Tùy thuộc vào mục tiêu truyền thông marketing, nguồn ngân sách của doanh nghiệp và những đặc điểm của các kênh truyền thông mà doanh nghiệp lựa chọn phối hợp các kênh một cách hợp lý để tạo ra hiệu quả cao nhất.
1.4. Bất động sản
1.4.1. Khái niệm về bất đông sản (BĐS)
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.4.2. Đặc điểm của BĐS
1.4.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.
1.4.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.4.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẩn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.4.2.4. Các tính chất khác
− Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
− Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.4.3. Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc… Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.5. Thị trường bất động sản và tổng quan thị trường bất động sản
1.5.1. Khái niệm
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
1.5.2. Phân loại
1.5.2.1. Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
1.5.2.2. Theo đối tượng của thị trường
− Thị trường nhà ở
− Thị trường khách sạn
− Thị trường nhà cho thuê
− Thị trường văn phòng
1.5.2.3. Theo mục đích sử dụng
− Thị trường mua và bán
− Thị trường cho thuê
1.5.2.4. Theo khu vực
− Thị trường BĐS ở đô thị
− Thị trường BĐS ở nông thôn
− Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
1.5.3. Vai trò
1.5.3.1. Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất.
1.5.3.2. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
1.5.3.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…
1.5.3.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
1.5.3.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững. Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
1.5.4. Khái quát chung thị trường bất động sản
1.5.4.1. Khái quát chung tình hình bất động sản cả nước
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động sản năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.
Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng 1.344
giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/ 2018 là 16.290 giao dịch, tương đương với mức tăng 8,3%.
Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường bất động sản quý III thường niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng cung và cầu”.
Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá bất động sản tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”.
1.5.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế
Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường Bất động sản cả nước nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở phân khúc đất nền và nhà ở giá vừa túi tiền.
Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút
dòng tiền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế.
Các chính sách tái định cư mới của tỉnh Thừa Thiên Huế đã thúc đẩy thị trường đất nền phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung tâm thành phố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút.
Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn… nổi lên