2.1.1.1 Bên thế chấp
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các chủ thể sử dụng đất dƣới đây có quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, việc thực hiện các quyền phải đƣợc sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nƣớc cho thuê đất trả trƣớc tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác và Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tƣ xây dựng công trình ngầm (Khoản 2, 3 Điều 174; Khoản 2, 3, 4 Điều 176; Khoản 1 Điều 177; Khoản 1 Điều 178 Luật Đất đai năm 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, 3 Điều 179; khoản 1 Điều 180 Luật Đất đai năm 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ tại Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài hình thành do nhận chuyển nhƣợng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (Khoản 1, 3, 4 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc hoặc Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nƣớc trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhƣợng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc. Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nƣớc trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhƣợng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; Doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đƣợc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất nhƣ ngân sách nhà nƣớc cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài ; Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tƣ cách là tổ chức kinh tế trong nƣớc vào liên doanh với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài (Điều 184 Luật Đất đai năm 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc các đối tƣợng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013).
Những chủ thể này đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế còn đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng đã
trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất. Sở dĩ có sự khác nhau về quyền thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất dựa trên từng hình thức giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ tài chính mà họ phải nộp khi đƣợc giao đất, cho thuê đất. Đối với các chủ thể sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, thì họ phải bỏ tiền ra “mua” quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong thời hạn sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất có quyền sử dụng đất nên họ đƣợc quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Ngƣợc lại, nếu ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc giao đất nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; xét dƣới góc độ kinh tế, ngƣời sử dụng đất chỉ “mƣợn” quyền sử dụng đất nên họ không đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
2.1.1.2 Bên nhận thế chấp
Theo các quy định từ Điều 166 – Điều 187 của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bên nhận thế chấp là “tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam”. Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 thì tổ chức tín dụng đƣợc phép
hoạt động tại Việt Nam bao gồm:
- Các tổ chức tín dụng Việt Nam bao gồm: Ngân hàng (Ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc, Ngân hàng thƣơng mại cổ phần, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng hợp tác xã); Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô và Quỹ tín dụng nhân dân.
- Tổ chức tín dụng nƣớc ngoài, bao gồm: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nƣớc ngoài, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nƣớc ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nƣớc ngoài.
Nhƣ vậy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật hiện hành so với các văn bản trƣớc đây đã đƣợc mở rộng hơn rất nhiều. Thay vì nguồn vốn cung ứng cho ngƣời dân trƣớc đây bị khống chế bởi một chủ thể hạn hẹp là các ngân hàng của nhà nƣớc và các tổ chức tín dụng của Việt Nam thì nay pháp luật đất đai đã tạo ra khả năng và cơ hội rộng lớn hơn cho ngƣời có nhu cầu về vốn đƣợc lựa chọn chủ thể nhận thế chấp phong phú và đa dạng hơn. Theo đó, các tổ chức tín dụng trong nƣớc không chỉ bó hẹp ở loại hình tổ chức tín dụng của nhà nƣớc, mà cả các ngân hàng thƣơng mại cổ phần, quỹ tín dụng nhân dân cũng đƣợc phép hoạt động. Mở rộng hơn nữa đó là sự ghi nhận và cho phép các tổ chức tín dụng liên doanh, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng 100% vốn nƣớc ngoài đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam, bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác… cũng trở thành chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Sự thay đổi theo hƣớng mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên của pháp luật hiện hành là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp với thực tế khách quan. Một mặt, tạo môi trƣờng pháp lý cho các tổ chức kinh doanh tiền tệ đƣợc thực hiện đúng chức năng của mình, thông qua đó cũng tạo nên sự cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh giữa các tổ chức tín dụng. Mặt khác, mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp sẽ tạo điều kiện và cơ hội cho các nhà đầu tƣ, kinh doanh lựa chọn và mở rộng kênh huy động vốn, khai thác tối đa nguồn vốn không chỉ trong nƣớc mà còn từ nƣớc ngoài phục vụ cho công việc của mình, tạo cơ hội tốt cho ngƣời sử dụng
đất lựa chọn ngƣời cho vay vốn có chất lƣợng phục vụ tốt nhất.