- Có bị tranh chấp pháp lý hay không?
2.1.4. Về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của người thứ ba
mình chịu trách nhiệm trước NHTM về khoản vay của khách hàng mà mình đứng ra bảo đảm.
Khi bên thứ ba thực hiện bảo đảm cho khách hàng vay vốn ngân hàng thì làm phát sinh các quan hệ sau:
Thứ nhất, quan hệ giữa bên thứ ba và bên nhận bảo đảm.
Thứ hai, quan hệ giữa bên được bảo đảm và bên thứ ba.
Quan hệ thứ nhất là quan hệ hợp đồng bảo đảm. Quan hệ thứ hai thực chất cũng là quan hệ hợp đồng nhưng có cấu trúc chủ thể riêng so với hợp đồng bảo đảm. Bên cạnh đó cũng cần nhận thấy rằng bên được bảo đảm không phải là bên đóng vai trò thiết lập hợp đồng bảo đảm mà là bên được hưởng lợi ích từ hợp đồng bảo đảm. Do vậy, khi xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng bảo đảm, chúng ta chỉ quan tâm đến quyền và nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm và bên thứ ba.
Hiện nay, trong hệ thống pháp luật ngân hàng Việt Nam không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Tuy nhiên căn cứ vào quy định của BLDS 2005 về thế chấp tài sản và thực tiễn bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba trong vay vốn ngân hàng, các bên trong quan hệ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của bên thứ ba có các quyền và nghĩa vụ nhất định, riêng đối với bên thứ ba thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền và nghĩa vụ như của khách hàng vay khi thế chấp tài sản.
2.1.4. Về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của người thứ ba thứ ba
Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba là một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên
vay vốn đối với NHTM. Các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định rõ hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ của bên thứ ba theo cách gọi của Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển thành hợp đồng thế chấp QSDĐcủa bên thứ ba. Luật đất đai 2013 đã bỏ hẳn khái niệm bảo lãnh bằng QSDĐ. BLDS 2015 sắp có hiệu lực cũng theo tinh thần quy định thế chấp là một vật quyền bảo đảm, trong đó có thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba, xóa bỏ khái niệm bảo lãnh bằng tài sản. Các quy định pháp luật hiện hành về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm do đó cũng đã bỏ các quy định về công chứng, đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng. Theo các quy định này, khi người sử dụng đất sử dụng QSDĐ của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của người khác (khách hàng vay) tại ngân hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Hay nói cách khác, hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba được ký kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là hoàn toàn có cơ sở pháp lý và phù hợp với quy định của BLDS và các quy định khác có liên quan của pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên hiện nay trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường nhầm lẫn giữa tài sản thế chấp với bảo lãnh. Dù tài sản thế chấp hay bảo lãnh cũng đều bị xử lý để thu hồi nợ nhưng nếu xác định không đúng sẽ không ổn, nhất là trong trường hợp tài sản là nhà, đất. Bởi lẽ rất nhiều ngân hàng cho khách hàng vay tiền và nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay là QSDĐ của bên thứ ba nhưng thay vì lập hợp đồng bảo lãnh lại lập thành hợp đồng thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và được chấp thuận vì nhiều tòa cho rằng hợp đồng thế chấp này phải được xác lập bằng hình thức bảo lãnh. Việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu gây thiệt hại cho các ngân hàng là các khoản vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có đảm bảo.
- Trường hợp đầu tiên xảy ra tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Dung Quất (Vietcombank Dung Quất) khi Doanh nghiệp (DN) Huyền Minh đề nghị vay vốn. Sau khi bàn bạc, hai bên thống nhất ký hai hợp đồng tín dụng với tổng vốn vay Vietcombank Dung Quất lãi suất ghi trên giấy nhận nợ là 13,5%/năm, lãi quá hạn 20,25%/năm, phương thức trả nợ cuối kỳ, nhận nợ vào các ngày 16/7/2010 và ngày 5/8/2010. Biện pháp bảo đảm khoản vay là thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Cụ thể tài sản bảo đảm chính là QSDĐ tại Tổ 12, phường Chánh Lộ và phường Nghĩa Chánh, TP. Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. Việc thế chấp được thể hiện bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Khi ký kết các bên đều tự nguyện, có công chứng viên chứng thực và được đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng khi khoản tiền vay theo hai hợp đồng tín dụng nói trên đáo hạn, bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, đến ngày 17/2/2011 và ngày 8/2/2011 số tiền vay theo hai hợp đồng trên đã chuyển sang nợ quá hạn. Tính đến ngày 21/9/2011, DN Huyền Minh nợ Vietcombank Dung Quất theo hai hợp đồng tín dụng số tiền gần 1,5 tỷ đồng cả gốc và lãi. Tại bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/08/2011 và Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST ngày 22/09/2011 của TAND tỉnh Quảng Ngãi.
Hội đồng xét xử nhận định, bên bảo lãnh không phải là người trực tiếp vay tiền và nợ ngân hàng, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp QSDĐ không có quy định nào thể hiện cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh mà chỉ quy định toàn bộ nghĩa vụ của bên bảo lãnh như người trực tiếp vay, trả nợ ngân hàng. Đây là việc làm không đúng quy định của pháp luật về hình thức bảo lãnh mà đáng lẽ ra các bên phải ký hợp đồng bảo lãnh, quy định rõ giới hạn, mức độ quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của bên bảo lãnh, quy định rõ thời điểm chuyển giao quyền và nghĩa vụ, thực hiện quyền và nghĩa vụ của
bên bảo lãnh, mới quy định thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên bảo lãnh. Do vậy, trong giao dịch bảo đảm nói trên, các bên đã vi phạm quy định tại các Điều 122, 124, 361, 362, 363, 364 và 366 của BLDS 2005. Mặt khác, nếu bán tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh thì bên bảo lãnh không còn chỗ ở nào khác ngoài nơi ở đã thế chấp, dẫn đến cuộc sống của họ không ổn định, ảnh hưởng đến chính sách “an sinh xã hội”. Do vậy TAND tỉnh Quảng Ngãi đã tuyên xử buộc DN Huyền Minh phải trả số tiền gần 1,5 tỷ đồng cho ngân hàng. Tuy nhiên, Tòa lại tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba và lời chứng thực của công chứng viên và văn phòng đăng ký QSDĐ kèm theo các hợp đồng này cũng bị vô hiệu. Các bên khôi phục lại như ban đầu, tòa cũng bác bỏ yêu cầu của Vietcombank Dung Quất yêu cầu bị đơn phải chịu các khoản phí phát sinh và yêu cầu phát mại tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đồng thời buộc Vietcombank Dung Quất phải giao lại giấy chứng nhận QSDĐ cho bên thứ ba mà Vietcombank đã cầm giữ.
Phân tích vụ việc trên cho thấy căn cứ pháp lý để Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba do vi phạm hình thức tên gọi của hợp đồng là không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì theo quy định tại Điều 127 BLDS 2005, hợp đồng dân sự bị vô hiệu nếu không có một trong các điều kiện tại Điều 122 của Bộ luật này. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, các hợp đồng thế chấp QSDĐ là tài sản của bên thứ ba bị Tòa án tuyên bố vô hiệu trong vụ án nêu trên, năng lực hành vi và ý chí của người tham gia, mục đích, nội dung và hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba đều phù hợp với quy định tại Điều 122 BLDS 2005. Cũng căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 401, BLDS 2005 thì hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức và luật quy định trong trường hợp hợp đồng có vi phạm về hình thức song nội dung thỏa thuận
không vi phạm điều cấm, không vi phạm đạo đức xã hội, các bên thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện thì có thể điều chỉnh hình thức cho phù hợp và thực hiện tiếp nội dung thỏa thuận. Các bản án tranh chấp hợp đồng thế, cầm cố của ngân hàng cần phải được xem xét lại theo thủ tục tái thẩm, giám đốc thẩm để thống nhất cách hiểu và áp dụng luật. Do vậy các ngân hàng ký kết hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba thay vì hợp đồng bảo lãnh là có lý do chính đáng, bởi nếu ký hợp đồng bảo lãnh thì không thể công chứng, không thể đăng ký giao dịch bảo đảm.[13]
Hiện nay Luật Nhà ở năm 2014, Luật đất đai 2013 cũng như tất cả các quy định pháp luật liên quan của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về giao dịch bảo đảm, mẫu văn bản, công chứng hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm, thu phí giao dịch... cũng chỉ đề cập đến việc thế chấp, chứ không hề nhắc đến từ bảo lãnh. Tuy nhiên mới đây tại Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 35/2012/KDTM-PT ngày 23/05/2012 Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Đà Nẵng đã chấp nhận tính hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba và quyết định sửa một phần bản án kinh doanh doanh thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đối với nội dung tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba.
- Trường hợp thứ hai là trong một vụ án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng khác tại TP.Hồ Chí Minh. Vào năm 2007 Ngân hàng thương mại Cổ phần K ký kết hợp đồng cho cơ sở sản xuất gỗ B vay 5 tỉ đồng trong hai năm. Để bảo đảm cho khoản vay, bên thứ ba là ông NVH đã đứng tên trong hợp đồng “thế chấp, bảo lãnh” căn nhà của ông tại quận 3 (TP.HCM). Sau đó cơ sở B không trả nợ nên bị ngân hàng K kiện ra TAND TP. HCM yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý căn nhà của ông H. Tháng 11/2011 Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã tiến
hành xét xử sơ thẩm theo yêu cầu của Ngân hàng thương mại cổ phần K (với tư cách là bên cho vay/nguyên đơn, bên vay/bị đơn là cơ sở sản xuất gỗ B), tòa đã tuyên vô hiệu “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” bằng căn nhà của ông NVH ở Quận 3, TP. Hồ Chí Minh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của cơ sở B đối với Ngân hàng K, do vậy nghĩa vụ trả nợ thuộc về cơ sở B và tòa không chấp nhận yêu cầu xử lý nhà của ông H. Bởi theo tòa trường hợp này hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu về hình thức hợp đồng phải ký là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải hợp đồng thế chấp
Do không đồng ý với phán quyết nêu trên của Tòa, Ngân hàng K đã kháng cáo lên Tòa phúc thẩm Tòa án Nhân dân tối cao (TANDTC) tại TP. Hồ Chí Minh. Tháng 4/2012, Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh đã tiến hành xét xử phúc thẩm, chấp nhận đơn kháng cáo của Ngân hàng K và tuyên xử lý tài sản bảo đảm của ông NVH để trả nợ cho Ngân hàng K. Theo nhận định của Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh, hợp đồng mà ông NVH ký với Ngân hàng K có tên là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cơ sở sản xuất gỗ B đối với Ngân hàng K, nên nó là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải là hợp đồng thế chấp như Tòa án cấp sơ thẩm nhận định. Từ đó, Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh kết luận hợp đồng này là hợp pháp, có hiệu lực chứ không vô hiệu.
Phân tích vụ án này cho thấy Hợp đồng bảo đảm đã ký kết giữa Ngân hàng và ông NVH có tên là “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”. Như đã nói ở phần đầu của luận văn này, đây là một trường hợp “Bắt nhầm còn hơn bỏ sót” là một chiêu thức sáng tạo của các NHTM. Bởi chính sự quy định không rõ ràng trong các văn bản luật, cùng với một số tiền lệ về các hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ của bên thứ ba bị tuyên vô hiệu, do đó các ngân hàng đã thực hiện ký kết hợp đồng mang tên “thế chấp, bảo lãnh”. Trước hết trong một hợp đồng không thể có hai biện pháp cùng bảo đảm thực hiện cho một nghĩa
vụ.Hơn nữa như đã phân tích ở phần trên trong vụ tranh chấp tại Quảng Ngãi về các quy định pháp luật đối với thế chấp bằng QSDĐ của bên thứ ba cho thấy, Hợp đồng bảo đảm phải ký giữa ông NVH và Ngân hàng K trong trường hợp này vẫn là thế chấp bằng QSDĐ của bên thứ ba, và tài sản thế chấp chính là căn nhà của ông tại quận 3 thành phố Hồ Chí Minh, chứ không phải là Hợp đồng bảo lãnh như Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh đã tuyên.[13]
Qua các vụ án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng nêu trên, cho thấy lỗ hổng trong các quy định của BLDS 2005 và các Nghị định, thông tư, các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn chưa có được sự thống nhất và chưa bắt nhịp với sự thay đổi của các văn bản luật khác.Pháp luật hiện hành cũng không có những văn bản hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp tranh chấp về Hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba mà tài sản là QSDĐ, do vậy hiện nay với cách hiểu và cách áp dụng luật của các thẩm phán, chủ tọa phiên tòa, tình trạng như các vụ án nêu trên sẽ không chỉ bó hẹp ở Quảng Ngãi, Đà Nẵng, TP.Hồ Chí Minh, TP.Hà Nội mà sẽ lan rộng ra cả nước và dẫn đến nguy cơ làm vô hiệu hàng trăm nghìn Hợp đồng thế chấp QSDĐ của Bên thứ ba trong toàn hệ thống các NHTM. Điều này đã dẫn đến các hệ lụy cụ thể:
Một là, việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba sẽ dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng, có nguy cơ làm vô hiệu hàng trăm nghìn hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba trong toàn hệ thống các Tổ chức tín dụng và làm cho các hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng bị đình trệ, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể việc tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp nêu trên đã dẫn đến hệ quả là các khoản vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng trở thành khoản vay không có bảo đảm trong khi tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm, các bên hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng về lợi ích, nội dung thỏa thuận không vi phạm
điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Do vậy, phán quyết của TAND các cấp có thẩm quyền về vấn đề nêu trên dễ dẫn đến những bất ổn trong giao lưu dân sự, kinh doanh, thương mại và ảnh hưởng trực tiếp đến sự vận hành của thị trường tài chính - tín dụng.