- Việc xác định người sử dụng đất trong thực tế rất khó khăn, phức tạp, trong khi đó việc hướng dẫn ở một số trường hợp chưa thật cụ thể và kịp thời, cho đến gần đây mới được khắc phục bằng việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Khoản 1 Điều 48 của Luật Đất đai năm 2003 quy định "Giấy chứng nhận quyền
đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" [, khoản
1 Điều 48]. Đây là quy định hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tiễn để đẩy mạnh và sớm hoàn thành việc cấp GCN, nhằm giải quyết những tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại (thực tế ba năm qua những ách tắc trong việc tổ chức cấp GCN đối với đất ở đô thị đã cơ bản được tháo gỡ.Tuy nhiên, việc cấp GCN theo Luật Nhà ở và việc chậm ban hành Luật Đăng ký bất động sản đã làm cho việc quản lý đối với đất ở bị phân tán, ảnh hưởng đến việc quản lý thống nhất và bảo đảm tính minh bạch thơng tin về bất động sản. Việc pháp luật về nhà ở quy định người sở hữu nhà ở có u cầu thì được cấp GCN (khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở) trong thực tế đã làm chậm việc cấp GCN đối với đất ở, làm chậm việc xử lý các tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại và không đáp ứng được yêu cầu bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất để nhà nước quản lý đất đai.
- Quy định tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi cấp GCN và thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên giá đất bao cấp trước đây chậm được sửa đổi trong tình hình giá đất do Nhà nước quy định đã tiếp cận dần với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ với mức cao hơn nhiều lần so với trước, dẫn tới nhiều trường hợp người sử dụng đất không làm thủ tục cấp GCN, không thực hiện thủ tục chuyển nhượng qua cơ quan nhà nước mà chủ yếu thực hiện bằng hình thức trao tay, làm hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Có thể nói một trong những nguyên nhân chính trong cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người sử dụng đất. Thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay cịn gọi là hợp thức hóa) theo các qui định hiện nay cịn gặp khơng ít khó khăn, vướng mắc. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên sự chậm trễ trong việc đẩy nhanh tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân; nhất là đối với khu đất thuộc khu vực vùng vùng ven thành phố, thị trấn. Thực trạng cho thấy đa phần các hộ dân nơi đây có diện tích đất ở tương đối lớn và đã sử dụng ổn định từ đời này qua đời khác; phần thì có giấy tờ hợp lệ, phần thì khơng có giấy tờ hợp lệ. Song khi có chủ trương của Nhà nước cho phép hợp thức hóa hay cịn gọi là xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (xét cấp sổ đỏ) thì lại gặp trở ngại; cụ thể vướng mắc như sau:
Tại Điểm a, Khoản 1, Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ qui định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này thì: "Trường
hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích khơng phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngồi hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP."
Với qui định như vậy chúng ta có thể hiểu như sau: Ví dụ hộ ơng A có diện tích
đất ở 250 m2 sử dụng ổn định từ trước năm 1975, khơng có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch nay được UBND xã, phường, thị tr n xác nhận và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 150 m2 (phần trong hạn mức đất ở của tỉnh qui định), phần diện tích đất 100 m2 cịn lại vượt hạn mức phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo qui định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Song qua triển khai thực hiện trong thực tế hiện nay gặp vướng mắc ở chỗ trường hợp hộ ơng B có tổng diện tích đất ở 280 m2 sử dụng ở ổn định từ trước năm 1975 trong đó có phần diện tích đất 100 m2 đã có giấy tờ hợp lệ (giấy tờ chế độ cũ), cịn lại 180 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ nhưng vẫn sử dụng từ trước năm 1975 đến nay khơng có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch. Vậy nay ông B được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xác định diện tích đất để tính, thu tiền sử dụng đất đối với ông B so với hạn mức của tỉnh qui định là trên tổng tồn bộ diện tích đất 280m2 (cả phần có giấy tờ hợp lệ và phần khơng có giấy tờ hợp lệ) hay chỉ tính trên phần diện tích đất khơng có giấy tờ hợp lệ. Điều này hiện nay chưa có văn bản nào qui định cụ thể, nên còn nhiều ý kiến tranh luận trái ngược nhau. Có ý kiến cho rằng tính trên tổng diện tích đất 280 m2 so với hạn mức 150 m2 nghĩa là ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo qui định Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ cho phần diện tích đất vượt hạn mức là 280 m2 - 150 m2 = 130 m2; chứ khơng phải chỉ tính đối với phần diện tích đất khơng có giấy tờ hợp lệ là 180m2 so với hạn mức đất 150 m2 nghĩa là ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất vượt hạn mức 180 m2 - 150 m2 = 30 m2. Quả thật đây là hai đáp số chênh lệch nhau quá nhiều khi mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong điều kiện giá đất đang ngày một cao. Đấy là chư80a kể đến những hộ gia đình có diện tích [27]