Thuê nhà nhằm mục đích ở là nhu cầu phổ biến, thiết thực của nhiều cá nhân trong xã hội hiện nay. Pháp luật cũng đã có quy định về hình thức đối với hợp đồng thuê nhà ở: “phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký”[9, Điều 492]. Tuy nhiên, quy đinh này khi áp dụng trong thực tiễn lại gặp
khá nhiều vướng mắc. Chúng ta cùng xem xét ví dụ cụ thể dưới đây:
Vụ án Tranh chấp kiện đòi tài sản giữa nguyên đơn là anh Nguyễn Văn Quyết, bà Trương Minh Tâm và bị đơn là Tạ Văn Oai.
Nội dung vụ án: Ngày 01/4/2007 anh Nguyễn Văn Quyết ký hợp đồng cho ông Tạ Văn Oai và bà Trương Thị Nguyệt Minh thuê một phần tòa nhà thuộc nhà nghỉ Phương Nam số 33, phố Phan Xi Păng, thị trấn Sapa, huyện Sapa để ông Oai và bà Minh kinh doanh nhà nghỉ. Phần nhà cho thuê gồm phòng khách, các tầng 2,3,4,5 và bể nước,khu đặt bình ga, máy bơm nước thuộc tầng hầm và các trang thiết bị khác có bảng kê chi tiết kèm theo. Thời hạn thuê 10 năm, hợp đồng được lập thành văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày 01/10/2009 bà Minh đã rút hết phần vốn góp khơng kinh doanh cùng ơng Oai nữa. Q trình thực hiện hợp đồng ông Oai kinh doanh không đảm bảo vệ sinh gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường nơi ông Quyết sinh sống. Tháng 12/2010 ông Quyết đã thông báo cho ông Oai biết hợp đồng giữa ông và ông Oai khơng có hiệu lực vì khơng được cơng chứng, chứng thực và đề nghị ông Oai chấm dứt hợp đồng, trả lại tài sản cho ông.
Bị đơn ông Tạ Văn Oai trình bày: Ơng đồng ý với lời khai của nguyên đơn về thời gian và nội dung hai bên ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, ông cho rằng hợp đồng thuê nhà đã được chứng thực của UBND thị trấn Sapa vào ngày 15/11/2007 do vậy hợp đồng thuê nhà là hồn tồn hợp pháp và có hiệu lực pháp luật. Tháng 12/2010 ơng Quyết đã thơng báo địi lại nhà, xét thấy việc địi lại nhà của ơng Quyết đã ảnh hưởng đến quyền lợi của ông, do vậy ông yêu cầu hai bên tiêp tục thực hiện hợp đơng đã ký.
Tịa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều quyết định [59,tr.5]: Buộc ông Tạ Văn Oai phải trả cho ông Nguyễn Văn Quyết và bà Trương Minh Tâm (Trương Thị Minh Tâm) một phần tòa nhà thuộc nhà nghỉ Phương Nam số 33, phố Phan Xi Păng, thị trấn Sapa, huyện Sapa gồm phòng khách, các tầng
2,3,4,5, khu phụ trợ, khu tầng hầm gồm bể nước, khu đặt bình ga, máy bơm nước và các trang thiết bị khác có bảng kê chi tiết kèm theo.
Nhận xét về vụ án: Căn cứ theo Điều 492 và Điều 134 BLDS 2005 thì
hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã ký kết đã bị vi phạm về hình thức. Tịa án cấp sơ thẩm nhận định: “Hợp đồng thuê nhà mà nguyên đơn và bị đơn đã ký kết ngày 01/4/2007 đã vô hiệu kể từ khi xác lập và đã hết thời hiệu tuyên bố giao dịch vô hiệu nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc bị đơn chiếm hữu, sử dụng tài sản của ngun đơn là khơng có căn cứ pháp luật cần buộc bị đơn phải trả lại toàn bộ một phần nhà thuộc Nhà nghỉ Phương Nam”. Chúng tơi thấy rằng Tịa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng thuê nhà trên bị vô hiệu kể từ khi xác lập là đúng. Tuy nhiên, tác giả khơng đồng tình với kết luận kèm theo là “đã hết thời hiệu tuyên bố giao dịch vô hiệu”, bởi lẽ nhận định này đồng nghĩa với việc hợp đồng thuê nhà này đang có hiệu lực pháp luật vì đã hết thời hạn tun bố hợp đồng vơ hiệu. Do đó chúng tơi cho rằng đây là sự mâu thuẫn và bất cập trong quy định của pháp luật cần phải được sửa đổi. Hơn nữa, đối với hợp đồng thuê nhà bị vơ hiệu thì theo quy định của pháp luật các bên sẽ phải khơi phục lại tình trạng ban đầu và hồn trả lại cho nhau những gì đã nhận là điều rất khó thực hiện. Bởi nhà được thuê một thời gian sẽ có những tiêu hao cả về tự nhiên và do con người. Vì lẽ đó các bên th nhà sẽ khơng thể hồn lại ngun trạng tài sản như ban đầu đã nhận bàn giao.