+ Chi phí ban đầu về mặt đất, mặt nước. Chi phí này phải phù hợp với các quy định của Bộ tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển. các quy định của Bộ tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển. + Chi phí chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
+ Giá trị nhà xưởng và kết cấu hạ tầng sẵn có.
+ Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo nhà xưởng hoặc cấu trúc hạ tầng. + Chi phí về máy móc thiết bị (bao gồm cả lắp đặt và chạy thử), phương + Chi phí về máy móc thiết bị (bao gồm cả lắp đặt và chạy thử), phương
tiện vận tải.
+ Các chi phí khác…
Vốn lưu động ban đầu:
Vốn lưu động ban đầu bao gồm các chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên, nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên, nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự kiến. Nó bao gồm:
- Vốn sản xuất: chi phí nguyên vật liệu, điện, nước, nhiên liệu, phụ tùng… - Vốn lưu thông: thành phần tồn kho, sản phẩm dở dang, hàng hoá bán chịu, - Vốn lưu thông: thành phần tồn kho, sản phẩm dở dang, hàng hoá bán chịu, vốn bằng tiền…
Vốn dự phòng:
Tổng mức vốn đầu tư dự tính của dự án cần được xem xét theo từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư và được xác định rõ bằng tiền Việt, ngoại tệ, bằng hiện của quá trình thực hiện đầu tư và được xác định rõ bằng tiền Việt, ngoại tệ, bằng hiện vật hoặc bằng các tài sản khác…
1.3.2.2. Xác định nguồn vốn, cơ cấu vốn, sự đảm bảo của nguồn vốn tài trợ cho dự án và tiến độ bỏ vốn. cho dự án và tiến độ bỏ vốn.
Đối với một dự án thì các nguồn tài trợ cho dự án có thể do ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay, góp vốn cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn ngân hàng cho vay, góp vốn cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn khác. Để đảm bảo cho tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn, các nguồn tài trợ nên được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà còn cả về thời điểm được tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này phải được đảm bảo chắc chắn, sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế. Chẳng hạn nếu nguồn tài trợ này bằng văn bản sau khi các cơ quan này đã ký vào hồ sơ thẩm định dự án. Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ động hoặc các bên liên doanh được ghi trong
điều lệ liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án.
Tiếp đó, phải so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự án các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự án được chấp nhận. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án.
Sau khi đã xác định được các nguồn tài trợ cho dự án thì cần xác định cơ cấu nguồn vốn cho dự án. Điều này có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn chiếm trong tổng nguồn vốn cho dự án. Điều này có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn chiếm trong tổng mức vốn đầu tư dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện của các công việc đầu tư (trong phần phân tích kỹ thuật) và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể. Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền cần thiết thực tế phải huy động hàng năm trong trường hợp có biến động giá cả hoặc lạm phát.
1.3.2.3. Xác định chi phí sản xuất và giá thành:
Sau khi đã xác định được nguồn vốn cho dự án, ngân hàng tiếp tục xác định tổng chi phí sản xuất và giá thành của sản phẩm dự kiến. Tổng doanh thu bao gồm cho tổng chi phí sản xuất và giá thành của sản phẩm dự kiến. Tổng doanh thu bao gồm cho phí sản xuất và chi phí ngoài sản xuất. Chi phí sản xuất bao gồm các loại chi phí vật chất, chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí sử dụng vốn và khấu hao TSCĐ. Chi phí ngoài sản xuất bao gồm các loại như chi phí quảng cáo, chi phí dự phòng lưu thông sản phẩm và các chi phí khác… Ngân hàng cần xác định giá thành của từng loại sản phẩm, đánh giá các khoản mục chi phí tạo nên giá thành sản phẩm cao hay thấp, có
hợp lý hay không, so sánh với giá thành sản phẩm của các loại sản phẩm tương tự trên thị trường và từ đó rút ra những kết luận cụ thể. Để tính giá thành sản phẩm cần căn cứ thị trường và từ đó rút ra những kết luận cụ thể. Để tính giá thành sản phẩm cần căn cứ vào tổng mức chi phí, mức chênh lệch giá, xác định được các hao hụt ngoài dự kiến để tiến hành phân bổ cho số lượng thành phẩm một cách hợp lý. Khi đó trong quá trình thẩm định cần chú ý tới toàn bộ chi phí để sản xuất sản phẩm, các loại khấu hao (hữu hình và vô hình), kiểm tra chi phí nhân công, phân bổ các chi phí lãi vay ngân hành, tính toán lại các mức thuế phải nộp, tránh thừa thiếu hay áp dụng sai mức thuế.
1.3.2.4. Xác định doanh thu và lợi nhuận của dự án:
Doanh thu của dự án là tổng giá trị hàng hoá và dịch vụ thu được trong năm dự kiến. Doanh thu của dự án được xác định trên cơ sở chi phí sản xuất giá bán buôn sản kiến. Doanh thu của dự án được xác định trên cơ sở chi phí sản xuất giá bán buôn sản phẩm dịch vụ của dự án. Cần chú ý tới các chỉ tiêu tổng sản lượng, tổng doanh thu, lợi nhuận trước thuế, công suất hoạt động… Doanh thu cần được xác định rõ từng nguồn dự kiến theo năm. Thông thường trong những năm đầu, hoạt động doanh thu đạt thấp hơn những năm sau (50 – 60%) doanh thu khi ổn định).
Lợi nhuận của dự án là chênh lệch giữa doanh thu và chi phí sản xuất các sản phẩm. Lợi nhuận của dự án mà người thẩm định quan tâm bao gồm lợi nhuận gộp, lợi phẩm. Lợi nhuận của dự án mà người thẩm định quan tâm bao gồm lợi nhuận gộp, lợi nhuận ròng trước thuế, lợi nhuận ròng sau thuế…
1.3.2.5. Xác định dòng tiền dự kiến:
Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - Chi phí trong kỳ
NCF = B - C
Trong đó, khoản thu trong kỳ (ký hiệu là B): nó có thể là doanh thu thuần của các năm trong kỳ, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các các năm trong kỳ, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản này hêt tuổi thọ quy định) và ở cuối đời dự án…
để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí hàng năm của dự án (chi phí này không bao gồm các thời điểm trung gian, chi phí hàng năm của dự án (chi phí này không bao gồm khấu hao)…
1.3.2.6. Tính toán chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn của dự án:
Để tính được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, đặc biệt là những chỉ tiêu hiệu quả tài chính có liên quan đến tỷ suất chiết khấu, ta cần tính được chi phí sử dụng vốn bình tài chính có liên quan đến tỷ suất chiết khấu, ta cần tính được chi phí sử dụng vốn bình quân.
Trong đó: