quyền sử dụng đất vụ hiệu ở Việt Nam
2.2.1. Thực trạng thi hành phỏp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu ở Việt Nam quyền sử dụng đất vụ hiệu ở Việt Nam
Việc chuyển nhượng QSDĐ nếu tuõn thủ đầy đủ cỏc quy định của
phỏp luật thỡ sẽ cú hiệu lực phỏp luật và khụng xảy ra tranh chấp. Tuy nhiờn, trong thời gian gần đõy số vụ tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ tại TAND
chiếm tỷ lệ khỏ lớn trong tổng số vụ tranh chấp về đất đai được giải quyết.
Khi cỏc bờn tham gia giao dịch dõn sự thường khụng nắm được những quy
định của phỏp luật mà chủ yếu giao dịch dưới dạng tự phỏt theo nhu cầu, dẫn đến nhiều giao kết vụ hiệu ngay tại thời điểm ký kết mà cỏc bờn vẫn khụng biết, vẫn thực hiện. Khi phỏt sinh tranh chấp mới cú yờu cầu hủy, hay khi giải quyết cỏc sự việc xảy ra thỡ Thẩm phỏn cú phần lỳng tỳng, cõn nhắc cú nờn hủy hay khụng; vỡ nếu hủy giao dịch thỡ phự hợp với quy định của phỏp luật nhưng lại khụng phự hợp với thực tiễn và ngược lại. Mặt khỏc, diễn biến của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu rất phức tạp. Trong khi đú, đường
lối giải quyết hậu quả của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu lại khụng nhất quỏn giữa cỏc thành viờn trong Hội đồng xột xử, khụng mang lại cụng bằng thực sự cho cỏc đương sự. Chớnh vỡ lẽ đú, nhiều khi cỏc đương sự đó lợi dụng sơ hở của phỏp luật đó "thất hứa", khụng khai rừ sự thật khỏch quan của vụ ỏn và yờu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng QSDĐ để chuộc lợi cho mỡnh. Sau đõy là một trong những vụ ỏn điển hỡnh về thực trạng nờu trờn:
Vụ ỏn: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyờn
đơn ụng Trần Duy Trinh và bị đơn bà Ninh Thị Tỡnh".
Người cú quyền lợi và nghĩa vụ liờn quan:
1. Ủy ban nhõn dõn huyện Đụng Anh, thành phố Hà Nội do ụng Phạm Văn Chõm, Chủ tịch UBND huyện đại diện theo phỏp luật. ễng Phạm Văn Chõm ủy quyền cho ụng Ngụ Đăng Dũng; chỳc vụ Phú Trưởng Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Đụng Anh.
2. Bà Lõm Thị Hường, sinh năm 1956 (vợ của ụng Trinh); 3. ễng Nguyễn Thanh Bỡnh, sinh năm 1977 (chồng bà Tỡnh); 4. Chỏu Nguyễn Mỹ Anh (con của bà Tỡnh, ụng Bỡnh);
5. Chỏu Nguyễn Nga Liờn Phương, sinh ngày 03/3/2015; 6. Bà Lờ Thị Việt Hồng, sinh năm 1975;
7. ễng Trần Anh Cương, sinh năm 1969 (chồng bà Hồng); 8. Bà Trịnh Thị Mai, sinh năm 1964;
9. ễng Đỗ Đỡnh Tiến, sinh năm 1963 (chồng bà Mai).
10. Văn Phũng Cụng chứng Trung tõm do ụng Nguyễn Văn Cự - Trưởng Văn phũng là người đại diện theo phỏp luật.
Nội dung vụ ỏn:
Nguyờn đơn là ụng Trần Duy Trinh trỡnh bày:
Vào cuối năm 1998, cụ Nguyễn Thị Tơ và con gỏi là bà Ninh Thị Tỡnh qua đặt vấn đề với ụng và vợ ụng là bà Lõm Thị Hường về việc mẹ con bà muốn bỏn 1/2 diện tớch đất tại Xúm Nam, thụn Lương Nỗ, xó Tiờn Dương,
huyện Đụng Anh, thành phố Hà Nội với giỏ là 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) để cú tiền chữa bệnh cho cụ Tơ và được vợ chồng ụng nhất trớ. Vỡ kinh tế gia đỡnh ụng Trinh khú khăn nờn mẹ con cụ Tơ đồng ý cho ụng Trinh trả tiền nhiều lần. Hai bờn thỏa thuận, khi nào vợ chồng ụng Trinh trả đủ số tiền 05 triệu đồng thỡ mẹ con cụ Tơ sẽ viết giấy chuyển nhượng đất cho vợ chồng ụng. Ngày 27/3/1999, sau khi giao đủ số tiền cho mẹ con cụ Tơ. Hai bờn viết giấy với nội dung "Giấy nhượng lại đất ở", bờn nhận chuyển nhượng do ụng Trinh đại diện ký. Bờn chuyển nhượng, vỡ bà Tơ mắt kộm nờn để bà Tỡnh đại diện ký vào văn bản "Giấy nhượng lại đất ở".
Đến ngày 12/5/1999, hai bờn tiến hành giao đất và phõn định ranh giới. Khi giao đất cú cụ Tơ, bà Tỡnh và ụng Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng họ nhà cụ Tơ). Diện tớch đất bàn giao cụ thể cú cỏc cạnh như sau: Phớa Đụng dài 20 m, phớa Tõy dài 20 m, phớa Bắc dài 6,3 m, phớa Nam dài 6,6 m. Việc giao đất cỏc bờn khụng lập văn bản. Do diện tớch đất mẹ con cụ Tơ chuyển nhượng cho vợ chồng ụng Trinh cú 1/3 diện tớch đất là ao sõu 1,3 m. Nờn sau khi chuyển nhượng, ụng Trinh đó thuờ người lấp ao trờn diện tớch chuyển nhượng. Khối lượng đất đổ là 80 m2 nền mới được mặt bằng đất như hiện nay. ễng Trinh xỏc định trị giỏ san lấp mặt bằng là 60.000 đồng/m2. Vợ chồng ụng cũng đó chặt tre, đỏnh gốc tre trờn phần đất chuyển nhượng, rào quanh đất bằng cọc tre và dõy thộp. Vợ chồng ụng khụng ở trờn đất mà chỉ trồng chuối trờn đất. Những việc này mẹ con cụ Tơ biết, nhưng khụng cú ý kiến gỡ. ễng thừa nhận việc chuyển nhượng trờn, ụng khụng làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của Phỏp luật. Vỡ tại thời điểm đú, bà Tơ chưa được cấp GCNQSDĐ. Mẹ con cụ Tơ cú cam kết khi nào đất được cấp GCNQSDĐ sẽ làm thủ tục chuyển nhượng đất sang cho ụng. Ngày 29/9/2002, cụ Tơ chết. Nờn đầu năm 2003, vợ chồng ụng đó tiến hành xõy tường rào bao quanh phần đất đó nhận chuyển nhượng từ mẹ con cụ Tơ và sử dụng ổn định từ đú đến nay. Đến ngày 02/4/2010, vợ chồng ụng Trinh đi chơi khụng cú ở nhà. Khi về
tới nhà thỡ ụng được hàng xúm cho biết là tường rào bằng gạch mà ụng xõy dượng bao quanh phần đất nhận chuyển nhượng đó bị đẩy đổ phần phớa Đụng (giỏp với phần đất cũn lại của mẹ con cụ Tơ) và phần phớa Bắc giỏp với đường đi. ễng đó bỏo sự việc này với chớnh quyền địa phương. Vừa qua ụng mới được biết hộ gia đỡnh cụ Tơ đó được cấp GCNQSDĐ năm 2001. GNQSDĐ đứng tờn cụ Nguyễn Thị Tơ. Nhưng mẹ con cụ Tơ khụng cho ụng biết và cũng khụng làm thủ tục sang tờn như hai bờn đó thỏa thuận trước đú. Ngày 06/4/2010, bà Tỡnh cho người về đo đất, đo cả phần đất mà mẹ bà và bà đó chuyển nhượng cho vợ chồng ụng Trinh. Ngày 09/6/2010, bà Tỡnh và bà Lờ Thị Việt Hồng, sinh năm 1975 ở Giảng Vừ, Ba Đỡnh, thành phố Hà Nội tiến hành đo đất để bàn giao cho nhau phần đất cũn lại của mẹ con cụ Tơ và đó lấn sang phần đất mà vợ chồng ụng Trinh đó nhận chuyển nhượng hơn 20 m2 (phớa Bắc 0,5 m; phớa Nam 1,5 m).
Nay ụng Trinh xỏc định bà Ninh Thị Tỡnh là con cụ Tơ đó khụng chịu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ký ngày 27/3/1999 và cũn chuyển nhượng đất cho người khỏc lấn sang phần đất trước đõy mẹ con bà Tơ đó chuyển nhượng cho ụng. ễng yờu cầu bà Ninh Thị Tỡnh phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất đó ký ngày 27/3/1999 và làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho ụng theo quy định của phỏp luật. ễng Trinh cũng yờu cầu Tũa ỏn buộc bà Lờ Thị Việt Hồng phải dỡ bỏ phần múng tường đó xõy dựng trờn phần đất mà ụng đó nhận chuyển nhượng của mẹ con cụ Tơ đồng thời đề nghị Tũa ỏn hủy Giấy chứng nhận QSDĐ của UBND huyện Đụng Anh cấp cho bà Lờ Thị Việt Hồng, bà Trịnh Thị Mai.
Bị đơn bà Ninh Thị Tỡnh trỡnh bày:
Mẹ bà là cụ Nguyễn Thị Tơ, sinh năm 1947, mất năm 2002. Khi cũn sống, mẹ bà cú hộ khẩu tại Xúm Nam, thụn Lương Nỗ, xó Tiờn Dương, huyện Đụng Anh, thành phố Hà Nội. Bố bà là cụ Ninh Văn Hựng đó chết năm 1990. Bà Tỡnh ở với mẹ là cụ Tơ đến năm 1997 thỡ lấy chồng ra ở riờng. Bố mẹ bà
chỉ cú một người con duy nhất là bà. Trước khi bà đi lấy chồng, mẹ con bà sử dụng 247 m2 đất tại Xúm Nam, thụn Lương Nỗ, xó Tiờn Dương, huyện Đụng Anh. Phớa Bắc giỏp đường đi của tập thể, phớa Nam giỏp nhà ụng Nguyễn Văn Quyến, phớa Đụng giỏp nhà ụng Nguyễn Văn Yến, phớa Tõy giỏp nhà ụng Thanh và nhà bà Nụ. Do gia đỡnh bà cần tiền, nờn mẹ con bà Tỡnh đó nhiều lần vay tiền của ụng Trinh tổng cộng là 5.000.000 (năm triệu đồng). Người trực tiếp giao tiền cho bà là bà Lõm Thị Hường (vợ ụng Trinh). Do cú quan hệ họ hàng nờn khụng lập hợp đồng vay tiền, khụng tớnh lói suất, khụng ấn định thời gian trả nợ mà khi nào mẹ con bà cú sẽ trả cho ụng Trinh. Bà xỏc định khụng cú việc mẹ con bà chuyển nhượng cho vợ chồng ụng Trinh 130 m2 đất. Việc lập "Giấy nhượng lại đất ở" được thực hiện khi bà đó lấy chồng. Do bà nợ tiền vợ chồng ụng Trinh nờn ụng Trinh yờu cầu bà lập "Giấy nhượng lại đất ở" để thế chấp làm tin. ễng Trinh tự lập giấy và gọi mẹ con bà sang nhà ụng Trinh. Bà cú đọc lại giấy cho mẹ bà nghe thỡ cụ Tơ khụng nhất trớ; vỡ cho rằng vay tiền thỡ viết giấy thế chấp chứ khụng thể viết giấy nhượng lại đất ở. Do nể vợ chồng ụng Trinh, nờn bà Tỡnh đó ký vào giấy nhượng lại đất ở do ụng Trinh lập. Bà xỏc định chữ ký trong giấy nhượng lại đất ở là do bà ký. Tại thời điểm bà ký vào giấy nhượng lại đất ở, diện tớch đất của gia đỡnh bà sử dụng là 248 m2, chưa được cấp GCNQSDĐ. Đến năm 2001, diện tớch đất của mẹ bà đó được UBND huyện Đụng Anh cấp GCNQSDĐ đứng tờn mẹ bà là cụ Nguyễn Thị Tơ. Đến thỏng 10/2002, mẹ bà là cụ Tơ chết. Sau khi mẹ bà chết, bà Tỡnh đó làm thủ tục phõn chia di sản thừa kế đối với thửa đất của cụ Tơ.
Bà xỏc định thửa đất của bà, phần phớa Nam trũng hơn phần phớa Bắc chứ khụng cú ao hay vũng gạch như lời khai của ụng Trinh. Bà khụng biết là ụng Trinh cú đổ đất san lấp trờn đất của gia đỡnh bà hay khụng vỡ bà đi lấy chồng khụng thường xuyờn về nhà mẹ đẻ. Sau khi mẹ của bà chết thỡ bà cũng khụng ở trờn đất đú. Bà nhất trớ với giỏ 01 m2 đất san lấp là 60.000 đồng như lời khai của ụng Trinh. Việc vợ chồng ụng Trinh trồng chuối trờn đất nhà bà
là do vợ chồng ụng Trinh trồng nhờ. Đầu năm 2003, vợ chồng ụng Trinh tiến hành xõy tường trờn đất của mẹ con bà. Bà cú biết và ngăn cản vợ chồng ụng Trinh thực hiện hành vi trờn. ễng Trinh đó cho cỏc em mỡnh cầm cuốc đuổi đỏnh bà. Bà đó bỏo cho trưởng thụn Lương Nỗ biết về việc vợ chồng ụng Trinh xõy dựng lấn chiếm đất của mẹ con bà. Đến năm 2004, UBND huyện Đụng Anh đó cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất mẹ bà để lại đứng tờn bà là Ninh Thị Tỡnh. Thỏng 4/2010, bà Ninh Thị Tỡnh đó chuyển nhượng đất cho bà Lờ Thị Việt Hồng 138,7 m2. Bà đó bàn giao cho bà Hồng diện tớch đất núi trờn. Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Hương và bà Hồng đó thực hiện xong, đỳng theo quy định của phỏp luật. Bà Hồng đó được UBND huyện Đụng Anh cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tớch đất được chuyển nhượng. Hiện bà Hồng đang quản lý và sử dụng phần đất đó nhận chuyển nhượng của bà Ninh Thị Tỡnh. Nay bà Ninh Thị Tỡnh khụng nhất trớ với yờu cầu của ụng Trinh về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 27/3/1999. Vỡ lỳc ký giấy nhượng lại đất ở, bà khụng cú quyền chuyển nhượng đất và khụng cú trỏch nhiệm phải thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho ụng Trinh. Bà xỏc định là bà nợ vợ chồng ụng Trinh 5.000.000 đồng và bà sẽ cú nghĩa vụ trả nợ cho vợ chồng ụng Trinh. Mặc dầu bà đó nhiều lần trả nhưng vợ chồng ụng Trinh khụng nhận; vỡ ụng yờu cầu bà phải thực hiện hợp đồng đó ký kết năm 1999. Bà cũng thừa nhận là mỡnh cũng cú một phần lỗi trong việc chuyển nhượng đất, vỡ bà khụng cú quyền chuyển nhượng mà lại ký vào giấy chuyển nhượng lại đất ở cho ụng Trinh.
Người cú quyền lợi và nghĩa vụ liờn quan Lờ Thị Việt Hồng trỡnh bày: Khi bà nhận chuyển nhượng QSDĐ từ bà Ninh Thị Tỡnh, thỡ trờn phần đất nhận chuyển nhượng đó cú một múng tường. Bà đó xõy thờm một múng tường để phõn định ranh giới giữa phần đất của bà nhận chuyển nhượng và phần đất cũn lại của bà Tỡnh. Bà xỏc nhận việc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ bà Ninh Thị Tỡnh với giỏ 750.000.000 đồng, nhưng do thời gian đó lõu nờn bà
khụng giữ được giấy giao tiền cho bà Tỡnh. Bà xỏc nhận việc chuyển nhượng QSDĐ theo đỳng quy định của phỏp luật và khụng chấp nhận yờu cầu của nguyờn đơn về việc yờu cầu phỏ dỡ phần múng tường nhằm phõn định ranh giới để trả lại đất cho nguyờn đơn. ễng Trần Anh Cường nhất trớ với lời khai của bà Lờ Thị Việt Hồng. Bà Trịnh Thị Mai, ụng Đỗ Đỡnh Tiến trỡnh bày bản tự khai ngày 11/6/2015 và lời khai của bà Mai tại phiờn tũa. ễng bà cú mua mảnh đất của bà Tỡnh, khi đú bà Tỡnh đó cú GCNQSDĐ. ễng bà biết nguồn gốc đất là hợp phỏp khụng cú tranh chấp. Nờn khi bà Tỡnh giao bỏn, ụng bà đó nhận chuyển nhượng và làm đầy đủ thủ tục theo quy định của phỏp luật. UBND huyện Đụng Anh đó cấp GCNQSDĐ ngày 15/02/2011, chủ sử dụng là bà Trịnh Thị Mai, diện tớch là 109,3 m2, đất thuộc thửa số 25, tờ bản đồ số 27 địa chỉ tại thụn Lương Nổ, xó Tiờn Dương, huyện Đụng Anh. Ngày 30/9/2014, bà Mai mới nhận được giấy mời của Viện Kiểm sỏt nhõn dõn huyện Đụng Anh. Lỳc đú ụng bà mới được biết là mảnh đất đang cú tranh chấp. Giỏ lỳc mua là 12.000.000 đồng/m2 = 1.316.000.000 đồng, thanh toỏn làm hai đợt. Đợt đầu là 500.000.000 đồng, đợt hai thanh toỏn hết tồn bộ. Do thời đó lõu, nờn bà Mai và ụng Tiến khụng cũn giữ giấy giao tiền cho bà Tỡnh. Trờn diện tớch đất chuyển nhượng ụng bà chưa xõy dựng cụng trỡnh gỡ. Quan điểm của ụng bà: ễng bà nhận chuyển nhượng đất hợp phỏp nờn đề nghị Tũa ỏn bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của ụng bà là giữ nguyờn GCNQSDĐ đó được cấp.
Ủy ban nhõn dõn huyện Đụng Anh cú quan điểm: Cụng văn số 74/2013/TNMT ngày 17/10/2013 của Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Đụng Anh thể hiện: Việc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đỡnh cụ Tơ và việc làm thủ tục chuyển QSDĐ giữa cụ Nguyễn Thị Tơ và bà Ninh Thị Tỡnh; giữa Bà Ninh Thị Tỡnh và bà Lờ Thị Việt Hồng là đỳng trỡnh tự quy định của phỏp luật. Tại thời điểm bà Tỡnh chuyển nhượng QSDĐ cho bà Hồng, UBND huyện Đụng Anh khụng nhận được bất kỳ đơn thư khiếu nai, kiến nghị hay phản ỏnh của ai. Cụng văn số 375/TNMT ngày 01/7/2015 của
Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Đụng Anh đó phỳc đỏp cho TAND huyện Đụng Anh và bổ sung một số nội dung theo yờu cầu của Tũa ỏn tại Văn bản số 164/CVTA ngày 08/6/2015 như sau: Tại thời điểm cung cấp hồ sơ cũn thiếu hồ sơ đăng ký biến động giữa bà Ninh Thị Tỡnh chuyển nhượng cho bà Trịnh Thị Mai là do hồ sơ bị thất lạc, đến nay Văn phũng Đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhỏnh huyện Đụng Anh đó cung cấp hồ sơ đăng ký biến động giữa bà Tỡnh và bà Mai. Theo quy định của Phỏp luật thỡ thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký, cập nhật biến động đất đối với cỏc trường hợp đó được cấp Giấy chứng nhận là do Văn phũng Đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhỏnh huyện Đụng Anh giải quyết. Tại Văn bản số 175/VPĐK ngày 22/6/2015 của Văn phũng Đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhỏnh huyện Động Anh đó cung cấp thụng tin địa chớnh và khẳng định trỡnh tự, thủ tục đăng ký biến động được thực hiện theo quy định của phỏp luật.