhất, và đây là loại hình dịch vụ hỗ trợ, thúc đẩy cho các giao dịch về BĐS nhanh chóng thành công. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, quá trình trao đổi hàng hoá diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hoá ngày càng phong phú và phƣơng thức trao đổi hàng hoá theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trƣờng càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lƣợng, đa dạng và phong phú về chủng loại,
tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tƣ vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác là trở thành một nghề. Với tƣ cách là khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lƣu thông hàng hoá rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới đã tồn tại từ lâu trong nền kinh tế hàng hoá, nhất là đối với những hàng hoá mà ngƣời mua và ngƣời bán không dễ dàng gặp nhau. Do đó, vai trò của nghề môi giới BĐS là rất quan trọng, tuy nhiên ở Việt Nam nghề môi giới BĐS còn tồn tại nhiều khó khăn và bất cập. Thông qua hoạt động của môi giới bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai hiện hành sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, nhà ở. Qua đó góp phần làm cho Nhà nƣớc nhìn nhận lại sự yếu kém trong quản lý của mình, thay đổi thái độ đối với giao dịch quyền sử dụng đất, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đƣợc thực hiện phù hợp với bản chất của nó. Từ đó, Nhà nƣớc có những biện pháp xây dựng đƣợc một ngành dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, chất lƣợng cao ở Việt Nam. Để có đƣợc điều này, cần thiết phải tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia có thị trƣờng BĐS và dịch vụ môi giới BĐS phát triển.
Trên thế giới, các quốc gia đều chú trọng và có những quy định đảm bảo phát triển thị trƣờng BĐS nói riêng và nghề môi giới BĐS nói riêng, đặc biệt trong đó có thể đề cập tới một số nƣớc nhƣ Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Australia, Mỹ, các nƣớc Châu Âu. Các quốc gia này có đặc điểm chung là thị trƣờng BĐS rộng lớn và phát triển, ngoài ra hệ thống pháp luật quốc gia dành nhiều sự quan tâm đến thị trƣờng này nhằm thúc đẩy sự phát triển của kinh tế - xã hội nói chung và thị trƣờng BĐS nói
riêng do sự phát triển của của thị trƣờng BĐS ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống và thu nhập của ngƣời dân. Hệ thống pháp luật của các quốc gia khác nhau có những điểm khác nhau tuy nhiên cùng chung một mục đích đó là dành sự quan tâm lớn tới nhu cầu ở của ngƣời dân do liên quan trực tiếp tới nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Ngoài ra, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng không hoàn hảo cho nên các quốc gia này đã dành nhiều thời gian cho việc nghiên cứu để tạo nên những bộ luật tƣơng đối đồng bộ trong các văn bản pháp luật để quản lý và phát triển thị trƣờng, tăng tính chuyên nghiệp trong nghề nghiệp môi giới, tạo môi trƣờng kinh doanh an toàn và lành mạnh để thu hút đầu tƣ. Hệ thống pháp luật về môi giới BĐS của các quốc gia trên nhìn chung đƣợc chia theo những nhóm nhƣ sau:
Thứ nhất, pháp luật liên quan đến môi giới BĐS
Một điểm đặc biệt, một số quốc gia chỉ có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến bất động sản, các hoạt động dịch vụ về bất động sản mà không hề có cho riêng mình Luật kinh doanh BĐS. Cụ thể: Philippines có Luật mua bán bất động sản, Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề môi giới bất động sản và khai báo giao dịch bất động sản, Úc và New Zealand có Luật môi giới bất động sản, Mỹ có luật về cấp phép hành nghề bất động sản hay Thụy Điển có Luật về môi giới bất động sản [5].
Thứ hai, pháp luật quy định về nghiệp vụ môi giới BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS
Hầu hết các quốc gia trên thế giới, nghề nghiệp môi giới BĐS rất phát triển đặc biệt là trong các sàn giao dịch BĐS. Tại đây, ngƣời môi giới phải thông qua những đợt tuyển chọn rắt gắt gao và nghiêm ngặt. Thông qua những thông tin đáng tin cậy và minh bạch tại sàn giao dịch BĐS và nghiệp vụ của mình, ngƣời môi giới BĐS thực hiện nghề nghiệp của mình thông qua những quy định chung của pháp luật về môi giới của quốc gia đó và những
quy định riêng của sàn giao dịch. Một số quốc gia ngoài việc quy định việc giao dịch bất động sản đều thông qua các Trung tâm, nhà môi giới, các văn phòng môi giới bất động sản thì việc giao dịch BĐS còn thông qua sự giúp đỡ của các luật sƣ. Nhƣ vậy, thông qua mạng lƣới các trung tâm môi giới, tƣ vấn pháp luật, tƣ vấn mua bán bất động sản... thì tính chuyên nghiệp của thị trƣờng đƣợc thể hiện một cách rõ nét.
Hầu hết các thành phố ở Mỹ đều có một Hội nghề nghiệp để giúp cho những ngƣời môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả hơn (MLS- Multiple Listing Service). Tổ chức này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực, đồng thời hỗ trợ hoạt động của những nhà tƣ vấn, quản trị và thẩm định giá bất động sản. Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những ngƣời môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này đƣợc sử dụng thành công. Những ngƣời môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc. Hệ thống MLS đã mở ra qua nhiều năm khi 1 ngƣời hành nghề nắm đƣợc rằng chia sẻ thông tin nghĩa là có thu nhập nhiều hơn cho tất cả mọi ngƣời. Vào những năm 1880, đã có 1 hội nghị của các thành viên hiệp hội, những ngƣời này đã trao đổi thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ. Vào những năm 1950, đã có những trang thông tin đƣợc in ấn do hiệp hội địa phƣơng phân phát. Việc này đã đƣợc “công nghệ hoá cao hơn” vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính cá nhân (computer) và thiết bị vi xử lý. Vào những năm 1990, MLS đã có 1 danh mục liệt kê đƣợc in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet [44].
làm dịch vụ tƣ vấn chuyển nhƣợng bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Các luật sƣ phải là nhân viên của tòa và có đầy đủ năng lực pháp lý. Các giấy tờ chuyển nhƣợng chỉ đƣợc văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của luật sƣ. Bên cạnh đó, các chủ sở hữu bất động sản phải tham khảo và nhờ luật sƣ tƣ vấn về bất kỳ vấn đề pháp lý nào liên quan tới hợp đồng giao dịch. Do đó, luật sƣ là ngƣời thực hiện việc tìm hiểu thông tin liên quan tới bất động sản, giấy tờ sở hữu, các yêu cầu của cơ quan Nhà nƣớc và hoàn tất việc chuyển nhƣợng.
Với hai quốc gia Australia và New Zealand, phần lớn các bất động sản đƣợc bán qua các đại lý môi giới, thanh toán bằng tài khoản ủy thác. Tất cả các đại lý này đều phải đƣợc cấp phép, nếu vi phạm sẽ chịu mức phạt khoảng 100 đô la Úc với cá nhân, 500 đô la với tổ chức và bị phạt tù từ 1 tới 2 năm. Các đại lý này thực hiện theo chức năng, thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng và đƣợc thu các khoản phí theo các điều khoản hợp đồng.
Thứ ba, pháp luật về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Theo quy định của các quốc gia trên thế giới, muốn hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đây đƣợc coi là quy định chặt chẽ nhất trong những lĩnh vực môi giới BĐS. Các các nhân phải trải qua quy trình đào tạo và sát hạch nghiêm túc cũng nhƣ phải đáp ứng những điều kiện nhất định để đƣợc cấp chứng chỉ hành nghề hoặc thẻ hành nghề môi giới BĐS. Trình độ nghiệp vụ cũng nhƣ các kỹ năng của ngƣời môi giới phản ánh mức độ chuyên nghiệp của ngƣời môi giới cho nên việc tham khảo kiến thức trong lĩnh vực môi giới BĐS ở các quốc gia có thị trƣờng BĐS phát triển là hoàn toàn cần thiết.
Ở Mỹ
hành vi lừa đảo. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang, do Hội đồng các thành viên soạn thảo, những thành viên này do Thống đốc bang bổ nhiệm. Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (NAR) tập hợp các nhà tƣ vấn, môi giới, quản trị và định giá bất động sản chuyên nghiệp. Theo đó, lĩnh vực pháp luật về quản lý môi giới bất động sản có một số nội dung sau:
Cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp Liên bang cấp. Cá nhân muốn đƣợc cấp giấy phép hành nghề môi giới bất động sản phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức môi giới bất động sản do các cơ sở giáo dục đƣợc Chính quyền bang cho phép tổ chức. Sau đó, họ phải tham gia kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề. phải thi trả lời nhiều câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan tới bất động sản, phải tham gia một khóa đào tạo khoảng 120 giờ, cùng với từ 1 tới 3 năm kinh nghiệm mua bán bất động sản. Giấy phép này có giá trị từ 1 tới 2 năm. Do các điều kiện và quy định về môi giới ở Mỹ khá chặt chẽ, đòi hỏi kinh nghiệm nên hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản cao, thị trƣờng bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển. Tiêu biểu nhƣ Luật cấp phép hành nghề bất động sản bang New York có một số các quy định nhƣ: ngƣời đƣợc kiểm tra về năng lực trƣớc khi đăng ký hành nghề môi giới phải cung cấp bằng chứng để chứng minh là mình có kiến thức tốt về tiếng Anh, hiểu rõ các mục đích chung và các hiệu lực pháp lý liên quan đến các nghiệp vụ môi giới và các giấy tờ liên quan nhƣ chứng thƣ bảo đảm, thế chấp, hợp đồng bán và cho thuê đất, hiểu rõ về các nghĩa vụ giữa chủ sở hữu và đại lý cũng nhƣ các điều khoản của phần này. Sau khi chứng minh đƣợc năng lực cá nhân, ngƣời đăng ký cũng phải chứng minh rằng mình đã tham dự ít nhất 120 giờ và đã hoàn thành tốt các khóa học về bất động sản đƣợc phê
duyệt bởi Bộ trƣởng liên quan đến phƣơng pháp, nội dung và quy trình giám sát. Tuy nhiên, sự phê duyệt các khóa học này có thể sẽ bị thu hồi nếu xảy ra việc Bộ Nội vụ xem xét thấy các khóa học là không phù hợp, hoặc một số trƣờng hợp khác.
Bên cạnh đó, các khóa học từ xa và trực tuyến sẽ đƣợc Bộ Nội vụ phê duyệt với điều kiện đơn vị tổ chức chứng minh đƣợc khả năng của mình trong việc quản lý và xác nhận sự tham gia của ngƣời đăng ký trong thời hạn cụ thể. Ngoài thẩm quyền phê duyệt các khóa học từ xa và trực tuyến trên đây, Bộ Nội vụ còn quy định về các chủ đề đào tạo hoặc thời gian đào tạo phải đƣợc thực hiện theo mô hình lớp học (Gail Lyons, The U.S. brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trƣờng bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005).
Ở Tây Âu
Khi tham gia hoạt động môi giới bất động sản tại các nƣớc Tây Âu, ngƣời môi giới phải tuân theo những tiêu chuẩn nghề nghiệp chung của lĩnh vực dịch vụ bất động sản và hoạt động này mang tính cạnh tranh cao. Hoạt động môi giới bất động sản phải tuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp do khoảng 40 Hiệp hội các nhà môi giới đề ra. Đơn cử nhƣ ở Ba Lan, để tham gia hoạt động môi giới bất động sản, các thí sinh phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty môi giới, phải trực tiếp tiến hành các thƣơng vụ và các thƣơng vụ này phải thành công để có đƣợc chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Sau đó thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia đƣợc tổ chức bởi Hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp. Kỳ thi đƣợc tổ chức theo hình thức thi viết và vấn đáp. Các thí sinh tham gia thi phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chƣơng trình đạo tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà
đất và phát triển đô thị. Khóa đào tạo chuyên nghiệp kéo dài 06 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện 15 thƣơng vụ môi giới chính thức và vƣợt qua kỳ thi quốc gia [35]. Tính đến nay, ở Ba Lan có 25 Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, đƣợc thành lập tại 16 tỉnh.
Ở Trung Quốc
Thành phố Thƣợng Hải, Trung Quốc quy định rõ ràng và chặt chẽ về chủ thể môi giới bất động sản. Trƣớc khi hành nghề môi giới phải trải qua các lớp huấn luyện sát hạc thống nhất trên cả nƣớc. Cục nhà đất thành phố đảm nhiệm việc ra đề thi, thẩm tra và cấp phép cho các tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận hành nghề. Các quy định đối với ngƣời môi giới BĐS cụ thể nhƣ sau:
- Theo đó, cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thƣờng trú tại Thƣợng Hải, có trình độ văn hóa tốt nghiệp trung học phổ thông, đã tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dƣỡng về nghiệp vụ môi giới của Cục quản lý nhà, đất thành phố thì đƣợc cấp giấy chứng nhận đủ tƣ cách hành nghề môi giới bất động sản mới đƣợc hoạt động môi giới bất động sản.
- Đối với ngƣời xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trƣớc khi hành nghề. Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cƣơng sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tƣ cách cho ngƣời thi đỗ.
- Ngƣời đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhƣng vì nguyên nhân hai năm không nhận đƣợc giấy chứng nhận tƣ cách ngƣời môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tƣ cách ngƣời môi giới bất động sản hai năm chƣa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sản hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tƣ cách ngƣời môi giới bất động sản đã cấp tất nhiên bị hủy bỏ.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy