1.3.3.1. Các yếu tố chính trị, pháp lý và quản lý.
Nhƣ đã phân tích ở trên, một trong những đặc trƣng cơ bản của thị trƣờng BĐS là chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc. Vì vậy nhóm yếu tố này ảnh hƣởng rất lớn đến sự phát triển của thị trƣờng BĐS.
Ở hầu hết các quốc gia trên Thế giới, dù có công nhận hay không công nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai thì quyền sở hữu tối cao vẫn thuộc về Nhà nƣớc. Ở Việt Nam, đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nƣớc nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nƣớc phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm đƣợc điều đó Nhà nƣớc cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. Đất đai là trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Quyết định, Thông tƣ… Nhà nƣớc ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhƣng Nhà nƣớc không trƣc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dƣới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ quyền sử dụng đó bằng GCN QSDĐ. Tƣơng tự đối với thị trƣờng nhà ở, QSHN ở của ngƣời dân cũng đƣợc Nhà nƣớc công nhận và bảo vệ bằng pháp luật; ngƣời sở hữu nhà ở sẽ đƣợc cấp GCN QSHN. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hƣởng đến giá đất, giá nhà. Ta sẽ thấy rõ điều đó qua các ví dụ sau:
Mỗi thửa đất đƣợc sử dụng hợp pháp đều đƣợc Nhà nƣớc cấp GCN QSDĐ, đó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Vì vậy nó vô cùng quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất. Nếu hai thửa đất tƣơng tự nhau nhƣng một thửa có GCN QSDĐ còn một thửa chƣa có thì điều chắc chắn thửa
xxxv
đất chƣa có GCN sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu mua mảnh đất đó quyền sử dụng của họ không đƣợc đảm bảo.
Một ví dụ tiếp theo cho thấy rõ sự ảnh hƣởng của chính sách pháp luật liên quan tới giá đất. Xuất phát từ quá trình đô thị hoá, từ phát triển nhanh chóng về KTXH mà các loại đô thị cũng tăng lên: ở nông thôn xuất hiện nhiều thị trấn, thị xã; ở thành thị sẽ chuyển xã thành phƣờng, quận thành huyện. Việc Nhà nƣớc quyết định thành lập một thị trấn, một thị xã, một phƣờng, một quận hay một thành phố đều có ảnh hƣởng rất mạnh tới giá đất các khu vực đó. Chẳng hạn khi Nhà nƣớc quyết định thành lập quận Hoàng Mai, quận Long Biên (Hà Nội) đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đó, nhiều làng lên phố và nhiều nông dân đã trở thành tỷ phú. Đó không còn là điều lạ lẫm ở Việt Nam vì khi nông thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là tăng từng ngày. Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nƣớc không ảnh hƣởng tới giá đất.
Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hƣởng của yếu tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc có tác động không nhỏ tới giá đất. Vì vậy sự quản lý của Nhà nƣớc là rất quan trọng trong việc phát triển thị trƣờng BĐS lành mạnh. Cụ thể, vai trò quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS đƣợc thể hiện qua những mặt nhƣ:
- Thiết lập khuôn khổ pháp luật, hệ thống định chế vĩ mô để tạo cơ sở cho quyền tự do hoạt động kinh doanh của dân cƣ và doanh nghiêp.
- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trƣờng thông qua quản lý và kiểm soát giá cả.
- Đảm bảo ổn định chính trị, xã hội và các hoạt động kinh tế vĩ mô. - Xây dựng chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trƣờng BĐS. - Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS.
- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS.
1.3.3.2. Yếu tố hội nhập.
Hội nhập kinh tế quốc tế tạo nhiều cơ hội cho thị trƣờng BĐS đón nhận dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tƣ từ các tập đoàn nƣớc ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trƣờng BĐS. Đơn cử nhƣ tại thị trƣờng BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, thị trƣờng BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tƣ. Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tƣ hơn 1.530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tƣ từ BĐS với tổng vốn đầu tƣ lên gần 3 tỷ USD. Dòng vốn đầu tƣ tập trung chủ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại. Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tƣ vào lĩnh vực trọng yếu ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể Hà Nội là một trong những địa phƣơng nhận đƣợc nhiều đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án. Thành phố cũng là địa điểm của 1.600 văn phòng đại diện nƣớc ngoài, 14 KCN và 1,6 vạn cơ sở sản xuất công nghiệp [23, 24].
Tuy nhiên, các chuyên gia nghiên cứu cũng lƣu ý đến mảng tối đã xuất hiện bên cạnh những thành quả của việc thu hút FDI vào thị trƣờng BĐS. Đó là, 50% vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài cùng với một lƣợng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nƣớc sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tƣợng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vốn đầu tƣ FDI đƣợc “bơm nhanh” vào thị trƣờng BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tƣơng lai, bởi các nhà đầu tƣ phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự án. Ngoài ra, phần lớn vốn FDI đầu tƣ vào BĐS chủ yếu đƣợc dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn, du lịch để thu lợi. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho ngƣời có nhu cầu thực sự có thu nhập trung bình và thấp hầu nhƣ rất ít, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu của thị trƣờng nhà
xxxvii
ở. Dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đổ vào mạnh mẽ vừa tạo cơ hội cho thị trƣờng BĐS phát triển chuyên nghiệp hơn, vừa đặt ra nhiều thách thức đối với thị trƣờng.
Khi Việt Nam tham gia hội nhập kinh tế quốc tế, buộc khung pháp lý trên thị trƣờng phải thay đổi theo hƣớng minh bạch hơn. Muốn thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng BĐS thì chính sách đất đai phải đầy đủ, minh bạch. Mối quan hệ giữa thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính ngày càng mật thiết hơn. Hiện nay bất cập trên thị trƣờng BĐS chính là giá nhà đất quá cao, trong khi đại bộ phận ngƣời có nhu cầu nhà ở lại thu nhập quá thấp. Do đó, chiếc cầu bắt nhịp khoảng cách này chính là thị trƣờng tài chính. Câu chuyện về Singapore thƣờng đƣợc các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thành phố đề cập đó là một sinh viên tốt nghiệp ra trƣờng sẽ đƣợc mua một căn hộ chung cƣ sử dụng 100 năm, thời gian trả góp lên đến 40 năm. Rõ ràng, với giải pháp tài chính dài hơi sẽ tiếp sức cho ngƣời có nhu cầu mua nhà trong khi thu nhập còn hạn chế.