3.2. Những gợi ý chính sách tiếp tục phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội
3.2.2. Nhóm giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội
3.2.2.1. Minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản.
Việc minh bạch hóa thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức là điều tất yếu đối với một thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ năng
cix
động và phát triển ở trình độ cao. Khi các hoạt động không chính thức trên thị trƣờng bị xóa bỏ thì nạn đầu cơ tràn lan hay các hoạt động phi pháp khác cũng đƣợc hạn chế rất nhiều; nhà nƣớc có thể điều tiết cung – cầu đất đai dễ dàng hơn, quản lý và phân bổ đất đai hợp lý hơn. Từ đó giá đất cũng ổn định và phản ánh thực trạng của thị trƣờng, những cơn sốt giá đất hay tình trạng đóng băng thị trƣờng có thể đƣợc kiểm soát dễ dàng. Để thị trƣờng đạt đến trình độ này thì chế độ ruộng đất phải đƣợc điều chỉnh hợp lý để đủ sứcđiều tiết thị trƣờng. Và ngƣợc lại chế độ ruộng đất cũng luôn biến đổi phù hợp với tính chất và trình độ phát triển của thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ.
a. Trƣớc tiên, hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho ngƣời dân theo đúng pháp luật.
Đây là cơ sở đầu tiên, quan trọng để đất đai có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào thị trƣờng thứ cấp. Để giải quyết tình trạng này trƣớc tiên phải giảm bớt thủ tục phiền hà gây tốn thời gian, công sức của cả nhà nƣớc và ngƣời dân để tạo điều kiện giúp họ thuận lợi trong việc nhận sổ đỏ. Cần giảm các bớt thủ tục xem xét, thẩm định đất đai của cơ quan có thẩm quyền và tối thiểu hoá thời gian chờ đợi của ngƣời dân.
Chính sách thuế, phí, lệ phí trong việc cấp sổ đỏ cũng phải đƣợc điều chỉnh sao cho phù hợp với mức sống của ngƣời dân hơn. Có thể điều chỉnh bằng cách giảm tỉ lệ lệ phí trƣớc bạ hoặc đặt một mức lệ phí cố định hợp lý cho tất cả các mảnh đất và cho phép ngƣời dân có thể ghi nợ hoặc trả dần trong những năm sau. Thêm nữa sẽ quản lý chặt chẽ hoạt động của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc cấp GCN QSDĐ, xóa bỏ tình trạng tiêu cực nhƣ làm chống chế, làm lấy thành tích, làm không theo đúng quy định của pháp luật.
b. Trong thời gian thời, Thành phố Hà Nội thực hiện minh bạch hóa thông tin trên thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị theo hƣớng sau:
Một là, cần phải minh bạch hóa hơn nữa thị trƣờng BĐS và giảm thiểu các chi phí giao dịch. Trên cơ sở minh bạch hóa về giá BĐS đã giao dịch, quy hoạch, kế
hoạch phát triển KTXH ở Thủ đô. Minh bạch hóa các thông tin về chủ sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, các chủ đầu tƣ dự án BĐS .v.v.
Hai là, cần minh bạch hóa không những thị trƣờng BĐS mà còn các quan hệ kinh tế bên ngoài thị trƣờng BĐS. Do tích chất thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà đất nói riêng không hoạt động riêng rẽ mà chịu ảnh hƣởng bởi các hoạt động kinh tế khác nên cần phải minh bạch hóa hoạt động tài chính của các doanh nghiệp làm tăng tính công khai, công bằng trên hoạt động của thị trƣờng. Ba là, phát triển hệ thống thông tin quản lý thị trƣờng BĐS phải gắn liền với phát triển hệ thống thông tin quản lý nhà đất đô thị. Xây dựng các hệ thống thông tin này về bản chất là xây dựng cơ sơ dữ liệu về nhà đất đô thị nhằm đáp ứng cho nhu cầu quản lý đô thị và phát triển KTXH ở Thủ đô.
c. Nâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Khi công tác quy hoạch, kế hoạch và ban hành khung giá đất đƣợc thực hiện hợp lý sẽ là cơ sở để công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng đƣợc thực hiện tốt. Xác định rõ việc thu hồi đất là thuộc mục đích gì là hết sức khó khăn. Nếu là phục vụ cho mục đích an ninh – quốc phòng thì nhà nƣớc buộc phải thu hồi đất và đền bù theo khung giá của nhà nƣớc. Còn thu hồi để phục vụ cho công trình công cộng thì thựchiện trƣng mua; còn phục vụ để phát triển kinh tế thì để ngƣời dân chuyển nhƣợng QSDĐ hoặc là cho thuê theo giá thị trƣờng. Thực hiện đƣợc việc này là hết sức khó khăn, đặc biệt là phân định rõ giiữa mục đích công cộng và phát triển kinh tế. Khi ngƣời dân đƣợc đền bù thỏa đáng thì công tác thu hồi đất sẽ dễ dàng hơn nhiều.
Ngoài vấn đề giải phóng mặt bằng thì việc thu hồi đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả, sử dụng trái pháp luật và đất bỏ hoang phải đƣợc quan tâm lớn. Sẽ kiên quyết xử lý đối với những diện tích đất không sử dụng, đất để hoang hóa trong khi ngƣời dân thiếu đất để sản xuất; kiên quyết thu hồi đối với những diện tích đất sử dụng sai mục đích nhƣ tự
cxi
ý chuyển mục đích sử dụng đất. Làm tốt công tác này vừa sử dụng hiệu quả hơn nguồn tài nguyên đất đai, vừa giảm thiểu đƣợc những hành vi trái pháp luật. d. Kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới và các dịch vụ hỗ trợ trên thị trƣờng thứ cấp.
Với một thị trƣờng ngày càng năng động và phát triển thì vai trò của thành phần trung gian, môi giới càng quan trọng hơn. Cần phải nhận thức đúng đắn, đầy đủ vai trò của họ và có đƣa họ ra hoạt động công khai dƣới sự quản lý của pháp luật. Khi các tổ chức trung gian này hoạt động công khai dƣới sự quản lý của pháp luật sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch trên thị trƣờng diễn ra dễ dàng hơn, nhanh chóng hơn với chi phí hiệu quả. Thêm vào đó cần đẩy mạnh giám sát chặt chẽ trình độ chuyên môn, chất lƣợng và tạo điều kiện để hoạt động môi giới ngày càng hiệu quả hơn.
Thành phố Hà Nội phải có định hƣớng đƣa hoạt động này trên thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị thành nề nếp và mang tính chuyên nghiệp cao. Để làm đƣợc điều này, Thành phố Hà Nội phải có hƣớng phát triển Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội và các trung tâm môi giới nhà đất theo hƣớng hợp pháp và đƣợc Nhà nƣớc công nhận.
Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch và là nơi tập trung của các tổ chức dịch vụ của thị trƣờng BĐS nhƣ tƣ vấn định giá, môi giới BĐS; tƣ vấn pháp lý, tƣ vấn quy hoạch kiến trúc, các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Đây cũng là một tổ chức hoạt động theo mô hình dịch vụ công (chuyển dịch sở hữu, công chứng, công bố quy hoạch, xác định BĐS có đủ điều kiện tham gia thị trƣờng .v.v.). Với mô hình nhƣ vậy việc mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ đảm bảo thuận tiện theo đúng nghĩa “một cửa”. Đồng thời qua việc tổ chức sàn, Thành phố Hà Nội sẽ có cơ chế kiểm soát hoạt động theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS còn là nơi cung cấp các thông tin có chất lƣợng bảo đảm cho việc định hƣớng giao dịch và hạn chế tình trạng không minh bạch về thông tin dẫn đến những yếu tố tiêu cực đang rất phổ biến hiện nay trên thị trƣờng BĐS ở Thủ đô. Thông qua hình thức của tổ chức này, ngƣời có nhu cầu mua, bán BĐS có thể đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán. Ngƣời chuẩn bị có nhu cầu liên quan đến BĐS cũng có thể đến sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS do Thành phố tổ chức sẽ góp phần hạn chế đƣợc hiện tƣợng đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo ra cơn “sốt” nhà đất để kiếm lời bất chính. Thông qua Sàn Giao dịch BĐS, Thành phố Hà Nội có thể kiểm soát đƣợc các hoạt động mua bán, góp phần vào việc tăng thu cho ngân sách Thành phố. Qua Sàn giao dịch BĐS nhà đất, các nhà đầu tƣ có thể tìm hiểu thông tin, dự báo và phân tích đƣợc nhu cầu của thị trƣờng để định hƣớng đầu tƣ cho phù hợp, tránh tình trạng hoạt động đầu tƣ dàn trải, kém hiệu quả gây thiệt hại lớn về kinh tế.
Hiện nay, Thành phố Hà Nội đã thành lập Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội. Việc tạo lập Trung tâm này là khâu đột phá để hoàn thiện cơ cấu tổ chức cho thị trƣờng vận hành thông suốt. Hoạt động của Trung tâm giao dịch đã thúc đẩy hoàn thiện các tổ chức khác của thị trƣờng nhƣ: Tƣ vấn định giá, môi giới, tƣ vấn pháp lý, tƣ vấn quy hoạch kiến trúc, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, các tổ chức dịch vụ công nhƣ chuyển dịch sở hữu, công chứng .v.v. Tuy nhiên đến nay, hoạt động của Trung tâm này vẫn chƣa hiệu quả, chƣa phát huy đƣợc vai trò của tổ chức trong các hoạt động của thị trƣờng nhà ở, đất ở Hà Nội. Trong thời gian tới, Thành phố Hà Nội phải quan tâm phát triển tổ chức này để nâng cao kết quả hoạt động. Cùng với việc củng cố Trung tâm giao dịch BĐS, Thành phố Hà Nội cần nghiên cứu xây dựng quy định hoạt động cho các Trung tâm giao dịch của nhiều thành phần kinh tế cùng tham gia thị trƣờng. Đây chính là cơ sở vật chất hạ tầng của thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị.
cxiii
e. Ban hành chính sách khuyến khích đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài để tăng khả năng cung cấp hàng hoá cho thị trƣờng.
Đây là giải pháp để tăng số lƣợng hàng hoá nhà ở, đất ở đô thị, tăng chủng loại hàng hoá để đáp ứng cho nhiều dạng đối tƣợng và áp dụng các phƣơng thức phù hợp với đặc điểm của thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị theo định hƣớng XHCN của nƣớc ta. Các chính sách khuyến khích đầu tƣ là một hệ thống các quy định của Nhà nƣớc trong nhiều lĩnh vực liên quan đến quản lý đất đai, xây dựng, tín dụng ngân hàng, tài chính. Thành phố Hà Nội cần bám sát sự chỉ đạo của Trung ƣơng, xây dựng các chính sách tạo quỹ phát triển nhà ở để chủ động phát triển quỹ nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần đáp ứng yêu cầu của đối tƣợng thuộc diện có thu nhập thấp. Các đối tƣợng chính sách chƣa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà ở có thể thực hiện thuê hoặc mua trả dần. Việc phát triển quỹ nhà ở xã hội dạng chung cƣ ở Thành phố Hà Nội phải đƣợc coi trọng. Đây là giải pháp tạo điều kiện để thực hiện xoá bao cấp về nhà ở trên cơ sở tạo điều kiện để những đối tƣợng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận thị trƣờng nhà ở. Những năm tới đây, UBND Thành phố Hà Nội cần tập trung quan tâm tới những vấn đề mấu chốt sau:
Thứ nhất, UBND Thành phố chỉ đạo các Sở - Ngành tham mƣu khẩn trƣơng lập quy hoạch phát triển nhà ở, xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở, đặc biệt là phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tƣợng có thu nhập thấp có nhu cầu đƣợc cải thiện chỗ ở; xác định chỉ tiêu nhà ở là một trong những chỉ tiêu quan trọng trong kế hoạch phát triển của địa phƣơng và định kỳ phải tiến hành kiểm tra kết quả thực hiện.
Thứ hai, UBND sớm phê duyệt Đề án phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở để xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở cũng nhƣ triển khai có hiệu quả công tác phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở Thành phố, tổ chức quản lý có hiệu quả quỹ nhà ở xã hội, góp phần vào việc chủ động điều tiết giá cả thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị.
Thứ ba, UBND Thành phố Hà Nội tập trung chỉ đạo các cấp chính quyền cơ sở, các cơ quan chuyên môn tiến hành kiểm tra việc thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở trên địa bàn; đảm bảo khắc phục tình trạng đầu cơ thiếu minh bạch trên thị trƣờng nhà đất đô thị hoặc vận động không đúng các chính sách ƣu đãi của Thành phố.
Thứ tƣ, UBND Thành phố Hà Nội căn cứ vào chủ chƣơng chính sách của TW, thực hiện xây dựng các chính sách khuyến khích đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài vào lĩnh vực nhà ở, đất ở đô thị để tăng cƣờng hàng hoá chất lƣợng cao cho thị trƣờng, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp trong nƣớc vƣơn lên.
3.2.2.2. Tăng cƣờng khả năng cung cấp hàng hoá cho thị trƣờng, bảo đảm chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung - cầu.
Một trong những định hƣớng để xây dựng các chính sách tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trƣờng ở Thành phố Hà Nội đó là Chính quyền Thành phố cần định hƣớng lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thông qua chƣơng trình phát triển nhà ở thành phố và có chính sách ƣu đãi đối với các chủ đầu tƣ khi tham gia vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tƣợng có thu nhập thấp. Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở, xây dựng kế hoạch sử dụng đất trong đó có phần quy hoạch đất ở nhằm đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất để phát triển nhà ở theo nhu cầu của thị trƣờng. Đối với các loại nhà đất thuộc quỹ nhà đất đấu giá của Thành phố, UBND Thành phố Hà Nội xây dựng các quy chế đấu giá và thực hiện đấu giá công khai và rộng rãi cho mọi tổ chức và cá nhân có nhu cầu; xoá bỏ hình thức bao cấp dƣới dạng xét duyệt, xin và cho các dự án phát triển.
Trong lĩnh vực đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài, giai đoạn trƣớc mắt Thành phố cấn định hƣớng tập trung khuyến khích đầu tƣ phát triển các khu nhà ở nhƣ khách sạn, văn phòng cao cấp cho thuê. Bên cạnh các biện pháp nhằm thông thoáng trong các thủ tục đầu tƣ, UBND Thành phố Hà Nội cần có định hƣớng
cxv
xây dựng các cơ chế khuyến khích đầu tƣ về BĐS để tăng cƣờng cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án, giải quyết các vƣớng mắc về đền bù giải phóng mặt bằng, tổ chức các hình thức khai thác quỹ đất phục vụ cho nhu cầu phát triển nhà ở để tăng nguồn cung về hàng hoá cho thị trƣờng.
Bên cạnh đó, Thành phố Hà Nội cần định hƣớng mở rộng thêm các hình thức cung khác cho thị trƣờng nhƣ thị trƣờng cho thuê nhà ở và bán trả dần để tăng nguồn cung phù hợp với các đối tƣợng của thị trƣờng. Phát triển thị trƣờng cho thuê nhà ở song song với thị trƣờng mua bán nhà ở. Đây là giải pháp thông thƣờng mang lại hiệu quả cao vì nhà thuê là một nhu cầu xã hội mà ở đó nhiều đối tƣợng thuộc nhiều tầng lớp dân cƣ khác nhau đều có nhu cầu. Khi giá nhà ở trên thị trƣờng quá cao thì nhiều ngƣời có xu hƣớng chuyển sang thuê nhà ở và ngƣợc lại. Với mức thu nhập hiện nay, những ngƣời làm công trong các cơ quan nhà nƣớc, công nhân, ngƣời lao động ngoại tỉnh phải tiết kiệm từ 50 - 60 năm mới có thể mua đƣợc nhà ở. Vì vậy, nhiều ngƣời chỉ có thể tạo lập nhà ở thông qua hình thức mua trả góp. Hiện nay, mua bán trả góp là hình thức giao dịch chiếm tỷ trọng lớn trong thị trƣờng nhà ở nhiều nƣớc.
3.2.2.3. Nâng cao chất lƣợng công tác định giá nhà ở, đất ở.
Từ khi có Luật Đất đai 2003, công tác định giá nhà đất tại các đô thị đƣợc tính toán trên cơ sở bảng giá đất Nhà nƣớc ban hành hàng năm. Về nguyên tắc, bảng giá đất này đƣợc quy định trên cơ sở sát với giá thị trƣờng và do Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành. Thực tế cho thấy, công tác xây dựng giá đất theo giá thị trƣờng ở Thành phố Hà Nội vẫn còn rất bất cập, chƣa có một căn cứ khoa học nào để tiến hành định giá đất theo giá thị trƣờng. Giá tại