Chương 1 .TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng - Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng - Đấu giá công khai bằng lời
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố.
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cả thành phố.
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
1.3.3.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
1.3.3.2.Thủ tục
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. - Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.3.3.3.Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá khởi điểm do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá khởi điểm quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá khởi điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125 - 130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường.
- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2.000.000.000 đồng trở xuống; nộp bằng 3% - 5% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2.000.000.000 đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất (thửa đất) để trình Chủ tịch UBND thành phố quyết định
- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m².
- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh
1.3.4.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo
Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
1.3.4.2. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2014).
1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái
1.3.5.1. Về triển khai Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đấu giá tài sản năm 2016 được Quốc hội Khóa XIV thông qua ngày 17/11/2016 với 8 chương, 81 điều đã đánh dấu mốc quan trọng trong việc hoàn thiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017. Có thể nói đây là lần đầu tiên có một văn bản có giá trị pháp lý cao nhất điều chỉnh về lĩnh vực đấu giá tài sản. Luật đấu giá tài sản 2016 được ban hành đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, chặt chẽ, khoa học, đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch, độc lập, trung thực, khách quan, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên. Trình tự, thủ tục đấu giá được quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động hành nghề đấu giá trong tình hình mới, tiếp cận với xu thế phát triển của thế giới cũng như hạn chế thông đồng, dìm giá, thu hút được nhiều người tham gia.
Được sự hướng dẫn của Bộ Tư pháp và sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Sở Tư pháp, Trung tâm đã khẩn trương triển khai nghiên cứu, thực hiện Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; tổ chức Hội nghị triển khai thi hành Luật và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm phổ biến, quán triệt các nội dung cơ bản đến các đối tượng có liên quan và viên chức, người lao động trong Trung tâm; thống nhất các quy trình thủ tục trong hoạt động đấu giá theo đúng quy định, soạn thảo các biểu mẫu mới phù hợp với quy định của Luật; chuẩn bị mọi nguồn lực để thực hiện việc đấu giá theo quy định của Luật.
Trung tâm nhanh chóng trao đổi, làm việc, thống nhất cách thức thực hiện và thoả thuận mức thù lao dịch vụ đấu giá với các tổ chức có tài sản phải bán thông qua đấu giá. Đặc biệt là làm việc với các Trung tâm Phát triển quỹ đất các huyện, thị xã để ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện, thị xã theo quy định mới. Nếu như trước đây Trung tâm chỉ cử đấu giá viên về điều hành đấu giá tại các huyện, thị xã nhưng từ khi Luật đấu giá tài sản có hiệu lực từ ngày 01/7/2017, Trung tâm đã thực hiện ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất với các Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện toàn bộ trình tự, thủ tục về đấu giá theo quy định.
1.3.5.2. Về tăng cường nguồn lực đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện tốt nhất cho công tác đấu giá tài sản
Tiếp tục thực hiện Đề án vị trí việc làm, Trung tâm đã quan tâm công tác kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thông qua việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính, chấn chỉnh kỷ luật, kỹ cương, thái độ phục vụ khách hàng; nâng cao kỹ năng hành nghề và thái độ chuyên môn, nghiệp vụ