và tài sản gắn liền với đất
Trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chúng ta cần lƣu ý tới những nội dung chủ yếu nhƣ sau: Thứ nhất, các bên của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là bên có tài sản đƣợc phép giao dịch thế chấp. Bên thế chấp thế chấp cho chính khoản vay của mình hoặc thế chấp cho khoản vay của bên thứ ba. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế, cá nhân, ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép hoạt động, có chức năng cho vay, nhận thế chấp để cung ứng vốn cho bên vay nhằm thu lãi. Thứ hai, nội dung liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng cũng cần lƣu ý. Theo
đó, đối tƣợng của hợp đồng là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất: Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản, đối tƣợng trong quan hệ thế chấp. Tài sản trên thuộc sở hữu của bên thế chấp, đƣợc phép giao dịch, không có tranh chấp, không bị thi hành án cho bên thứ ba. Ngoài ra, đất, tài sản gắn liền với đất phải đƣợc liệt kê đầy đủ, cụ thế. Đối với đất thì phải ghi rõ diện tích, sơ đồ thửa đất, diện tích đất, số của tờ bản đồ,địa chỉ thửa đất, hình thức sử dụng chung hay sử dụng riêng, những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có) ngày tháng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nơi cấp, chủ nhân của quyền sử dụng đất nói trên. Đối với tài sản gắn liền với đất thông thƣờng là nhà ở hoặc công trình kiên cố. Theo đó, phải ghi rõ diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, giấy phép xây dựng (nếu có). Các công trình quan trọng khác phải đƣợc ghi nhận trong hợp đồng. Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là nội dung quan trọng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Theo đó việc thế chấp ghi nhận việc chuyển giao các giấy tờ chứng nhận hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 320 và 321 BLDS 2015.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trƣờng hợp các bên có thỏa thuận, trừ trƣờng hợp luật có quy định khác; 2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; 3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; 4. Khi tài sản thế chấp bị hƣ hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tƣơng đƣơng, trừ trƣờng hợp có thoả thuận khác; 5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; 6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trƣờng hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này; 7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của ngƣời thứ ba đối với tài sản thế
chấp, nếu có; trƣờng hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của ngƣời thứ ba đối với tài sản thế chấp; 8. Không đƣợc bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: 1. Khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận; 2. Đầu tƣ để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; 3. Nhận lại tài sản thế chấp do ngƣời thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc đƣợc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; 4. Đƣợc bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trƣờng hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu đƣợc, tài sản hình thành từ số tiền thu đƣợc, tài sản đƣợc thay thế hoặc đƣợc trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trƣờng hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp đƣợc quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhƣng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng nhƣ thỏa thuận; 5. Đƣợc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật; 6. Đƣợc cho thuê, cho mƣợn tài sản thế chấp nhƣng phải thông báo cho bên thuê, bên mƣợn biết về việc tài sản cho thuê, cho mƣợn đang đƣợc dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Về nguyên tắc, trong quan hệ thế chấp tài sản bên thế chấp phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản hoặc giấy tờ chứng nhận về quyền tài sản đó. Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đó là tài sản hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Việc bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp vừa chứng minh quyền sử
dụng đất là của ngƣời thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bên thế chấp quyền sử dụng đất không thể sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó để đem đi chuyển nhƣợng, thế chấp, góp vốn... quyền sử dụng đất đó cho ngƣời khác, đảm bảo nghĩa vụ trả tiền của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.
Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Tuy nhiên bên thế chấp không đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất đã đƣợc thế chấp, nếu chƣa có biện pháp bảo đảm khác để bảo đảm nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không đƣợc sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời bên thế chấp phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Ví dụng ông T thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ACB. Trong thời gian thế chấp, ông muốn cho ngƣời khác thuê một phần mặt tiền để kinh doanh gas. Ông T phải đƣợc sự đồng ý bằng văn bản của ACB mới đƣợc thực hiện việc cơi nới, cho thuê đối với bên đi thuê.
Khi hết thời hạn trong hợp đồng vay mƣợn tài sản, bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng việc thế chấp phải có nghĩa vụ thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phƣơng thức theo thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên việc thế chấp chỉ thực sự chấm dứt khi bên thế chấp thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký thế chấp.
Về hoa lợi, lợi tức thu đƣợc từ tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp thuộc về bên thế chấp. Đối với các hoa lợi lợi tức hình thành từ tài sản thế chấp mà các bên thỏa thuận đó là tài sản thế chấp thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó. Bên thế chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn thành.
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 322 và 323 BLDS 2015. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Việc đăng ký thế chấp là tiền đề cần thiết để các bên ký kết, thực hiện hợp đồng tín dụng. Việc đăng ký thế chấp phải tuân
theo quy định pháp luật, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thể từ chối đăng ký thế chấp trong các trƣờng hợp đƣợc quy định tại Điều 15 – Nghị định 102/2017/NĐ- CP về Đăng ký biện pháp bảo đảm nhƣ sau: a) Không thuộc thẩm quyền đăng ký; b) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin đƣợc lƣu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo; c) Ngƣời yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trƣờng hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật; d) Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở. Trƣờng hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở có tranh chấp, thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp; đ) Kê khai nội dung đăng ký không đúng quy định của pháp luật; e) Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu sửa chữa sai sót trong trƣờng hợp đã xóa đăng ký biện pháp bảo đảm; g) Khi cơ quan đăng ký nhận đƣợc văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là ngƣời phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; h) Khi cơ quan đăng ký nhận đƣợc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến [10].
Khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích, bởi vì giá trị quyền sử dụng đất luôn gắn liền với khả năng sinh lợi mà đất đã thế chấp mang lại. Một khi ngƣời thế chấp không giữ gìn, bảo vệ đất và sử dụng không đúng mục đích sẽ làm giảm giá trị quyền sử dụng đất, thậm chí còn bị Nhà nƣớc thu hồi. Khi đó ngƣời nhận thế chấp sẽ phải chịu rủi ro với hợp đồng cho vay tài sản.
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quyền tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đƣợc Nhà nƣớc giao phải trả tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
Bên nhận thế chấp đƣợc ƣu tiên thanh toán nợ trong trƣờng hợp trƣờng hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá. Sau khi nghĩa vụ trả nợ đƣợc hoàn thành, bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp phải thực hiện việc xoá thế chấp tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.