STT Dự án Ngày đấu giá Diện tích (m2) Số tiền dự tính thu được sau khi đấu giá
(1000đ)
Số tiền thu được sau khi đấu giá
(1000đ) Tăng (Lần) 1 Đấu giá QSD đất tại thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân 25/12/2017 3.125,0 3.234.375,0 3.317.800,0 1,02 2 Đấu giá QSD đất tại Thôn Cát Lem, xã Đại Minh 30/01/2019 838,9 12.434.600,0 12.696.100,0 1,02 3 Đấu giá QSD đất tại thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh 13/12/2018 1.378,5 4.525.580,0 6.601.397,0 1,45 Tổng 5.342,4 20.194.555,0 22.615.297,0 1,11
(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)
3.3.4.1. Hiệu quả về kinh tế
a. Đối với Nhà nước:
- Khai thác hợp lý các quỹ đất mà thu lại hiệu quả kinh tế rất cao.
- Sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng.
- Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương.
- Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
- Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
- Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường.
b. Đối với người sử dụng đất:
- Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của thửa đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
- Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai minh bạch, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng và các loại phí cho các trung tâm môi giới.
- Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản để thu tiền về đầu tư các công trình phúc lợi phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Điểm khác biệt của
hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để ai trả giá cao thì nhận được. Người trúng đấu giá không mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất mua bán như bên ngoài mà chỉ mất tiền lệ phí trước bạ khi cấp GCN QSDĐ.
Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội đưa đất nước đi lên, ngày càng phát triển hơn.
3.3.4.2. Hiệu quả về xã hội
Thị trường BĐS ở huyện Yên Bình đã hình thành trong những năm gần đây và đang trong quá trình phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở huyện Yên Bình nói riêng và tỉnh Yên Bái nói chung.
Khai thác có hiệu quả quỹ đất, tạo nguồn lực để thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới, giải quyết nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và các doanh nghiệp, tổ chức, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung của huyện Yên Bình.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện,....Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSD đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, trồng cây ăn quả, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tạo việc làm cho người dân đặc biệt là những hộ gia đình có đất bị thu hồi tăng thu
nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại các xã, thị trấn.
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, đúng quy chế, tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin đối với người tham gia vào chủ trương đổi mới chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Đảng và Nhà nước.
3.3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
- Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử dụng đất đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.
- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.
- Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản và các thủ tục hành chính. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và GCN QSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCN QSDĐ vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết. Khi các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá thì chỉ cần có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, hoá đơn đã nộp tiền và biên bản giao đất ngoài thực địa là trong vòng 15 ngày kể từ khi lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận là được nhận quyết định cấp GCN QSDĐ.
Với 03 dự án nghiên cứu trong phạm vi của đề tài, có tổng số 46 thửa đất trúng đấu giá, các hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất ngay sau khi nộp xong nghĩa vụ tài chính, đã cấp xong GCN QSDĐ cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân trên. Đa số các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở lên khu đất được đâu giá...Việc cơ bản hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ đã tạo niềm tin đối với người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý đất đai.
- Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch nông thôn mới cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch.
3.3.4.4. Hiệu quả giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân địa phương
Việc đấu giá QSDĐ cơ bản đáp ứng được nhu cầu ở thực sự của một bộ phận người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, đưa những khu đất bỏ hoang vào đầu tư hạ tầng, cải tạo cảnh quan đô thị và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Qua 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu, phiên đấu giá ngày 25/12/2017 tại Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân có 04 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không phải là người địa phương là ông Đàm Mạnh Hà, địa chỉ thường trú tại: Tổ 33, Phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 06 thửa đất số: 13,14,15,16,26,27; bà Vương Thị Thùy Hương, địa chỉ thường trú tại: Thôn Nhà Giát, xã Văn Tiến, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 12; ông Hoàng Minh Đức, địa chỉ thường trú tại: Tổ 10, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá thửa số: 24,25 và ông Phạm Văn Định, địa chỉ thường trú tại: Thôn Đồng Tanh, xã Phúc An, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 17.
Phiên đấu giá ngày 30/01/2019 tại dự án tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái có 04 trường hợp trúng đấu giá QSDĐ không phải là người địa phương là ông Bùi Văn Dũng, địa chỉ thường trú tại: Tổ Đồng Tiến, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 06 thửa đất số:
1,2,3,4,5,6; ông Trần Hữu Vinh, địa chỉ thường trú tại: Thôn 16, xã Bằng Luân, huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ trúng đấu giá 01 thửa đất số: 7; ông Hoàng Văn Viên, địa chỉ thường trú tại: Tổ 16, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 9 và bà Đào Thị Lan Anh, địa chỉ thường trú tại: Tổ 19, phường Yên Thịnh, thành Phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 10.
Phiên đấu giá ngày 13/12/2018 tại thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái toàn bộ 05 trường hợp trúng đấu giá đều không phải là người địa phương là ông Phạm Tiến Thành, địa chỉ thường trú: Tổ 25, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 04 thửa từ thửa số: 01 đến thửa số 04; ông Vương Anh Tiến, địa chỉ thường trú tại: Tổ 19, phường Yên Thịnh thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa số: 9; bà Trần Thị Dung, địa chỉ thường trú tại: Tổ 44, phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 02 thửa số: 10,11; bà Phạm Thị Thu, địa chỉ thường trú tại: tổ 2, phường Minh Tân, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 03 thửa đất số: 12,13,14 và ông Lê Quốc Thụy, địa chỉ thường trú: Tổ 43, phường Minh Tân, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trúng đấu giá 01 thửa đất số: 15.
Từ đó cho thấy nhu cầu sử dụng đất ở của người dân nói chung và người dân tỉnh Yên Bái nói riêng luôn ở mức cao.
3.3.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
3.3.5.1. Công tác tổ chức
- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính. Từ đó dẫn đến tình trạng một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất đưa ra đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
- Một số khu đất khi đưa ra đấu giá không có quy định cụ thể về quy chế quản lý xây dựng hoặc thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà ở dẫn đến tình trạng sau khi đấu giá đất đã để đất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí tài nguyên.
đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
- Đối với việc các cá nhân lợi dụng thỏa thuận trong đấu giá nhằm hạn chế việc trả giá đấu của từng thửa đất chưa có quy định để xử phạt dẫn đến tình trạng lợi dụng trong đấu giá;
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn hạn chế. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiện hiệu quả chưa cao.
3.3.5.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự thì ít.
3.3.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai
- Các chính sách về đấu giá còn nhiều bất cập như nằm rải rác trong nhiều quy định của các văn bản quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn chậm được đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn trong tổ chức thực hiện.
- Các dự án đấu giá QSDĐ thực sự thành công sẽ tạo được một mặt bằng giá đất mới trong khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại một số khu vực có dự án đấu giá đất.
- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất