3.3.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể thế chấp
BLDS 2015 ra đời chỉ điều chỉnh quan hệ nhân thân, tài sản đối với cá nhân và pháp nhân, còn các chủ thể khác nhƣ hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tƣ cách pháp nhân lại không quy định điều chỉnh nhƣ trƣớc đây. Trong khi Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật về thuế, quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc,… vẫn còn thừa nhận những chủ thể này đƣợc phép tham gia giao dịch. Cần phải có sự thống nhất hƣớng giải quyết vƣớng mắc về chủ thể đƣợc phép giao dịch dân sự giữa Bộ tƣ pháp với Bộ kế hoạch đầu tƣ, Ngân hàng nhà nƣớc hoặc cần phải có văn bản pháp luật điều chỉnh thống nhất các quy định về chủ thể tham gia giao dịch dân sự.
Về vấn đề bên thứ ba dùng tài sản của mình để thế chấp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng. Pháp luật cần hƣớng dẫn cụ thể hơn về trƣờng hợp này thì bản chất sẽ là hợp đồng thế chấp hay hợp đồng bảo lãnh? Đặc biệt, cần phải có án lệ về trƣờng hợp dùng tài sản của bên thứ ba để thế chấp nhằm đảm bảo cho hợp đồng tín dụng của bên vay để có thể điều chỉnh đƣợc thực tiễn khi mà hiện nay rất nhiều ngân hàng đã ký kết hợp đồng thế chấp. Đồng thời, có án lệ sẽ thống nhất đƣợc đƣờng lối xét xử chung cho các cấp Tòa án, tránh trƣờng hợp gây kéo dài thời gian giải quyết vụ án khi bản án, quyết định bị sửa, bị hủy nhiều lần để trả hồ sơ về xét xử lại theo thủ tục chung.
Pháp luật cần quy định cụ thể và rõ ràng về tiêu chí xác định tƣ cách pháp lý của hộ gia đình: số lƣợng thành viên, tài sản chung của hộ gia đình, giấy tờ pháp lý chứng minh tƣ cách pháp lý của hộ gia đình.
- Đối với tiêu chí xác định thành viên của hộ gia đình quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 nên quy định theo hƣớng: là thành viên đang sống chung trong hộ gia đình và có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dƣỡng (trong trƣờng hợp nhận nuôi con nuôi) với chủ hộ tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với quy định các giấy tờ làm căn cứ xác định thành viên hộ gia đình cũng nhƣ cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về hộ gia đình.
+ Trƣờng hợp trong Hợp đồng cho thuê đất ghi đầy đủ thông tin về các thành viên hộ gia đình tại thời điểm Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền cung cấp thông tin về thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ.
+ Trƣờng hợp trong hợp đồng không ghi hoặc ghi không đầy đủ thông tin về các thành viên trong gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng với chủ hộ thì khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, công chứng viên thực hiện việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ dựa trên các giấy tờ sau đây do ngƣời yêu cầu công chứng cung cấp:
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc Giấy khai sinh hoặc Quyết định nuôi con nuôi trong trƣờng hợp xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dƣỡng với chủ hộ tại thời điểm hộ gia đình đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản xác nhận quan hệ sống chung của thành viên hộ gia đình với chủ hộ tại thời điểm hộ gia đình đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn cấp. Thành viên hộ gia đình sống chung là những ngƣời có tên trong Sổ Hộ khẩu và những ngƣời không có tên trong Sổ Hộ khẩu nhƣng đang sống cùng chủ hộ tại thời điểm đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ Nhà nƣớc cấp cho ngƣời sử dụng đất để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất là quá chậm làm hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất trong đó có quyền
thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Do vậy, các địa phƣơng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Bên cạnh đó, đối với các doanh nghiệp đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nƣớc và đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì pháp luật cũng nên quy định đƣợc thực hiện việc thế chấp quyền sử đụng đất.
3.3.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thủ tục thiết lập hợp đồng
Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Quy định này cần đƣợc Tòa án giải thích theo hƣớng không bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp nếu đƣợc xác lập hợp lệ mà không cần phải đăng ký. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp chỉ có quyền đối kháng đối với bên thứ ba khi hợp đồng thế chấp đƣợc đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thêm nữa, để giảm thiểu chi phí và tiết kiệm cho các bên, nên bỏ quy định bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Ngoài ra, án lệ cũng cần thừa nhận hợp đồng thế chấp bằng miệng nhƣng đƣợc cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp công nhận sự tồn tại của hợp đồng và nội dung của nó, thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực đối với hai bên. Song việc xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở hợp đồng miệng phải đƣợc thực hiện thông qua thủ tục tƣ pháp hoặc chỉ đƣợc tự xử lý tài sản thế chấp nếu bên thế chấp đồng ý.
3.3.4 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp
Quy định rõ cơ chế xử lý TSTC trong trƣờng hợp thế chấp tách rời giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Về vấn đề này, cả BLDS và Luật đất đai đều không đề cập. Tại Khoản 2 Điều 68 Nghị định 163 mới chỉ quy định cơ chế xử lý
TSTC trong trƣờng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất; còn ngƣợc lại, nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận thế chấp tài sản gắn liền với đất có cơ chế xử lý nhƣ thế nào thì pháp luật đang bỏ ngỏ. Các tài sản trên đất có đƣợc xử lý cùng với quyền sử dụng đất thế chấp hay không? Cơ chế thanh toán cụ thể ra sao từ số tiền thu về của việc xử lý quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất đó?
Cần phải có văn bản hƣớng dẫn cụ thể đối với phƣơng thức tự bán tài sản, phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Quy định rõ về quyền và nghĩa của bên nhận bảo đảm, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của cơ quan chức năng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thể chấp mà TCTD xử lý tài sản để bảo đảm thu hồi nợ theo các phƣơng thức xử lý đƣợc pháp luật quy định. Cụ thể, cần quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền (nhƣ Văn phòng đăng đăng ký đất đai) trong việc sang tên, tính thuế khi TCTD tự chủ động xử lý tài sản thế chấp mà không yêu cầu sự chấp thuận, ủy quyền của bên bảo đảm thay vào đó, TCTD chỉ cần xuất trình hợp đồng thế chấp tài sản để thay thế cho văn bản đồng ý của chủ sở hữu nhƣ theo quy định tại Nghị định 163/2010 và Thông tƣ liên tịch 16/2014/TTLT-BTP- BTNMT-NHNN về hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Việc quy định nhƣ trên, tạo tiền đề cho các bên thỏa thuận, tự lựa chọn phƣơng thức xử lý tài sản khi ký kết hợp đồng thế chấp và có cơ chế giải quyết khi xử lý tài sản thế chấp. Pháp luật cần có quy định tôn trọng sự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, các phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp có thể bao gồm: bán đấu giá tài sản, ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, ngân hàng tự bán tài sản không cần thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc bất kỳ một phƣơng thức khác mà các bên có thể thỏa thuận (ví dụ: Ngân hàng và bên thế chấp có thể thỏa thuận khi xảy ra sự kiện thuộc trƣờng hợp ngân hàng đƣợc quyền xử lý tài sản thế chấp thì ngân hàng có quyền chuyển giao tài sản thế chấp cho bên thứ ba đã có thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp hoặc bên thứ ba do ngân hàng chỉ định). Nhƣ thế sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian của
các cơ quan cũng nhƣ các chủ thể tham gia thế chấp. Điều này sẽ giúp cho việc bảo đảm quyền lợi của bên thế chấp bởi thời gian chậm xử lý quyền sử dụng đất bao nhiêu thì lãi suất càng tăng bấy nhiêu, chi phí cho việc quản lý quyền sử dụng đất trong thời gian chờ xử lý cũng ngày càng tăng, chƣa tính đến quyền sử dụng đất có thể trƣợt giá theo thị trƣờng, tài sản, các công trình xây dựng trên đất sẽ ngày càng khấu hao và mất giá.
Liên quan đến nội dung xử lý nợ xấu tại các TCTD, Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng và Quyết định số 1058/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án cơ cấu lại các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 hƣớng tới việc xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 từ hoạt động cơ cấu lại các TCTD sau một năm triển khai đã tạo ra những dấu ấn rõ nét và chuyển biến tích cực trong công tác xử lý nợ xấu và công tác cơ cấu lại TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020. Nghị quyết 42 không điều chỉnh toàn bộ những vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng nhƣ đề tài mà tác giả đang thực hiện nhƣng Nghị quyết 42/2017 ra đời, đã và đang đƣợc áp dụng trên thực tế mang lại những hiệu quả nhất định mà trƣớc đây chƣa có văn bản nào có thể giải quyết đƣợc, giúp các TCTD thu hồi lại một số tài sản lớn trong một thời gian ngắn và nhanh chóng giảm tỷ lệ nợ xấu. Trong đó, Nghị quyết 42/2017 đã có những quy định tiến bộ về vấn đề quyền thu giữ TSBĐ, trách nhiệm của chính quyền địa phƣơng các cấp và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ, áp dụng thủ tục rút gọn trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến TSBĐ tại Tòa án… Điều này đã mang lại những hiệu quả tích cực trong việc xử lý tài sản thế chấp của TCTD, tín hiệu đáng mừng trong lĩnh vực thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.