quyền sử dụng đất vụ hiệu
1.3.2.1. Khỏi niệm phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu
Quan hệ phỏp luật về đất đai là quan hệ giữa người với người, được cỏc quy phạm phỏp luật đất đai điều chỉnh, biểu hiện thành quyền và nghĩa vụ phỏp lý cụ thể của cỏc bờn, được đảm bảo bằng cưỡng chế Nhà nước.
Phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu là tổng hợp cỏc quy phạm phỏp luật được Nhà nước ban hành, trong đú quy định điều kiện cú hiệu lực của một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và cỏc trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, tổ chức, cỏ nhõn khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
1.3.2.2. Đặc điểm của phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu
Phỏp luật điều chỉnh về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu cú
những đặc điểm sau:
Thứ nhất, phỏp luật điều chỉnh về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ
hiệu khỏ phức tạp.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với tớnh chất và vai trũ đặc biệt quan trọng như phần trờn đó phõn tớch, do vậy, hệ thống phỏp luật điều chỉnh khỏ phức tạp và thuộc nhiều lĩnh vực khỏc nhau.
Trước tiờn, những quy định về điều kiện cú hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được quy định trực tiếp tại cỏc văn bản phỏp luật như
Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành. Nội dung cỏc luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện, hỡnh thức đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, trỡnh tự, thủ tục thực hiện cỏc quy định đú. Những quy định này xỏc định những điều kiện cụ thể để cỏc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khụng bị vụ hiệu.
Bờn cạnh đú, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dõn
sự. Do đú, nú cũng phải đảm bảo những điều kiện cú hiệu lực của giao dịch
dõn sự được quy định trong BLDS, như những quy định về năng lực hành vi
dõn sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện và cả những
quy định về hỡnh thức của giao dịch.
Ngoài những quy định tại cỏc văn bản phỏp luật đất đai và BLDS, tựy từng trường hợp cụ thể mà quỏ trỡnh thực hiện cỏc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũn phải chịu sự điều chỉnh của cỏc quy định ở những văn bản phỏp luật khỏc như: Luật Cụng chứng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Hụn nhõn và gia đỡnh… Khi khụng đỏp ứng cỏc quy định của phỏp luật, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trở thành giao dịch vụ hiệu.
Ngoài ra, quy định về chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu và xử lý cỏc giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu cũn được ỏp dụng bằng những quy định
khỏc như: Một số nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/8/1998; Nghị quyết số 775/2005/NQ- UBTVQH11 ngày 27/7/2006) và một số nghị quyết của Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn Tối cao như (Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004).
Như vậy, cú thể thấy rằng phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu được quy định ở nhiều văn bản phỏp luật thuộc nhiều lĩnh vực khỏc nhau với những mức độ, hiệu lực phỏp lý cũng khỏc nhau. Sự chặt chẽ,
phự hợp về mặt quy định của phỏp luật ảnh hưởng rất lớn đến quỏ trỡnh ỏp
Thứ hai, phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu đa dạng về loại hỡnh cũng như mức độ vụ hiệu.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu tồn tại ở tất cả cỏc hỡnh
thức: Vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch,
vụ hiệu do vi phạm điều cấm của phỏp luật, trỏi đạo đức xó hội, vụ hiệu do giả tạo, vụ hiệu do nhầm lẫn, đe dọa, cưỡng ộp, vụ hiệu do người xỏc lập khụng nhận thức và làm chủ hành vi của mỡnh, vụ hiệu do khụng tuõn thủ quy định
về hỡnh thức. Trong mỗi loại hỡnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu
cũn diễn ra một cỏch đa dạng và phong phỳ với những tớnh chất và mức độ khỏc nhau. Khụng những thế, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu cũn đa dạng về mức độ và phạm vi vụ hiệu. Cỏc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu tồn tại cả ở dạng vụ hiệu tuyệt đối và vụ hiệu tương đối. Phạm vi vụ hiệu
cú thể từng phần hoặc vụ hiệu toàn bộ. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ
hiệu đa dạng về loại hỡnh và mức độ vụ hiệu là do những quy định của phỏp
luật về điều kiện cú hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và sự đặc
thự trong cỏc yếu tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ ba, phỏp luật quy định về quỏ trỡnh giải quyết hậu quả phỏp lý của
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu rất phức tạp.
Quỏ trỡnh giải quyết hậu quả phỏp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu phức tạp, trước hết bởi tớnh chất phỏp lý đặc thự của QSDĐ. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xó hội,
những thay đổi về tỡnh trạng phỏp lý của QSDĐ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi
của cỏc bờn cú liờn quan, thậm chớ ảnh hưởng đến trật tự xó hội. Hiện nay, phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu cũn tồn tại những hạn chế, bất cập, cũn những quy định chưa đảm bảo sự cụng bằng, phự hợp với thực tế. Bờn cạnh đú, phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu khụng ổn định, cú nhiều thay đổi theo lịch sử. Chớnh vỡ vậy, vấn đề khú khăn và phức tạp nhất
lại. Khi ỏp dụng phỏp luật trong những trường hợp này khụng chỉ khú khăn trong việc lựa chọn quy định phỏp luật mà cũn đũi hỏi phải phự hợp với thực tiễn, trỏnh những sự xỏo trộn lớn làm mất tớnh cõn bằng, ổn định của xó hội. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu thường diễn ra trong thời gian dài với nhiều lần giải quyết và qua rất nhiều cấp xột xử.
Trờn phương diện lý luận và thực tiễn, khi tham gia giao dịch dõn sự cỏc bờn đều mong muốn đạt mục đớch nhất định và được phỏp luật bảo hộ. Muốn như vậy, người tham gia giao dịch phải tuõn theo cỏc điều kiện mà phỏp luật quy định. Điều này cú ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ớch của cỏc chủ thể tham gia giao dịch cũng như việc bảo vệ lợi ớch chung của xó hội.