3.1. Ứng dụng mô hình DCF trong các quyết định đầu tƣ tài sản dà
3.1.2. Đầu tư tài sản tài chính
Vẫn theo dự án “Đầu tư xây dựng khu chung cư 26”, qua tìm hiểu tác giả đã thu thập được thêm một số thông tin sau phục vụ cho việc tính toán hiệu quả tài chính. Sau khi tính toán được lãi vay, cộng với tổng hợp chi phí đầu tư, tác giả tính tổng chi phí đầu tư có cả lãi vay. Từ đó phân bổ chi phí xây dựng cho mỗi m2
Bảng 3.8: Tổng hợp chi phí phân bổ cho mỗi m2
dự án chung cư 26
Chỉ tiêu
Tổng chi phí đầu tư cả lãi vay (đơn vị: đồng) 369.113.121.322 Diện tích phân bổ (đơn vị: m2
) 31.735
Chi phí phân bổ / m2
căn hộ (đơn vị: đồng) 11.631.105 Việc bán căn hộ thực hiện theo phương thức đăng ký mua ngay sau khi triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, công ty bán căn hộ trong 2 năm với tỷ lệ bán 50/50 với phương thức thanh toán như sau: Số căn hộ bán vào năm 2010 thì trong năm thu 50% hợp đồng, năm 2011 thu 50% hợp đồng. Số căn hộ bán 2011 thu 100% giá trị hợp đồng. Với giá bán trung bình năm 2010 là 15 triệu/m2
, tỷ lệ trượt giá 10% nên giá năm 2011 là 16,5 triệu/m2. Chi phí bán hàng dự tính chiếm 1% tổng doanh thu. Thuế TNDN 25%. Có bảng sau:
Bảng 3.9: Doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án chung cư 26
(đơn vị tính: đồng) NĂM 2010 NĂM 2011 TỔNG CỘNG Đơn giá bán 15.000.000 16.500.000 Tỷ lệ bán 50% 50% 100% Diện tích bán 15.868 15.868 31.735 Thu theo hợp đồng 238.012.500.000 261.813.750.000 499.826.250.000 Doanh thu 119.006.250.000 119.006.250.000 Doanh thu 261.813.750.000
Chi phí đầu tư 369.113.121.322
Chi phí bán hàng 4.998.262.500
LN trước thuế 125.714.866.178
Thuế TNDN (25%) 31.428.716.545
Trong khi đó, tại Công ty ACC lợi nhuận sau thuế tạm tính 14% chi phí phí (chưa tính lãi vay) là 14% x 318.475.514.514 = 44.586.572.032 đồng. Cách tính này của công ty là không có cơ sở và không chính xác. Vì vậy chênh lệch 49.699.577.602 đồng so với cách tính trên. Sau khi có doanh thu, chi phí của dự án, tác giả lập bảng dòng tiền dự án theo hai quan điểm đầu tư:
Bảng 3.10: Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư và quan điểm chủ sở hữu dự án chung cư 26 (đơn vị tính: đồng)
NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011
THEO QUAN ĐIỂM TỔNG MỨC ĐẦU TƢ
Dòng vào 0 119.006.250.000 380.820.000.000 Dòng ra (đầu tư cố định, thuế TNDN, chi phí bán hàng) 203.690.053.171 100.395.249.365 101.454.797.830 Chênh lệch dòng vào - ra -203.690.053.171 18.611.000.635 279.365.202.170 DÒNG VAY TRẢ NỢ NGÂN HÀNG Vay ngân hàng 95.542.654.354 63.695.102.903 Trả nợ gốc 0 0 159.237.757.257 Trả lãi 17.197.677.784 28.662.796.306 4.777.132.718 Chênh lệch dòng vào - ra 78.344.976.570 35.032.306.597 -164.014.889.975
THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƢ
Chênh lệch
dòng vào - ra -125.345.076.601 53.643.307.231 115.350.312.196
Để tính được hiệu quả tài chính dự án thì sau khi có dòng tiền, cần tính được chi phí vốn chủ sở hữu và wacc, tác giả có bảng tính toán sau:
Bảng 3.11: Tính chi phí vốn chủ sở hữu và tính WACC dự án chung cư 26 Trị giá Chi phí Vốn cổ phần (Vốn CSH) 90.949.721.034 đ 14 % Vốn vay 159.237.757.257 đ 18 % Tổng cộng 250.187.478.291 đ Tỷ suất thuế TNDN 25 %
WACC chƣa thuế 16,5 %
Chi phí vốn vay có tính thuế TNDN 8,6 %
WACC có tính tác động thuế TNDN 13,7 %
Chi phí vốn vay thực tế tại ngân hàng là 18%. Theo số liệu thống kê đối với dự án đầu tư địa ốc, sử dụng chi phí vốn chủ sở hữu từ 10% đến 15%. Dự án này chọn chi phí vốn chủ sở hữu là 14%. Tính WACC, từ đó tính NPV:
WACC = (90.949.721.034 / 250.187.478.291) x 14% +
(159.237.757.257/250.187.478.291)x18% x (1-25%) = 5,1% + 8,6% = 13,7%
Bảng 3.12: NPV dự án chung cư 26 (đơn vị tính: đồng)
Năm thứ 0 1 2 Dòng tiền TMĐT -203.690.053.171 18.611.000.635 279.365.202.170 Dòng tiền CĐT -125.345.076.601 53.643.307.231 115.350.312.196 Dòng tiền TMĐT CK (HS= 13,7%) -203.690.053.171 16.371.140.033 216.167.653.361 Dòng tiền CĐT CK (HS 14%) -125.345.076.601 47.055.532.659 88.758.319.633 Lũy kế dòng tiền TMĐT có CK -203.690.053.171 -187.318.913.138 28.848.740.223 Lũy kế dòng tiền CĐT có CK -125.345.076.601 -78.289.543.942 10.468.775.692
Như vậy NPV theo quan điểm tổng mức đầu tư là: 28.848.740.223 đ. Và NPV theo quan điểm chủ đầu tư là: 10.468.775.692 đ. Ngoài ra, có thể dễ dàng tính toán NPV bằng excel dựa vào số liệu của bảng dòng tiền dự án.
Sử dụng excel tác giả tính toán chỉ tiêu IRR, MIRR được số liệu như sau: IRR theo quan điểm tổng mức đầu tư là 21,77%, IRR theo quan điểm chủ đầu tư là 19,69%; MIRR theo quan điểm tổng mức đầu tư với suất chiết khấu 13,7% có giá trị là 21,47%, MIRR theo quan điểm chủ đầu tư với suất chiết khấu 14% có giá trị là 18,67%.
Từ bảng dòng tiền dự án, tác giả tính toán thời gian hoàn vốn không chiết khấu và thời gian hoàn vốn có chiết khấu như sau:
Bảng 3.13: Thời gian hoàn vốn không chiết khấu dự án chung cư 26
Năm thứ 0 1 2 Dòng tiền TMĐT -203.690.053.171 18.611.000.635 279.365.202.170 Dòng tiền CĐT -125.345.076.601 53.643.307.231 115.350.312.196 Lũy kế dòng tiền TMĐT không CK -203.690.053.171 -185.079.052.537 94.286.149.634 Lũy kế dòng tiền CĐT không CK -125.345.076.601 -71.701.769.370 43.648.542.826
Thời gian hoàn vốn không chiết khấu (năm)
Tổng cộng
Tổng mức đầu tư 1,66 1,00 0,66
Chủ đầu tư 1,62 1,00 0,62
-203.690.053.171 -185.079.052.537 94.286.149.634 -125.345.076.601 -71.701.769.370 43.648.542.826
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
PP CDT PP TMDT
Hình 3.1: Đồ thị thời gian thu hồi vốn không chiết khấu dự án chung cư 26
Trong hình trên, đường màu xanh là đường dòng tiền theo quan điểm tổng mức đầu tư, đường màu đỏ là đường dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư.
Bảng 3.14 : Thời gian hoàn vốn có chiết khấu dự án chung cư 26
Năm thứ 0 1 2 Dòng tiền TMĐT -203.690.053.171 18.611.000.635 279.365.202.170 Dòng tiền CĐT -125.345.076.601 53.643.307.231 115.350.312.196 Dòng tiền TMĐT CK (HS= 13,7%) -203.690.053.171 16.371.140.033 216.167.653.361 Dòng tiền CĐT CK (HS 14%) -125.345.076.601 47.055.532.659 88.758.319.633 Lũy kế dòng tiền TMĐT có CK -203.690.053.171 -187.318.913.138 28.848.740.223 Lũy kế dòng tiền CĐT có CK -125.345.076.601 -78.289.543.942 10.468.775.692
Thời gian hoàn
vốn có CK (năm) Tổng cộng
Tổng mức đầu tư 1,87 1,00 0,87
Chủ đầu tư 1,88 1,00 0,88
Minh họa thời gian thu hồi vốn có chiết khấu bằng đồ thị sau: -187.318.913.138 -78.289.543.942 -203.690.053.171 28.848.740.223 -125.345.076.601 10.468.775.692
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
PP CDT PP TMDT
Hình 3.2: Đồ thị thời gian thu hồi vốn có chiết khấu dự án chung cư 26
Trong hình trên, đường màu xanh là đường dòng tiền theo quan điểm tổng mức đầu tư, đường màu đỏ là đường dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư.
Sau khi tính toán xong 5 chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án, tác giả có bảng tổng hợp như sau:
Bảng 3.15: Chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án chung cư 26 tổng hợp
QUAN ĐIỂM TMĐT QUAN ĐIỂM CĐT
NPV = 28.848.740.223 đồng (Hệ số chiết khấu = 13,7 %) NPV = 10.468.775.692 đồng (Hệ số chiết khấu = 14 %) IRR =21,77 % IRR =19,69 % MIRR= 21,47 % MIRR = 18,67 %
Thời gian hoàn vốn không CK = 1 năm 8 tháng
Thời gian hoàn vốn không CK = 1 năm 7 tháng
Thời gian hoàn vốn có CK = 1 năm 10 tháng
Thời gian hoàn vốn có CK = 1 năm 11 tháng
Kết luận : Dựa vào bảng tổng kết hiệu quả tài chính dự án, có thể kết luận:
- Với chỉ tiêu NPV:
Nếu không xét đến giá trị của tiền theo thời gian thì tổng lợi nhuận mang lại từ dự án bằng với dòng tiền mang lại từ dự án theo quan điểm tổng mức đầu tư là 94.286.149.634. Tuy nhiên, không thể phủ định tiền có giá trị theo thời gian và chi phí cơ hội (chính là suất chiết khấu) thì tổng lợi ích mang lại từ dự án tính trên cơ sở dòng tiền sẽ khác với tổng lợi ích mang lại từ dự án tính trên cơ sở lợi nhuận. Theo quan điểm tổng mức đầu tư, với suất chiết khấu wacc là 13,7% thì giá trị hiện tại ròng của dự án là 28.848.740.223. Theo quan điểm chủ đầu tư với suất chiết khấu 14% thì giá trị hiện tại ròng của dự án là 10.468.775.692. Dù theo quan điểm nào thì NPV có tính tới giá trị thời gian của tiền cũng chênh lệch rất nhiều so với NPV không tính tới giá trị thời gian của tiền. Như vậy, dù theo quan điểm tổng mức đầu tư hay quan điểm chủ đầu tư thì NPV có tính tới giá trị thời gian của tiền lớn hơn 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của vốn (hay suất sinh lời cao hơn suất chiết khấu). Dự án này đáng để đầu tư vì khi đó thu nhập từ dự án đủ trang trải chi phí và mang lại lợi nhuận tăng thêm cho nhà đầu tư.
- Chỉ tiêu IRR:
IRR chính là suất sinh lời thực tế của dự án. Theo quan điểm tổng mức đầu tư thì suất sinh lời thực tế của dự án là 21,77% trong khi suất chiết khấu là 13,7%, còn theo quan điểm chủ đầu tư thì suất sinh lời thực tế của dự án là 19,69% trong khi suất chiết khấu là 14%. Theo tiêu chuẩn IRR thì dự án được chấp nhận nếu dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấu. Như vậy, dù theo quan điểm nào thì suất sinh lời thực tế của dự án cũng lớn hơn suất chiết khấu. Dự án này đáng để đầu tư.
- Chỉ tiêu MIRR:
Với MIRR thì dòng tiền được giả sử là tái đầu tư tại chi phí sử dụng vốn. Với IRR thì dòng tiền được giả sử là được tái đầu tư tại IRR của dự án. Do MIRR thể hiện khả năng sinh lợi thực sự của dự án tốt hơn IRR nên trong
dự án này tác giả tính thêm chỉ tiêu MIRR. Theo quan điểm tổng mức đầu tư với suất chiết khấu 13,7% dễ dàng tính được MIRR là 21,47%, còn theo quan điểm chủ đầu tư với suất chiết khấu 14% thì MIRR tính được là 18,67%. Như vậy, khả năng sinh lợi thực sự của dự án là rất cao. Dự án này đáng để đầu tư.
- Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn không chiết khấu
Theo quan điểm tổng mức đầu tư thì thời gian hoàn vốn không chiết khấu là 1 năm 8 tháng, còn theo quan điểm chủ đầu tư thì là 1 năm 7 tháng. Mà dự án được bắt đầu từ 2009 và kết thúc 2011. Nhà đầu tư mong muốn dự án hoàn vốn trong khoảng thời gian từ 2 năm. Do vậy, dự án này vượt so với mong muốn của nhà đầu tư. Dự án này đáng để đầu tư.
- Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn có chiết khấu
Để khắc phục nhược điểm không tính đến giá trị thời gian của tiền, tác giả tính toán thêm chỉ tiêu thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Dựa vào dòng ngân lưu có chiết khấu, tác giả tính toán được thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Theo quan điểm tổng đầu tư thì thời gian hoàn vốn có chiết khấu là 1 năm 10 tháng, còn theo quan điểm chủ đầu tư thì thời gian hoàn vốn có chiết khấu là 1 năm 11 tháng. Như vậy, thời gian hoàn vốn có chiết khấu vẫn nhỏ hơn thời gian hoàn vốn mong muốn của nhà đầu tư nên dự án này đáng để đầu tư.
Như vậy, thông qua việc xem xét 5 chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án “chung cư 26” thì tác giả có thể kết luận dự án mang lại hiệu quả tài chính, làm gia tăng giá trị cổ đông nên dự án này đáng để đầu tư.
Thông qua việc xem xét ví dụ trên cho thấy việc ứng dụng mô hình DCF để tính hiệu quả tài chính của dự án đầu tư giúp cho ban lãnh đạo công ty dễ dàng hơn trong việc ra quyết định đầu tư tài sản tài chính đúng. Điều này hiện tại phòng tài chính Công ty ACC chưa làm được. Trong tương lai, năm 2010 sau khi cổ phần hóa xong và tái cấu trúc thành mô hình công ty mẹ
con, công ty ACC có dự định tiến hành đầu tư tài chính nhiều hơn, như đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh liên kết các dự án đầu tư với các tổ chức khác. Vì vậy, cần thiết phải ứng dụng mô hình DCF trong việc ra quyết định đầu tư tài sản tài chính dài hạn trong hiện tại và tương lai.