nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu ở Việt Nam
2.2.2.1. Những kết quả đạt được trong quỏ trỡnh thi hành phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua
Trong 12 năm thi hành BLDS năm 2005, hơn nửa năm thi hành BLDS năm 2015, hơn ba năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 đó gúp phần tiếp tục đẩy mạnh việc phỏt triển nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa. Sau gần ba mươi năm đổi mới, Việt Nam đó hỡnh thành những điều kiện cần thiết để tiến tới một nền kinh tế thị trường đầy đủ hơn. Việc thừa nhận sở hữu tư nhõn và tạo điều kiện cho kinh tế tư nhõn phỏt triển; việc cải thiện quyền tự
do kinh doanh, lao động; tự do tiền tệ; tự do đầu tư; việc giao đất cho tổ chức, cỏ nhõn sử dụng ổn định, lõu dài và được phộp chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuờ, chuyển đổi, cho hoặc tặng, gúp vốn bằng QSDĐ để kinh doanh; việc hỡnh thành đồng bộ cỏc loại thị trường trong nền kinh tế, trong đú cú thị trường đất đai - bất động sản, cũng như việc nỗ lực cải cỏch thể chế kinh tế và quy định phỏp luật, làm cho thể chế kinh tế của chỳng ta ngày càng phự hợp hơn với nền kinh tế thế giới. Song song với những nỗ lực trờn, Việt Nam cũng khụng ngừng mở rộng quan hệ ra thế giới và đó đạt được nhiều thành quả như trở thành thành viờn của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) năm 2007, tham gia ngày càng sõu rộng vào Diễn đàn APEC, cỏc tổ chức khu vực… tham gia cỏc hiệp định thương mại song phương, đa phương AFTA, Hiệp định thương mại Việt - Mỹ… với những cam kết quốc tế trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ và sở hữu theo cơ chế kinh tế thị trường.
Tuy nhiờn, để xõy dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ, Việt Nam cũn nhiều việc phải thực hiện, trong đú cú yờu cầu bảo đảm cỏc yếu tố cơ bản của thể chế phỏp lý cho nền kinh tế thị trường như: Hoàn thiện hệ thống phỏp luật về tài sản, sở hữu, giao dịch được xõy dựng trờn cơ sở tụn trọng thỏa thuận và bảo đảm nguyờn tắc bỡnh đẳng giữa cỏc chủ thể, Nhà nước khụng ỏp đặt quyền lực để can thiệp vào quan hệ giữa cỏc chủ thể, họ cú quyền tự quyết. Bờn cạnh đú, cỏc chủ thể được tự do thể hiện ý chớ trong giao dịch và phải chịu trỏch nhiệm phỏp lý về hành vi tham gia giao dịch mà khụng phụ thuộc chủ thể đú là Nhà nước, tổ chức hay cỏ nhõn. Ngoài ra, sự hiện diện và thể hiện vai trũ của Nhà nước trong đời sống dõn sự, trong thị trường với sự cam kết tụn trọng và bảo đảm của Nhà nước về sở hữu và quyền tự do giao dịch cũng là yếu tố cần quy định rừ.
Trong xu thế phỏt triển đú, BLDS đúng vai trũ đặc biệt quan trọng, là đạo luật "chung" cho hệ thống cỏc văn bản luật khỏc như Luật Thương mại; Luật Lao động; Luật hụn nhõn và gia đỡnh; Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật
Kinh doanh bất động sản... BLDS đó cụ thể húa cỏc quan điểm chỉ đạo của Đảng ta về bảo vệ, tụn trọng quyền sở hữu và tự do hợp đồng, gúp phần thỳc đẩy việc xõy dựng đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa. Cỏc quy định trong BLDS núi chung và chế định hợp đồng núi riờng cú tớnh khỏi quỏt cao hơn, đặc biệt đó ghi nhận một cỏch đầy đủ cỏc quyền tự do ý chớ của con người trong quan hệ dõn sự. Cỏc quy định của Luật Đất đai cụ thể húa cỏc chế định về chuyển nhượng QSDĐ theo hướng chặt chẽ hơn, khoa học hơn, tạo hành lang phỏp lý cho cỏc chủ thể trong quan hệ giao dịch. Thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực đất đai núi chung và quy trỡnh chuyển nhượng QSDĐ núi riờng ngày càng được cải cỏch theo hướng rừ ràng, minh bạch, thuận tiện.
2.2.2.2. Những khú khăn, hạn chế, bất cập trong quỏ trỡnh thi hành phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu ở Việt Nam.
Thứ nhất, những khú khăn trong quỏ trỡnh thi hành phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu: Trong thực tiễn giải quyết những tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu tại Tũa ỏn rất phức tạp, cú nhiều quan điểm khỏc nhau. Cỏc vi phạm về điều kiện cú hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thực tế xột xử của Tũa ỏn là muụn hỡnh, muụn vẻ. Điều đú cho thấy tớnh chất đa dạng và phức tạp trong việc giải quyết cỏc tranh chấp này. Về nguyờn tắc, chỳng ta cú BLDS đó phỏp điển húa cỏc quy định phỏp luật dõn sự một cỏch thống nhất và đầy đủ. Việc xột xử của Tũa ỏn phải dựa trờn những nguyờn tắc cơ bản được ghi trong Bộ luật này. Tuy nhiờn, thực tiễn rất sinh động, luụn luụn vận động biến đổi khụng ngừng. Do đú, hoạt động xột xử của Tũa ỏn trờn cơ sở cỏc nguyờn tắc phỏp lý trong BLDS cũng cần xem xột đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyờn nhõn xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để cú thể đưa ra những phỏn quyết phự hợp với từng vụ việc.
Qua thực tiễn xột xử tại Tũa ỏn trong thời gian qua, cú thể thấy hiện nay vẫn cú nhiều ý kiến khỏc nhau về đường lối giải quyết giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ vụ hiệu, nhưng phức tạp nhất là nhận thức vấn đề về "khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gỡ đó nhận" và việc xỏc định lỗi, xỏc định thiệt hại trờn thực tế để cú căn cứ bồi thường thiệt hại. Tỡnh trạng nhận thức trờn khụng thống nhất do sự khụng rừ ràng, chi tiết của quy định phỏp luật dẫn tới việc xột xử đụi khi chưa nhất quỏn. Việc khụng phỏt sinh quyền và nghĩa vụ khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu chỉ là cỏch thức, tớnh nguyờn tắc mà nhà làm luật quy định, cũn trờn thực tế khi Tũa ỏn thụ lý giải quyết vụ việc xin tuyờn bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu thỡ thường rơi vào trường hợp cỏc bờn đó thực hiện một phần hoặc tồn bộ những gỡ mà họ đó thỏa thuận với nhau. Do vậy, rất ớt trường hợp khi Tũa ỏn tuyờn bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu cú thể khắc phục hậu quả đỳng như nguyờn tắc mà nhà làm luật đó quy định. Cú trường hợp khi tuyờn bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu, cú bờn được hưởng lợi, cú bờn chịu thiệt hại và đõy là vấn đề phức tạp nhất phải giải quyết hậu quả phỏp lý; đặc biệt đối với loại hỡnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cú đối tượng giao dịch là đất đai, một loại tài sản mang những đặc thự riờng biệt, giỏ trị QSDĐ thay đổi hàng ngày hàng giờ trờn thị trường bất động sản.
Thứ hai, những hạn chế, bất cập trong quỏ trỡnh thi hành phỏp luật về
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu:
Theo quy định của phỏp luật thỡ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ
hiệu khi vi phạm đạo đức xó hội. Tuy nhiờn, khỏi niệm đạo đức xó hội là một phạm trự trừu tượng, nú phụ thuộc vào từng thời điểm kinh tế - chớnh trị nhất định. Đồng thời đạo đức xó hội và phạm trự cú tớnh đạo đức là hai phạm trự khỏc nhau nhưng khụng phải khi nào hai khỏi niệm này cũng cú sự khỏc nhau rừ rệt và trong nhiều trường hợp nú cũn liờn quan với nhau nờn khụng thể phõn biệt một cỏch rừ ràng được. Chớnh vỡ thế, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại TAND, việc xỏc định một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vi pham đạo đức xó hội là rất phức tạp. Chớnh vỡ sự phức tạp đú mà một số nước khụng đưa
ra khỏi niệm đạo đức và trong phỏp luật. Mặt khỏc, những hành vi mà phỏp luật coi là đạo đức xó hội cũng cú thể bị coi là vi phạm điều cấm của phỏp luật và trỏi đạo đức xó hội hoặc vi phạm trật tự cụng cộng. Phỏp luật nước ta cũng khụng nờu và phõn tớch rừ như thế nào là trỏi đạo đức xó hội và cũng khụng hướng dẫn cụ thể trường hợp nào được coi là vi phạm. Do đú thực tiễn hiện nay quy định này đó gõy khụng ớt khú khăn cho việc ỏp dụng phỏp luật trong quỏ trỡnh xột xử. Thụng thường những người thực thi phỏp luật ỏp dụng quy định trỏi đạo đức xó hội trong trường hợp một bờn tham gia giao dịch biết rừ bờn kia đang trong tỡnh trạng khú khăn, lợi dụng hoàn cảnh khú khăn của họ để xỏc lập một giao dịch cú lợi cho mỡnh một cỏch quỏ đỏng, bất hợp lý. Ngoài ra, cỏch quy định về lừa dối, đe dọa, nhầm lẫn được quy định trong BLDS hiện nay là cũn quỏ chung chung, mang tớnh hỡnh thức, do đú rất khú ỏp dụng trong thực tiễn. Như vậy chỳng ta cú thể thấy nội dung quy định này chớnh là một trong những bất cập khi giải quyết giao dịch dõn sự vụ hiệu núi chung cũng như giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu núi riờng.
Trong việc tuyờn bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu, đặc biệt trong vấn đề giải quyết hậu quả phỏp lý, cỏc Tũa ỏn địa phương phần lớn cũn cú những quan điểm đỏnh giỏ lỗi khỏc nhau, từ đú việc quyết định mức bồi thường thiệt hại cũng khỏc nhau. Cú những vụ ỏn Tũa ỏn cấp dưới tuyờn xử đỳng nhưng vẫn bị Tũa ỏn cấp trờn sửa, hủy ỏn hoặc cú vụ ỏn Tũa ỏn cấp dưới xử sai nhưng Tũa ỏn cấp trờn vẫn y ỏn… dẫn đến cú những vụ ỏn được xột xử qua nhiều lần nhưng đương sự vấn khiếu nại, khiếu kiện.
Điều kiện vụ hiệu của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu được quy định trong BLDS hiện hành là quỏ rộng, là cơ hội "tốt" để Tũa ỏn cú thể ra quyết định tuyờn bố vụ hiệu rất nhiều hợp đồng, mặc dự những vi phạm đối với hợp đồng là hoàn toàn khụng đỏng kể. Thực trạng phỏp luật này tạo cơ hội cho cỏc cơ quan cụng quyền can thiệp một cỏch quỏ mức cần thiết vào việc hỡnh thành, tồn tại của cỏc quan hệ hợp đồng.
Trong thực tiễn xột xử, việc phõn định lỗi của cỏc bờn làm cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu là vấn đề gõy tranh cói giữa cỏc bờn đương sự. Bờn nào được xem là cú lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bờn kia và tỷ lệ lỗi giữa cỏc bờn như thế nào được Tũa ỏn định đoạt hoàn toàn khụng cú một căn cứ nào xỏc định, chỉ dựa vào cảm tớnh chủ quan mà chưa đỏnh giỏ một cỏch khỏch quan toàn diện. Nhiều Thẩm phỏn cũn lỳng tỳng khi xỏc định
hậu quả bồi thường thiệt hại cho bờn kia. Trờn thực tế, cỏc vụ ỏn tuyờn giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu rất phức tạp nhưng cỏc quy định luật cũn chưa đầy đủ, chưa rừ ràng, khụng cụ thể, mang tớnh ấn định trước, hỡnh thức và rất cứng nhắc nờn cú nhiều cỏch hiểu khỏc nhau của đội ngũ Thẩm phỏn cỏc Tũa. Trỡnh độ Thẩm phỏn cũn nhiều bất cập, chưa ỏp dụng đỳng tinh thần của Phỏp luật, cũn giải quyết ỏn theo lối mũn dẫn đến sai sút trong phỏn quyết của Tũa ỏn, rất nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyờn vụ hiệu mang tớnh tràn lan, khụng chỉ ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ớch hợp phỏp của đương sự mà cũn gõy ra nhiều bất cập, khú khăn cho cỏc cơ quan cú liờn quan, nhất là Tũa ỏn và cơ quan Thi hành ỏn.
Kết luận Chương 2
Trong Chương 2, Luận văn đó làm rừ thực trạng thi hành phỏp luật về giải quyết giao dịch chuyển nhượng đất vụ hiệu ở Việt Nam. Phõn tớch, đỏnh giỏ nội dung quy định của phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu qua thực tiễn xột xử tại TAND trong thời gian qua. Qua phõn tớch, luận văn rỳt ra một số kết luận sau:
1. Nội dung quy định của phỏp luật Việt Nam về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu được phõn tớch với cỏc quy định về điều kiện cú hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu; phõn loại giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu, cỏc căn cứ xỏc định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu; những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu và hậu quả phỏp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu.
2. Phần thực trạng ỏp dụng phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ qua thực tiễn xột xử tại Tũa ỏn đó nờu lờn thực tiễn giải quyết tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu bằng việc khỏi quỏt và phõn tớch một trong số những vụ ỏn cụ thể, tiờu biểu, đang tồn tại nhiều quan điểm khỏc nhau về việc giải quyết. Từ đú, đỏnh giỏ những thành tựu, kết quả đó đạt được trong thời gian qua trong vấn đề triển khai thi hành phỏp luật, nhỡn nhận một số khú khăn, bất cập, hạn chế thường gặp trong quỏ trỡnh giải quyết cỏc vụ ỏn giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu và nguyờn nhõn của những khú khăn, bất cập, hạn chế. Trờn cơ sở đú, luận văn định hướng những giải
phỏp với mong muốn quy định của phỏp luật ngày càng hoàn thiện, tạo hành
lang phỏp lý cho cỏc chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đỏp
ứng nhu cầu của người dõn, phự hợp với cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường; đồng thời nõng cao hơn nữa cụng tỏc xột xử giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu trong thời gian tới.
Chương 3