CHƯƠNG 2 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3.3. Giải pháp Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường nhưng đây là lĩnh vực khá phức tạp và nhạy cảm.
Trong thời gian qua, UBND tỉnh đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề đất đai trong lĩnh vực đầu tư để cụ thể hoá các văn bản của Nhà nước, phù hợp với tình hình thực tế của tỉnh, tạo ra hành lang pháp lý và tháo
90
gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác quản lý, sử dụng đất đai như bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, tạo quỹ đất sạch, phát huy tốt lợi thế để thu hút đầu tư… Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, việc tiếp cận đất đai và thực hiện các thủ tục liên quan đến đất khi đầu tư còn nhiều bất cập, không ít nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của để tiếp cận đất đai, thực hiện các thủ tục đến khi được giao đất, cấp GCNQSDĐ. Trong thời gian tới, để nâng cao khả năng tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất cho doanh nghiệp, tỉnh cần tập trung triển khai thực hiện các giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai
Hệ thống pháp luật đất đai là nền tảng, là cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất. Để thúc đẩy hoạt động đầu tư, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng đất ổn định, hiệu quả thì trong hệ thống các giải pháp cần đưa ra và thực hiện thì việc hoàn thiện pháp luật đất đai là giải pháp quan trọng đầu tiên, mang tính cơ sở để thực hiện các giải pháp khác.
Liên quan đến vấn đề giá đất, luật cần quy định rõ ràng và cụ thể hơn. Giá như thế nào là “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”? Trên cơ sở quy định của Luật thì UBND tỉnh quy định rõ mức giá đất theo một tỷ lệ nhất định. Việc quy định cụ thể tạo sự thống nhất về giá đất cho các địa phương, tránh sự thiệt thòi cho cả nhà đầu tư và người dân. Bên cạnh đó, luật cũng cần quy định cụ thể về giá trong trường hợp phải thoả thuận giá cả khi thực hiện giải phóng mặt bằng dự án giữa nhà đầu tư và người dân.
Trên cơ sở quy định của pháp luật, tỉnh cần ban hành những văn bản cụ thể hoá và tổ chức thực hiện. Đồng thời tiếp tục rà soát, kịp thời sửa đổi bổ sung những bất cập trong chính sách cụ thể hoá của tỉnh tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn trong đầu tư, đất đai như chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng và ổn định đời sống của người bị thu hồi đất.
Thứ hai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập sự ổn định về mặt pháp lý của đất đai đối với công tác quản lý thống nhất của Nhà nước. Đây sẽ là căn cứ để chấp thuận quy hoạch xây dựng và căn cứ để cấp chứng nhận đầu tư, giao đất, cho thuê, thu hồi đất, là cơ sở để chuyển đối mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của từng khu vực, đáp ứng nhu cầu đất đai tối ưu cho nhiệm vụ CNH-HĐH của tỉnh. Để nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất của Vĩnh Phúc thì việc tìm ra các giải pháp trong công tác quy hoạch sử dụng đất là không thể thiếu.
Tăng cường công tác lập quy hoạch một cách khả thi. Cụ thể như ở cấp tỉnh, xây dựng quy hoạch cần phù hợp với quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch chiến lược phát triển kinh tế vùng. Vĩnh Phúc là tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi cho việc đầu tư do tiếp giáp với thủ đô nên trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải có dự báo phát triển, tầm nhìn xa hơn. Từ đó kế hoạch sử dụng đất, dự án sẽ có tính khả thi cao hơn. Trên cơ sở quy hoạch của cấp tỉnh để xây dựng quy hoạch của cấp huyện và cấp xã. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cần có sự phối hợp tương tác chặt chẽ với nhau, dựa trên sự phát triển của các ngành, tránh tình trạng quy hoạch phát triển cục bộ của mỗi ngành dẫn tới quy hoạch sử dụng đất ít có tính khả thi. Cần đơn giản hoá quy trình lập, điều chỉnh, trình duyệt, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp việc cập nhật, điều chỉnh quy hoạch dễ dàng thuận lợi hơn. Tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn, UBND huyện, thị cần bố trí một vị trí thuận lợi để công khai, cập nhật các loại quy hoạch có liên quan, đặc biệt là kế hoạch xây dựng và sử dụng đất. Nên bỏ việc quy hoạch đến từng thửa đất mà chỉ nên quy hoạch đến vùng đất, khu đất có cùng mục đích sử dụng đất.
Tổ chức quản lý việc sử dụng tài nguyên theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, đẩy mạnh thực hiện các quy hoạch chi tiết như quy hoạch vùng tỉnh, quy hoạch đô thị Vĩnh Phúc, quy hoạch các phân khu, quy hoạch các lĩnh vực, ngành và địa điểm thực hiện các dự án. Hạn chế tối đa, tiến tới kiên quyết không bố trí các dự án không đúng với quy hoạch chung, làm phá vỡ quy hoạch. Hàng năm,
92
tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, tạo sự đồng bộ, thống nhất, hoàn chỉnh trong thực hiện quy hoạch. Xây dựng hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất gắn liền với phát triển bền vững, bảo vệ môi trường. Thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung kịp thời các quy hoạch để tạo sự đồng bộ, thống nhất, phù hợp giữa các quy hoạch với quy hoạch sử dụng đất đồng thời bãi bỏ các quy hoạch không khả thi, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra quy hoạch và công khai quy hoạch. Công tác hậu kiểm trong thực hiện thu hồi giao đất cần tiến hành thường xuyên. Trên cơ sở thanh kiểm tra để phát hiện, xử lý những vi phạm trong quản lý. Công khai quy hoạch, đẩy mạnh dân chủ hoá để cộng đồng dân cư và nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát thực hiện quy hoạch ở địa phương. Tỉnh cần có chế tài xử lý nghiêm khắc tình trạng thu hồi giao đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch, vi phạm trình tự thủ tục thu hồi giao đất vẫn còn xảy ra. Đối với những dự án triển khai chậm, xây dựng không đúng quy hoạch ban đầu, hiệu quả thấp, lãng phí sử dụng đất cần phải có biện pháp xử lý kiên quyết.
Công tác giới thiệu, phê duyệt địa điểm, giải phóng mặt bằng
Công tác giới thiệu, phê duyệt địa điểm, giải phóng mặt bằng là công việc quan trọng nhưng không kém phần phức tạp. Thực tiễn hiện nay vướng mắc về giải phóng mặt bằng là trở ngại chính của nhiều dự án đầu tư, công trình xây dựng cơ bản.. Giải phóng mặt bằng được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề này tại Vĩnh Phúc hiện còn tồn tại nhiều hạn chế. Vì vậy giải pháp nào để nâng cao chất lượng, hiệu quả của công tác này?
Mở rộng hơn nữa các kênh thông tin cho các nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp muốn tiến hành đầu tư vào tỉnh, điều đầu tiên họ cần đó là thông tin. Có thông tin doanh nghiệp mới tiếp cận tốt với đất đai và thực hiện các thủ tục về đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề tiếp cận thông tin còn hạn chế. Vĩnh Phúc cần đẩy mạnh các
thông tin về đầu tư, cụ thể bằng việc thiết lập các website, các bản tin định kỳ… để cung cấp cho doanh nghiệp những thông tin cập nhật liên quan đến lĩnh vực đất đai. Chính sách pháp luật của Việt Nam hiện thay đổi thường xuyên và nếu các thông tin về chính sách được cập nhật kịp thời sẽ giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro trong việc hoạch định chính sách.
Tập trung tháo gỡ khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, chủ động tạo quỹ đất sạch góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư vào tỉnh phát triển bởi hiện nay tỉnh ta thiếu các mặt bằng sạch. Chủ tịch UBND các huyện, thành, thị có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với Ban giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn mình quản lý. Đồng thời chỉ đạo Tổ chức giải phóng mặt bằng cấp mình quản lý tập trung làm tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với dự án được giao làm chủ đầu tư. Chủ tịch UBND huyện thành thị có trách nhiệm chỉ đạo Chủ tịch UBND các xã, phường, thị trấn phối hợp chặt chẽ với các Tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng các cấp trong quá trình giải phóng mặt bằng các dự án ở địa phương mình thực hiện nghiêm túc, chịu trách nhiệm về việc thẩm định xác nhận hồ sơ giấy tờ đất, tài sản, vật kiến trúc đối với các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý.
Tăng cường công tác tuyên truyền chủ trương chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước đối với cán bộ và nhân dân nhất là những nơi nhân dân có liên quan đến công tác GPMB, đặc biệt quan tâm tuyên truyền những vấn đề có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, và Bất Động sản, chính sách của Nhà nước và địa phương đền bù đối với người bị thu hồi đất để nhằm nâng cao nhận thức tư tưởng, tạo sự thống nhất và đồng thuận của nhân dân, góp phần tích cực bảo đảm tiến độ GPMB xây dựng công trình. Hạn chế và không để tình trạng phải cưỡng chế để thu hồi đất giải phóng mặt bằng hoặc khi xây dựng công trình nhân dân cản trở không cho xây dựng, thắc mắc khiếu kiện kéo dài gây mất ổn định.
Việc giải quyết đất dịch vụ cần được quan tâm. Ở nhiều khu vực việc giải quyết đất dịch vụ không kịp thời đã ảnh hưởng đến công tác BTGPMB. Tập trung xử lý giao đất dịch vụ ở một số KCN, nhất là KCN Chấn Hưng.
94
Chỉ đạo thực hiện tốt công tác lập và thực hiện QHXD. Nâng cao vai trò và trách nhiệm của cơ quan tư vấn thiết kế, cơ quan thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng bảo đảm QHXD đúng hợp với xu thế phát triển và phù hợp với lòng dân. Đặc biệt phải bảo đảm dân chủ công khai QHXD, mọi người dân ở khu vực quy hoạch đều được biết và tham gia xây dựng quy hoạch, tránh hình thức, bảo đảm đúng kỷ cương pháp luật, đồng thời phải làm tốt công tác thông tin, hướng dẫn thực hiện như thông tin chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, cơ chế chính sách khi thực hiện quy hoạch và GPMB, thông tin về đồ án, thuyết minh, thời gian thực hiện QH, ý kiến tham gia đóng góp của nhân dân để mọi người có trách nhiệm thực hiện tiến độ GPMB.
Thực hiện tốt chính sách đền bù GPMB theo quy định của Nhà nước. Việc thực hiện phải được thông báo bàn bạc kỹ đối với nhân dân. Cần giải quyết những thắc mắc, những vấn đề phát sinh trong đền bù cho nhân dân, đảm bảo tính thống nhất, đền bù theo đúng quy định của Nhà nước, đúng theo hạng đất và thống nhất trên địa bàn, địa phương, không để phát sinh khiếu kiện trong nhân dân.
Tỉnh cần quan tâm, có chính sách cụ thể để chuẩn bị tốt địa điểm tái định cư cho nhân dân phải di chuyển chỗ ở, khu vực tái định cư phải được thông báo trước `đủ thời gian để nhân dân chuẩn bị di chuyển, phải quan tâm đến diện tích tái định cư, cơ sở hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, cấp thoát nước, hạ tầng xã hội để nhân dân sớm ổn định cuộc sống nơi ở mới. Phải hoàn chỉnh hạ tầng khu tái định cư mới tiến hành công tác bồi thường đối với những dự án phải di chuyển chỗ ở cho người dân. Vấn đề này cũng phải đảm bảo dân chủ công khai để tạo sự đồng thuận trong nhân dân. Thực hiện tốt điều này để tránh tình trạng các nhà đầu tư thường chọn phương án bồi thường bằng tiền vì nhiều lý do chủ quan, khách quan trong khi đó theo quy định trước hết phải bồi thường bằng đất và việc ổn định chỗ ở cho người dân bị di dời quan trọng hơn hết.
Trường hợp người dân bị thu hồi đất và mất đi tư liệu sản xuất thì tỉnh cần có chính sách tiếp nhận lao động có khả năng để đào tạo bồi dưỡng nghề tuyển dụng vào các doanh nghiệp trong dự án bảo đảm số lượng theo quy định, mặt khác
phải quan tâm xây dựng và thực hiện các dự án đào tạo nghề cho nhân dân ở khu vực bị thu hồi đất, hạn chế không để xảy ra tình trạng vì bị thu hồi đất mà những người trong độ tuổi lao động lại không có việc làm, dẫn đến các tiêu cực và tệ nạn xã hội ở địa phương.
Tăng cường vai trò lãnh đạo chỉ đạo của cấp ủy chính quyền địa phương trong việc tuyên truyền giáo dục nâng cao nhận thức cho nhân dân giải quyết những thắc mắc, bức xúc của họ tạo thuận đồng tình của nhân dân với chủ trương, chính sách của đảng và Nhà nước, của các cấp quản lý. Thủ tục hành chính trong bồi thường giải phóng mặt bằng cần thực hiện nhanh chóng, hiệu quả, trình tự chặt chẽ, thống nhất theo đúng quy định của pháp luật.
GPMB xây dựng công trình là vấn đề hết sức quan trọng, liên quan đến đời sống của nhân dân và sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đòi hỏi phải có sự đóng góp tích cực của nhân dân, của các cấp các ngành, sự chỉ đạo chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng. Hy vọng làm tốt một số biện pháp trên đây sẽ góp phần tích cực GPMB bảo đảm tiến độ và chất lượng xây dựng dự án công trình và sự ổn định tình hình của địa phương, góp phần tích cực thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội và đường lối đổi mới của Đảng, tạo môi trường để thu hút các nhà đầu tư
Xây dựng và ổn định khung giá đất
Trong đầu tư, giá đất luôn là vấn đề doanh nghiệp và người dân quan tâm và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh những năm qua luôn được quan tâm chỉ đạo với phương châm từng bước xây dựng giá đất phù hợp với thị trường để phục vụ tốt cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tăng nguồn thu ngân sách, tạo môi trường đầu tư tốt. Tuy nhiên vấn đề giá đất có lúc có nơi còn gây ra nhiều bức xúc. Vì vậy, giải pháp cho việc xây dựng và ổn định khung giá đất là vấn đề bức thiết hiện nay ở Vĩnh Phúc.
Cần có những đổi mới trong việc xác định giá đất và xây dựng bảng giá đất. Hiện nay chúng ta đang tồn tại hai hệ thống giá, giá do cơ quan nhà nước ban hành thường thấp hơn và vênh rất nhiều so với giá thị trường. Để có cơ sở trong việc xác
96
định giá đất, ngoài khung giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm, chúng ta cần phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập. Hiện tại