Tuy nhiên, không phải chủ thể sử dụng đất nào cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn và không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tƣợng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bao gồm:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ).
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nhƣ vậy, GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là ngƣời sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cơ sở pháp lý để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất là họ đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, hiện nay trong phạm vi cả nƣớc, chúng ta vẫn chƣa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất. Hiện nay trong cả nƣớc vẫn chƣa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ do nhiều nguyên nhân đã gây khó khăn cho ngƣời sử dụng đất trong việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn.
Thứ hai, đất không có tranh chấp.
Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đất không có tranh chấp đƣợc hiểu là tại thời điểm thế chấp không có bất
cứ khiếu kiện, tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quy định hiện hành, cơ quan có thẩm quyền xác nhận về đất không có tranh chấp là Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất. Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất sẽ không đƣợc thực hiện cho đến khi tranh chấp đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết xong. Vì thế để phòng, tránh rủi ro có thể xảy ra đối với số vốn cho vay, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải thẩm tra kỹ hồ sơ thế chấp, tìm hiểu mọi thông tin về quyền sử dụng đất thế chấp trƣớc khi nhận thế chấp.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Nếu ngƣời sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp (đất đƣợc cấp GCNQSDĐ) nhƣng quyền sử dụng đất này lại thuộc đối tƣợng đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác bởi ngƣời sử dụng đất chƣa hoặc không thực hiện nghĩa vụ cam kết dẫn đến việc cơ quan thi hành án buộc phải kê biên để bảo đảm thi hành án thì khi đó quyền sử dụng đất này không thể trở thành đối tƣợng của quan hệ thế chấp. Cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định niêm phong và cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất này trên thị trƣờng.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.
Ở nƣớc ta chỉ có toàn dân mới là chủ sở hữu đất đai (Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai). Do vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không có quyền sở hữu đất đai. Họ chỉ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có thời hạn để sử dụng. Hết thời hạn này, họ có thể bị Nhà nƣớc thu hồi đất (mất quyền sử dụng đất) hoặc đƣợc Nhà nƣớc gia hạn tiếp tục sử dụng trong trƣờng hợp có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt. Chính vì vậy, ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc đem thế chấp quyền sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất (tức là còn đang trong thời hạn sử dụng đất). Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không đƣợc Nhà nƣớc cho phép tiếp tục sử dụng thì ngƣời sử dụng đất đƣơng nhiên bị mất quyền sử dụng đất.