2.3. Thị trƣờng BĐS Hà Nội từ tháng 08/2008 đến nay
2.3.1. Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ
mở rộng quy mô năm 2008.
2.3.1.1. Cầu hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính (tháng 8/2008), lƣợng cầu đất ở, nhà ở Hà Nội có sự gia tăng. Tuy nhiên lƣợng cầu này xuất phát từ những mục đích khác
nhau thì chiếm tỉ trọng khác nhau trên thị trƣờng. Trong đó, cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất trên thị trƣờng. Cụ thể:
Bảng 2.2: Mục đích mua BĐS của ngƣời tiêu dùng 2009.
Mục đích mua BĐS Sinh hoạt
gia đình Đầu tƣ kiếm lợi nhuận ngắn hạn Đầu tƣ kiếm lợi nhuận dài hạn
Tỉ lệ (%) 61,5 11,5 27 [Nguồn: VN Report 2010]
a. Khu vực cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, khu vực cầu này đã tăng lên nhanh chóng ở Hà Nội do nhƣng nguyên nhân sau:
Dân số Hà Nội tăng và có sự dịch chuyển dân số cơ học từ địa phƣơng khác về Hà Nôi để học tập và làm ăn sinh sống. Cụ thể:
- Sau khi mở rộng địa giới hành chính tháng 8/2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và đến tháng 4/2009, con số tăng lên là 6.448.837 ngƣời. So với con số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố đã tăng 1,8 lần. Riêng ở khu vực Hà Nội cũ, tính đến năm 2008, dân số tăng tự nhiên là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%. Với tốc độ gia tăng nhƣ vậy thì tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nƣớc hay tƣ nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình sinh sống.
- Bên cạnh đó, mật độ dân cƣ lại phân bổ không đồng đều. Trên toàn thành phố, mật độ dân cƣ trung bình là 3.568 ngƣời/km2 (trong đó mật độ trung bình ở nội thành là 19.163 ngƣời/km2, riêng quận hoàn Kiếm là 37.265 km2, quận Đống Đa có mật độ lên tới 35.341 ngƣời/km2; còn ở ngoại thành là 1.721 ngƣời/km2). Theo thống kê sơ bộ, có đến hàng ngàn ngƣời ở quá chật hẹp, dƣới mức trung bình, chỉ đạt 2 m2 nhà ở/ngƣời. Có thể thấy với số dân đông và tốc độ tăng nhƣ hiện nay, nhu cầu về nhà ở của dân cƣ Hà Nội là rất lớn. Ở khu vực nội thành Hà Nội cũ, có gần 30% dân số sống dƣới mức trung bình là 3 m2 nhà ở/ngƣời, nên
lv
có xu hƣớng chuyển dần sang khu vực ngoài thành và khu vực Hà Nội mới làm lƣợng cầu ở khu vực này cũng tăng vọt [23].
Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời của Hà Nội. Năm 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2007 2010 Dự kiến Dân số
(1000 ngƣời) 2.315 2.364 2.414 2.456 2.517 2.672 3.700 6.500 Diện tích
(m2/ngƣời) 4,8 5,1 5,2 5,0 5,7 3,2 3,5 8 - 10 [Nguồn: Lê Văn Huy 2009,
Phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội,]
- Thêm vào đó, hàng năm số dân từ các địa phƣơng di cƣ đến Hà Nội là khá đông và gia tăng theo quá trình phát triển, tạo thành nguồn cầu gia tăng về đất ở, nhà ở tại Hà Nội. Đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, số lƣợng dân di cƣ đến Thủ đô ƣớc tính còn cao hơn giai đoạn trƣớc.
Bảng 2.4: Thống kê dân số di cƣ đến Hà Nội qua các năm.
Thời kì Năm Số dân di cƣ đến Hà Nội (ngƣời) 1 2002 65.213 2 2003 77.415 3 2004 91.274 4 2005 117.301 5 2006 131.153
6 2007 153.264
7 2008 150.997
[Nguồn: Cục Thống kê Hà Nội]
Sự tăng trƣởng đáng khích lệ của nền kinh tế Hà Nội và của thu nhập dân cƣ cũng làm cho lƣợng cầu đất ở, nhà ở cũng tăng lên. Tuy nhiên nhóm cầu này chủ yếu vẫn chọn khu vực đất ở, nhà ở bình dân cho nhu cầu của mình. Cụ thể, gần 40% ngƣời tiêu dùng chọn chung cƣ bình dân và chỉ có 23,1% chọn chung cƣ cao cấp để mua (theo VN Report, tháng 1/2010).
Bảng 2.5: Loại hình bất động sản ngƣời tiêu dùng hƣớng tới năm 2009.
Căn hộ trung cƣ trung bình Căn hộ trung cƣ cao cấp Đất liền kề dự án Đất biệt thự dự án Đất và nhà tại các khu phố cũ
Tỉ lệ
dân cƣ 38,5% 23,1% 17,3% 3,8% 17,3%
[Nguồn: VN Report, 2010]
Tuy nhiên nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp vẫn chƣa đƣợc đầu tƣ đúng mức nên chƣa đƣợc cải thiện mà còn suy giảm về diện tích bình quân đầu ngƣời. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì hiện nay có khoảng 1/3 trong số gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức (chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn) chƣa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Trong khi đó, tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại chƣa có hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Ngoài ra, ở các đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Kết quả điều tra, khảo sát cho thấy, hầu hết cán bộ, công chức, viên chức tại các cơ quan hành chính sự nghiệp đều có nguồn thu nhập từ tiền lƣơng là chủ yếu. Khả năng tích lũy để chi cho nhà ở tối đa chỉ chiếm đƣợc khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Còn với công nhân các KCN, tiền thuê nhà ở hằng tháng chiếm tới khoảng 20 - 30% thu nhập.
lvii
Vậy nên, đại bộ phận những ngƣời lao động, cả hành chính sự nghiệp lẫn trực tiếp, đều khó có điều kiện để tạo lập đƣợc chỗ ở phù hợp. Trong thời gian qua dù giá đất có giảm nhƣng vẫn còn rất xa với nhu cầu thực sự về nhà ở. Giá căn hộ cao cấp cũng liên tục giảm tuy nhiên ngƣời dân không mặn mà với việc mua căn hộ cao cấp trong gian đoạn này. Loại hình căn hộ trung cƣ trung bình đƣợc ƣu chuộng hơn cả.
b. Khu vực cầu xuất phát từ mục đích đầu tƣ, đầu cơ kiếm lời.
Khu vực này bao gồm một bộ phận ngƣời dân muốn tiết kiệm, giữ tiền bằng BĐS để chống mất giá. Thực tế, hàng năm tỉ lệ lạm phát của Việt Nam vẫn ở mức cao, trong khi giá BĐS lại tăng chóng mặt. Vì vậy giữ tiền mặt thƣờng bị mất giá so với đầu tƣ vào BĐS. Những nhà đầu tƣ này nhìn thấy trong tƣơng lai giá BĐS sẽ tăng, vì vậy họ mua sớm để sử dụng trong tƣơng lai hoặc nhƣ một hình thức tiết kiệm. Theo báo cáo của VN Report, 27% lƣợng cầu BĐS trên thị trƣờng Hà nội là mua với mục đích sử dụng dài hạn trong tƣơng lai.
Bên cạnh đó, khu vực cầu này còn bao gồm những nhà đầu cơ kiếm lợi nhuận, họ chiếm 11,5% lƣợng cầu trên thị trƣờng BĐS. Tuy nhiên những nhà đầu cơ này lại nắm giữ giá trị BĐS rất lớn. Họ nhìn thấy giá cả BĐS tăng nhanh hơn so với những loại hàng hóa khác và đem lại lợi nhuận cao vì vậy lƣợng cầu này có xu hƣớng tăng nhanh chóng, đặc biệt trong giai đoạn thị trƣờng phát triển nóng, làm giá BĐS đã cao lại tiếp tục bị đẩy lên quá cao.
Có thể nhận thấy trong những năm gần đây cầu đất ở, nhà ở Hà Nội tăng mạnh và có xu hƣớng tiếp tục tăng trong dài hạn. Tuy nhiên hiện nay tình trạng đầu cơ lại diễn ra mạnh mẽ, không kiểm soát đƣợc tạo nên lƣợng cầu giả tạo trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Hiện giao dịch ngầm về BĐS vẫn chiếm tới trên 70% các giao dịch. Phần lớn ngƣời đi mua nhà, đất đều không thực sự có nhu cầu để ở mà mua đất để đầu tƣ kinh doanh trong khi lãi suất của hệ thống ngân hàng quá thấp, không thể thu hút đƣợc nguồn vốn nhàn rỗi của họ.
Bộ phận cầu này tạo thành lƣợng cầu ảo trên thị trƣờng, làm cho những ngƣời thực sự có nhu cầu đất đai để sử dụng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà, đất, ngay cả trong những khu chung cƣ cao tầng. Vào cuối năm 2009, tại các khu nhà cao tầng trong các khu ĐTM, mỗi căn hộ đều rộng từ 80 m2 trở lên, với mức giá trung bình khu ở tầng 10 cũng lên tới khoảng 5.5 – 6 trđ/m2. Vậy tối thiểu giá một căn hộ cũng là 440trđ đối với khu ở tầng 10 điều mà nhiều ngƣời không thể có. Nhiều ngƣời có đƣợc khoản tiền 440trđ trở lên cũng chƣa chắc đã mua đƣợc nhà chung cƣ bởi lẽ đại đa số dự án khi vừa đƣợc phê duyệt đều đã bán hết số nhà đất (trong khi vốn vẫn chỉ nằm trên giấy) và ngƣời mua thƣờng phải nộp 40 – 50% tiền nhà chủ yếu là giới đầu cơ đã nhảy vào từ sớm. Khi khu Mỹ Đình II vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng, nhƣng đã có hơn 800 ngƣời đăng ký mua trên tổng số 1.000 căn nhà [13]. Để chống đầu cơ có hiệu quả, đem lại quyền lợi cho ngƣời thực sự có nhu cầu thì cần phải có sự can thiệp của chính quyền thành phố, hoặc chính quyền cấp cao hơn bởi vì ngay khi nhà chƣa xây xong, nhờ mối quan hệ thân thiết, nhiều đối tƣợng đã ôm trƣớc hàng lô nhà, còn những ngƣời có nhu cầu thực sự lại rất khó mua nhà.
2.3.1.2. Cung hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Cung hàng hóa trên thị trƣờng BĐS Hà Nội qua các năm vẫn tăng đều qua các năm. Đặc biệt từ năm 2000 đến 2006, tổng số nhà xây dựng mới tại Hà Nội đã tăng gấp 3 lần.
Đặc biệt, sau khi mở rộng địa giới hành chính (tháng 8/2008), nguồn cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội tăng lên đáng kể, dự kiến Hà Nội sẽ xây dựng mới khoảng gần 3 triệu m2 nhà ở trong năm 2010, bao gồm cả nhà ở dân tự làm và nhà thƣơng mại do các doanh nghiệp đang triển khai tại hơn 40 dự án khu đô thị, khu nhà ở.
Bảng 2.6: Tình hình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 – 2010. (Đơn vị: 1000 m2)
lix Dự kiến Tổng số Trong đó 597,51 1.284,022 1.418 1.509 1.620 2.500 Gần 3.000 TW xây dựng 82,128 541,258 323,79 561,936 533 - - Địa phƣơng xây dựng 515,382 742,764 1.094,21 947,064 1.087 - -
Ngân sách địa phƣơng - 161,598 161,598 154,925 214,66
- -
Nhân dân
tự xây 410,405 360 470 500 500 - -
Vốn xây nhà để bán, vốn liên doanh xây 104,977 221,166 221,166
292,139 372,34 - -
(Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trƣờng và Nhà đất Hà Nội)
Nguồn cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội xuất phát từ Nhà nƣớc, các tổ chức, kinh doanh BĐS, hộ gia đình và cá nhân. Trong đó:
a. Nhà nƣớc đóng vai trò rất lớn trong việc tạo nguồn cung đất ở, nhà ở cho thị trƣờng BĐS Hà Nội.
Đến năm 2009, Hà Nội vẫn là một trong các địa phƣơng thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất.
Cụ thể, năm 2009, công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách thành phố. Kết quả đấu giá đƣợc 28 dự án, diện tích đất là 17,45 ha, đạt 99,7% kế hoạch năm. Sở đã phối hợp với Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành, UBND các quận, huyện, thị xã để soạn thảo, trình UBND thành phố ban hành Quyết định về bồi thƣờng, hỗ trợ, và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; soạn thảo, lấy ý kiến góp ý của các ngành, UBND các quận, huyện, thị xã, trình UBND thành phố quyết định ban hành Quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cƣ nông thôn trên địa bàn thành phố; Quy định về công nhận QSDĐ, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký biến động về sử dụng đất cho các tổ chức đang sử dụng đất. Đồng thời, Sở đã xét duyệt và cấp đƣợc 208 hồ sơ cấp GCN cho các tổ chức, 125 hồ sơ công nhận QSDĐ, 71 hồ sơ đăng ký biến động ngƣời sử dụng đất; thực hiện đề án lập hồ sơ địa chính ở 3 cấp cho 40 phƣờng, xã, thị trấn đã hoàn thành cơ bản công tác cấp GCN QSDĐ [24].
Vấn đề nhà ở xã hội cũng đƣợc quan tâm ngày càng nhiều từ Chính phủ. Trong nhiều thập kỷ qua, nhất là những năm gần đây, nhà ở cho ngƣời dân luôn là vấn đề xã hội quan trọng đƣợc Đảng, Nhà nƣớc đặt ra và quan tâm giải quyết. Sau khi Luật Nhà ở đƣợc Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành, trong đó quy định rõ việc thực hiện cơ chế Nhà nƣớc và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho một số đối tƣợng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở cũng đã có quy định về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng. Ngày 20/4/2009, Chính phủ đã ra Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN tập trung, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị... Đến năm 2009, Bộ Xây dựng trình Chính phủ phê duyệt “Chƣơng trình đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 - 2015”, trong đó ngoài việc đầu tƣ xây dựng quỹ nhà ở này bằng nguồn vốn nhà nƣớc, có quy định bổ sung một số cơ chế khuyến khích, ƣu đãi cụ thể đối với các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể triển khai thực hiện thống nhất và thuận lợi trên phạm vi cả nƣớc... Chƣơng trình có tổng vốn đầu tƣ 49.000 tỷ đồng, dự kiến xây dựng khoảng 200.000 căn hộ, tƣơng đƣơng 9.800.000 m2
lxi
sàn, nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trong đó, riêng hai năm 2009 và 2010, tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi địa phƣơng sẽ đầu tƣ xây dựng khoảng 10.000 căn hộ (tƣơng đƣơng với 500.000m2 sàn), trong đó có 5.000 căn hộ dành cho công nhân và 5.000 căn hộ dành cho các gia đình có thu nhập thấp, giải quyết chỗ ở cho khoảng 60.000 ngƣời.
Trong năm 2010, chƣơng trình phát triển nhà ở Hà Nột tiếp tục đƣợc chú trọng. Sở Xây dựng đã xác định một trong các nhiệm vụ trọng tâm là chỉ đạo, hƣớng dẫn các chủ đầu tƣ thực hiện phát triển nhà ở theo các dự án đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị. Tập trung thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố về phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN tập trung, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Đến thời điểm hiện nay, trên địa bàn thành phố đã có 4 dự án nhà ở trong chƣơng trình xây dựng nhà ở xã hội đƣợc triển khai đầu tƣ xây dựng, trong đó có nhà ở xã hội Việt Hƣng, 3 dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp, Mỹ Đình II, Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh.
Sở Xây dựng sẽ sớm trình Thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện Đề án phát triển nhà ở từ năm 2010 - 2020. Đồng thời chỉ đạo quyết liệt các dự án phát triển nhà ở cho học sinh - sinh viên, công nhân và ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Lập và triển khai kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2015. Bên cạnh đó, nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách nhà ở, nhà công vụ cho cán bộ công chức các cơ quan Trung ƣơng và Hà Nội.