3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật
3.4.1. Hoàn thiện các quy định về các hoạt động của Ngân hàng thương mạ
Hoàn thiện chính sách quản lý rủi ro tại Ngân hàng
Bộ phận quản lý rủi ro của Ngân hàng xác định các loại rủi ro hạn mức rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải. Hạn mức này sẽ đƣợc Ban điều hành xem xét lại, xác định những rủi ro cần đƣợc ƣu tiên theo dõi và kiểm soát. Ban điều hành phải tìm ra sự cân bằng tối ƣu giữa chi phí cho các thủ tục kiểm soát và lợi ích đem lại từ các thủ tục đó, từ đó lựa chọn các thủ tục kiểm soát rủi ro phù hợp.
Nâng cao hiệu quả công tác xét xử, giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng
Tòa án nhân dân các cấp cần tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao nghiệp vụ, kiến thức chuyên môn; đi đôi với bồi dƣỡng, bảo đảm thực hiện tốt công tác xét xử các tranh chấp về đất đai nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất.
Công khai thông tin giao dịch bảo đảm
Để quyền của bên thế chấp đƣợc đảm bảo và thực thi một cách hiệu quả thì hệ thống đăng ký TSBĐ phải đƣợc thiết lập một cách công khai, cung cấp thông tin về quyền đối với tài sản cho ngƣời thứ ba. Để thực hiện đƣợc điều này, cần phải xây dựng hệ thống quốc gia để công khai các thông tin về ngƣời phải thi hành án; về tài sản để ngân hàng xác minh tình trạng tài sản khi nhận thế chấp; đặc biệt là tình trạng bảo lƣu quyền sở hữu phải đăng ký công khai và chỉ có hiệu lực khi đƣợc đăng ký…; Hơn thế, cần ban hành Luật Đăng ký tài sản, trong đó quy định một Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý, công khai dữ liệu đăng ký tài sản và tình trạng pháp lý tài sản. Trong thời gian chƣa ban hành Luật, kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tƣ Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng nhanh chóng xây dựng dữ liệu thông tin quốc gia về tình trạng pháp lý của tài sản (động sản và bất động sản), bao gồm lịch sử tham gia giao dịch, tình trạng pháp lý, tình trạng kê biên, thi hành án, hạn chế giao dịch đối với tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, trong đó có giao dịch ngân hàng.
3.4.2. Hoàn thiện các quy định về các thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Nâng cao nhận thức về hệ thống đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm, hoàn thiện qui định pháp luật liên quan, các tính năng, tạo sự thân thiện với ngƣời sử dụng đăng ký trực tuyến, đảm bảo cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm chính xác, giúp thị trƣờng tín dụng hoạt động hiệu quả, an toàn… nhằm phát huy tốt hơn nữa lợi thế của phƣơng thức đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với chủ trƣơng cải cách hành chính và xu thế phát triển hiện đại.
- Cần xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý TSTC: quy định cơ chế ba bên: ngân hàng – ngƣời thế chấp – tổ chức hoặc cá nhân thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý đƣợc nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp; đồng thời giữ đƣợc uy tín cho khách hàng.
- Tăng cƣờng công tác tuyển chọn và đào tạo cán bộ trong lĩnh vực quản lý nhà đất. Thực tế cho thấy, việc thực hiện cơ chế một cửa đã đƣợc tổ chức triển khai và thực hiện trong những năm gần đây, kết quả đạt đƣợc cũng đáng ghi nhận. Song, xét ở bình diện chung và trên phạm vi cả nƣớc có thể thấy, chất lƣợng và hiệu quả của cơ chế một cửa này chƣa đồng bộ và chƣa có sự nhất quán, không đảm bảo về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, nếu không muốn nói là yếu kém của phần lớn cán bộ cấp xã, phƣờng, thị trấn. Phần lớn lực lƣợng này chƣa nắm bắt và hiểu biết rõ tinh thần của pháp luật hiện hành khi đảm nhận trọng trách. Tại nhiều địa phƣơng, sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – là cơ quan đầu mối thực hiện các thủ tục có liên quan đến đất đai cho ngƣời dân đƣợc thành lập nhƣng chất lƣợng hoạt động không có sự thay đổi về chất, thực chất chỉ là “rƣợu cũ bình mới”, bởi vẫn những con ngƣời đó, với tƣ duy pháp lý đó, với phong cách làm việc đó và với chế độ, trách nhiệm không có gì thay đổi thì hy vọng gì có một tƣơng lai sáng sủa hơn!
Ngoài những giải pháp đã nêu trên, thiết nghĩ, để việc xử lý tài sản thế chấp bất động sản và việc giải quyết tranh chấp nhanh chóng và có hiệu quả trong thời buổi công nghệ hiện đại ngày nay – thời đại công nghệ 4.0 thì việc các cơ quan, tổ
chức có liên quan (ngân hàng, tổ chức công chứng, tổ chức bán đấu giá, Tòa án, Viện kiểm sát, Văn phòng đăng ký đất đai…) cần phải xây dựng đƣợc những trang thông tin trực tuyến nhƣ trang web (website), tham gia diễn đàn mạng xã hội (ví dụ: facebook, twitter, instagram)… để có thể kịp thời cập nhật thông tin, đính chính thông tin, thông báo công khai đến tất cả các cá nhân, tổ chức trong xã hội về những thông tin liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp, giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng khi cần thiết. Bởi, thực tiễn có những trƣờng hợp việc xử lý tài sản bị ảnh hƣởng với cơ quan ngôn luận, báo chí, các trang mạng xã hội… khi các đơn vị này đƣa tin sai sự thật, chƣa phản ánh công bằng và không khách quan. Ví dụ, có những trƣờng trƣờng hợp, bên vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng không trả nợ, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ, ngân hàng đã thực hiên đúng theo quy định của pháp luật và tiến hành các biện pháp xử lý tài sản thế chấp trong phạm vi pháp luật cho phép nhƣ thu giữ tài sản thế chấp, bán đấu giá hoặc yêu cầu thi hành án cƣỡng chế thì báo chí lại đƣa tin không đúng sự thật khi miêu tả bên vay (hoặc bên thế chấp) nhƣ nạn nhân bị ức hiếp, chịu nhiều bất công còn ngân hàng và chính quyền địa phƣơng lạm quyền, chiếm đoạt tài sản công dân, có hành vi côn đồ, xã hội đen… Điều này ảnh hƣởng nghiêm trọng đến hình ảnh, danh dự và uy tín của ngân hàng và cơ quan chức năng khi thực hiện nhiệm vụ. Vì vậy, nếu xây dựng đƣợc các trang thông tin trực tuyến nhƣ đề xuất trên, thì các ngân hàng và cơ quan, tổ chức có liên quan có thể nhanh chóng, kịp thời ra thông báo, đƣa thông tin ra công chúng và đính chính thông tin nếu báo chí đƣa tin sai sự thật. Hơn hết, khi xây dựng trang thông tin trực tuyến, công chúng dễ dàng tiếp cận thông tin và càng thể hiện đƣợc sự công khai minh bạch trong quá trình xử lý tài sản thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng. Đề xuất này cũng phù hợp với tốc độ phát triển về trình độ khoa học công nghệ hiện nay khi Việt Nam đang đi theo con đƣờng phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong nền kinh tế toàn cầu hóa.
Kết luận chƣơng 3
Hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một việc rất quan trọng. Trƣớc hết, để tiến tới góp phần xây dựng một hệ thống pháp luật thực sự vững mạnh thì những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng không chỉ cần cụ thể, rõ ràng và dễ hiểu, dễ dàng áp dụng cho ngƣời dân mà còn phải linh hoạt, hài hòa với pháp luật quốc tế. Hơn nữa, từ phƣơng diện lý luận và thực tiễn cho thấy các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, dẫn đến việc áp dụng trong thực tế gặp nhiều khó khăn. Do đó việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần đƣợc thực hiện nhanh chóng tất nhiên phải dựa trên đƣờng lối, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc, tạo sự đồng bộ với các ngành luật khác và phù hợp với thực tiễn.
Để hoàn thiện quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần phải thực hiện một số giải pháp sau: Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nƣớc ngoài; Hoàn thiện các quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; Bổ sung quy định về thủ tục thành lập, cơ chế tổ chức và hoạt động của tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất; Bổ sung quy định về tiêu chí xác định thành viên của hộ gia đình; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức của xã hội về pháp luật đất đai nói chung và các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng
KẾT LUẬN
Hợp đồng có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động của các cơ quan, tổ chức cũng nhƣ cá nhân. Đây chính là ràng buộc pháp lý về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng, là căn cứ để giải quyết những tranh chấp liên quan đến những vấn đề mà các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận và thống nhất. Trong giai đoạn hiện nay, khi đất nƣớc đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các quan hệ xã hội do tác động của nền kinh tế thị trƣờng trở nên phức tạp và đa dạng hơn thì sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ về Hợp đồng nói chung và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trở nên cần thiết.
Nhiều đề tài khoa học đã nghiên cứu lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất, thực trạng và đƣa ra giải pháp để hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chƣa có một đề tài nào nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong luận văn này, tôi đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các quy định pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các vƣớng mắc cần tháo gỡ khi áp dụng pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời nêu lên một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự 2015, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
2. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
3. Quốc hội (2014), Luật Công chứng năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
4. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch đảm bảo;
5. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
6. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
7. Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm;
8. Tapchitoaan.vn,https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/the-chap-quyen-
su-dung-dat-la-tai-san-chung-cua-ho-gia-dinh, 15/7/2018;
9. Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội;
10. Chính phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 của Chính phủ về Đăng ký biện pháp bảo đảm;
11. Ngân hàng Nhà nƣớc (2016), Thông tƣ số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của TCTD, Chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài đối với khách hàng;
12. Tòa án nhân dân tối cao (2017), Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng, xử
lý nợ xấu hƣớng dẫn việc xác định chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất;
13. Tòa án nhân dân tối cao (2017), 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 về Giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ;
14. Thảo Nguyên, Chi tiết 12 đại án kết thúc điều tra, truy tố, xét xử năm 2017, thanhtra.com.vn, http://thanhtra.com.vn/chinh-tri/doi-noi/chi-tiet-12-dai-
an-ket-thuc-dieu-tra-truy-to-xet-xu-nam-2017_t114c67n117889,
19/04/2017;
15. Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015, Sách chuyên khảo, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam;
16. Tòa án nhân dân TPHCM (2011), Bản án kinh doanh thƣơng mại sơ thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18/01/2013;
17. TS. Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Sách chuyên khảo, Nxb Chính trị quốc gia sự thật.