thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hƣớng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối đƣợc cho giao dịch bất động sản, đặc biệt, giảm đƣợc nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhƣợng bất động sản.
Đối với Thành phố Hà Nội, bám sát những thay đổi về chính sách giá đất của Chính phủ, Thành phố ban hành những chính sách giá thay đổi từng thời kỳ. Từ năm 2004 đến nay, UBND Thành phố Hà nội ban hành quy định về giá đất trên địa bàn Hà Nội theo giá thị trƣờng ở từng năm. Việc xác định mức giá tại mỗi vị trí ở Thành phố Hà nội làm căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc trong các hoạt động giao dịch nhà ở, đất ở đô thị.
2.4. Đánh giá về thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008. 2008.
2.4.1. Đánh giá chung về sự biến động cầu, cung, giá cả.
a. Cầu, cung hàng hóa BĐS đều tăng mạnh nhƣng vẫn chênh lệch.
Nhƣ đã phân tích ở trên, sau khi mở rộng địa giới hành chính 08/2008, nguồn cầu và cung BĐS trên thị trƣờng Hà Nội đều tăng mạnh. Tuy nhiên trong giai đoạn trƣớc đó, giá cả BĐS tại Hà Nội ở mức rất cao và đƣợc đánh giá là vƣợt quá giá trị thực của nó. Vì vậy một lƣợng cầu thực tế rất lớn từ ngƣời có thu nhập trung bình và thấp không đƣợc đáp ứng. Nhìn chung cầu vẫn vƣợt quá cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, Nhà nƣớc và
lxxxvii
các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS Hà Nội ngoài những dự án phát triển khu ĐTM thì cũng nhận thấy việc cung cấp hàng hóa BĐS cho tầng lớp cán bộ, công chức là phân mảng thị trƣờng còn thiếu hụt và nhiều tiềm năng.
b. Giá cả BĐS biến động khó lƣờng và thay đổi không đồng đều giữa các khu vực.
Có thể nhìn thấy sự giằng co về giá BĐS trên thị trƣờng Hà Nội. Gần nhƣ giá cả trên thị trƣờng BĐS không hề ổn định mà biến động theo từng tháng. Thêm vào đó sự biến động là khó lƣờng trƣớc, gây khó khăn cho lƣợng cầu thực tế, những ngƣời có nhu cầu thực sự về đất ở, nhà ở.
Tuy nhiên sự biến động giá cả trên thị trƣờng BĐS Hà Nội lại không đồng đều giữa các phân mảng thị trƣờng. Giá cả thay đổi mạnh hơn ở những vùng, khu vực có quy hoạch, những khu ĐTM, và thay đổi theo tiến độ làm đƣờng. Mà đặc biệt, thị trƣờng đất ở và nhà ở phía Tây Hà Nội nhộn nhịp hơn các khu vực khác. Đây là phân mảng quan trọng của thị trƣờng, kéo cả thị trƣờng hồi phục sau khi gặp khủng hoảng kinh tế.
c. Có sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc ban hành.
Thực tế hiện nay, thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị tồn tại hai loại giá đất. Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất; giá đất thị trƣờng do ngƣời sử dụng đất và các đối tác tự thỏa thuận dƣới tác động của quy luật thị trƣờng nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong các quan hệ dân sự. Do đó những đặc điểm hình thành và vận động của hai hệ thống giá có khác nhau.
Từ năm 2004, thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2003, mỗi năm Thành phố Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Thực tế giá do Thành phố ban hành thƣờng chỉ bằng 50 - 60% giá thị trƣờng. Giá nhà nƣớc chỉ sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc khi thực hiện giao dịch nhà đất trên thị
trƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thực hiên các dự án xây dựng các công trình công cộng, tính thuế. Thực tế giá do Thành phố Hà Nội quy định hàng năm do chƣa sát với giá thị trƣờng nên không phản ảnh những nội dung vận động bên trong hoạt động của thị trƣờng.
Đến năm 2009, thành phố Hà Nội ban hành khung giá đất mới. Với tinh thần xây dựng giá sát với giá thị trƣờng trong điều kiện giao dịch bình thƣờng, vì vậy giá đất năm 2009 cơ bản đƣợc giữ nguyên, chỉ có sự điều chỉnh cục bộ hoặc bổ sung giá đất ở một số khu vực đƣờng phố mới đƣợc đặt tên, mới đƣợc đầu tƣ hạ tầng. Tuy nhiên, UBND Thành phố điều chỉnh tăng giá đất tại một số địa bàn thuộc các tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, 4 xã Hòa Bình (cũ) tại các khu vực, tuyến đƣờng, loại đất ở vùng giáp ranh với Hà Nội (cũ) và những khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh. Nhƣ vậy, ngƣời dân khi bị thu hồi đất sẽ đƣợc bồi thƣờng với giá cao hơn.
Giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại một số khu vực của tỉnh Hà Tây cũ, đặc biệt là khu vực giáp ranh với địa bàn Hà Nội cũ có mặt bằng chung thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất của địa bàn Hà Nội cũ. Đặc biệt, giá đất nông nghiệp các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc quy định chỉ đạt từ 20 - 40% khung giá quy định của Chính phủ. Còn ở Hà Nội, mức tối đa đạt 120% khung của Chính phủ. Vì vậy, việc quy định giá đất năm 2009 sẽ xem xét, kết nối giá đất tại các vùng, các khu vực trên cơ sở cân đối tƣơng quan mặt bằng giá hợp lý [23].
Về giá đất ở tại các quận, huyện của Hà Nội cũ, cơ bản giữ ổn định khung giá đã ban hành năm 2008, cho phép điều chỉnh cục bộ những bất hợp lý, bổ sung giá tại các đƣờng phố mới đƣợc đặt tên. Theo đó, khung giá đất ở tại các quận nội thành thấp nhất là 2,5 triệu đồng/1m2; cao nhất là 67.500.000 đồng/m2; tại các thị trấn từ 1,5 triệu đến 16 triệu đồng/m2; tại khu dân cƣ nông thôn từ 150.000 đến 2.250.000 đồng/m2. Đối với địa bàn Hà Tây cũ và các huyện còn lại, khung giá đất thay đổi nhiều hơn. Cụ thể:
lxxxix Bảng 2.9: Khung giá đất ở Hà Nội năm 2009.
Khu vực Giá đất tại các phƣờng, trục đƣờng giao thông chính (đồng/m2) Giá đất tại khu vực dân cƣ nông thôn
(đồng/m2)
Quận nội thành 2.500.000 – 67.500.000 1.500.00 – 16.000.000 Hà Đông 1.3500.000 - 1.500.000 1.000.000 – 1.500.00
Sơn Tây 750.000 - 10.000.000 300.000 - 700.000
Các huyện còn lại 500.000 - 8.040.000 150.000 - 1.500.000 [Nguồn: Bộ tài nguyên và Môi trƣờng, 2009]
2.4.2. Đánh giá sự phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội. 2.4.2.1. Những thành công đạt đƣợc. 2.4.2.1. Những thành công đạt đƣợc.
Thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng nhìn chung đƣợc đánh giá là còn non trẻ. Tuy nhiên sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, đặc biệt là sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trƣờng BĐS Hà Nội đã đạt đƣợc những thành tựu đáng kể nhƣ sau:
Thứ nhất, thị trƣờng BĐS Hà Nội hoạt động ngày càng sôi động và đều có những bƣớc phát triển đáng kể. Trong năm 2007, hàng loạt dự án đƣợc khởi công. Trong năm 2008 - 2009, nhiều dự án lớn vẫn đƣợc triển khai mặc dù thị trƣờng phải điều chỉnh do nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân khủng hoảng kinh tế thế giới, cả nguyên nhân nền kinh tế phải điều chỉnh sau năm 2007 có biểu hiện đầu tƣ quá mức. Đặc biệt, trong năm 2009, thị trƣờng nhà giá thấp và nhà cho các đối tƣợng xã hội đƣợc các chủ thể kinh tế đặc biệt quan tâm.
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trƣờng BĐS Hà Nội đến nay khá đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trƣờng này. Hầu hết các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của Nhà nƣớc hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh BĐS. Các công ty nƣớc
ngoài cũng đã và đang là chủ đầu tƣ các khu đô thị mới, các tòa chung cƣ cao tầng. Các nhà đầu tƣ cá nhân thuộc đủ mọi tầng lớp trong xã hội tham gia vào thị trƣờng BĐS ngày một đông đảo.
Thứ ba, một số lƣợng lớn sản phẩm BĐS đã đƣợc đƣa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trƣờng nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cƣ đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch Hà Nội, cải thiện diện mạo thành phố, nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân. Sự phát triển của thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng QSDĐ, thúc đẩy quá trình đô thị hóa Thủ đô, đặc biệt ở những vùng mới sát nhập vào Hà Nội. Kinh nghiệm của các nƣớc cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nƣớc công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thƣờng chiếm từ 60 - 80%. Nhƣ vậy, vấn đề phát triển thị trƣờng BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nƣớc ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nƣớc ta chuyển sang cơ chế thị trƣờng. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vƣợt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tƣ, thị trƣờng BĐS Hà Nội phát triển đã thu hút một lƣợng lớn vốn của nền kinh tế. Bên cạnh hàng loạt những dự án khu đô thị mới, những dự án các khu phức hợp có số vốn đăng ký hàng tỷ USD đã và đang đƣợc cấp phép. Việc tổng hợp số lƣợng vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS là rất khó và rất thiếu chính xác nhƣng theo dõi diễn biến thị trƣờng những năm qua có thể thấy một lƣợng vốn rất lớn đã và đang đƣợc đầu tƣ vào thị trƣờng này. Về nguồn vốn trong dân cƣ Hà Nội, dù không chính xác, nhƣng số dƣ tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trƣờng BĐS là khá lớn.
Thứ năm, thị trƣờng BĐS Hà Nội hàng năm đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách. Đặc biệt từ khi mở rộng địa giới hành chính, lƣợng cầu và cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội đều tăng, những giao dịch thành công cũng nhiều hơn, từ đó góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách. Cụ thể, hàng năm các khoản thu về nhà đất ở Hà Nội đóng góp lớn vào ngân sách Nhà nƣớc:
xci
Bảng 2.10: Kết quả thực hiện nguồn thu từ đất của thành phố Hà Nội. (Đơn vị: Tỉ đồng)
Nguồn thu từ đất đai 2001-2005 2006 2007 2008 2009 2010 Dự kiến Tổng cộng 6312 2951 4217 4842 5713 6856 Tiền sử dụng đất 4638 2143 3146 3626 4274 5130 Tiền thuê đất 675 271 380 433 516 619 Thuế chuyển QSDĐ 270 224 361 403 475 570 Lệ phí trƣớc bạ, thuế nhà đất 729 313 330 380 448 537 [Nguồn: Lê Văn Huy (2009)
Phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội]
Thứ sáu, thị trƣờng BĐS Hà Nội có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng nhƣ thị trƣờng tài chính tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động... Trƣớc hết, thị trƣờng BĐS có quan hệ mật thiết với thị trƣờng khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS có sự liên thông với thị trƣờng tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trƣờng chứng khoán. Quan hệ của thị trƣờng BĐS với thị trƣờng lao động cũng tƣơng đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang ở thời kỳ chuyển đổi, thị trƣờng lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp, mối quan hệ của thị trƣờng lao động với thị trƣờng BĐS hiện nay đƣợc xem nhƣ là mối quan hệ bắc cầu tác động tƣơng hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành. Chẳng hạn khi thị trƣờng BĐS Hà Nội tăng trƣởng sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xƣởng, vật kiến trúc... hoặc nhƣ thị trƣờng BĐS Hà Nội đã thu hút một nguồn vốn lớn tại chỗ đƣợc huy động. Việc ngân hàng cho vay qua thế chấp BĐS hoặc cho vay đầu tƣ BĐS đều tăng.
Thứ bảy, đặc biệt thị trƣờng BĐS Hà Nội đã đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Nhƣ đã phân tích ở trên, một lƣợng cung lớn về đất ở, đặc biệt về nhà ở đƣợc đƣa ra thị trƣờng sau khi mở rộng địa giới hành chính. Từ đó lƣợng cầu của ngƣời dân không những đƣợc đáp ứng nhiều hơn mà ngƣời tiêu dùng còn có thêm nhiều cơ hội để lựa chọn vị trí đất ở nhà ở và có thêm nhiều cơ hội đầu tƣ.
2.4.2.2. Những hạn chế còn tồn tại.
Sau hơn 20 năm ra đời và phát triển, thị trƣờng BĐS Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế Hà Nội nói chung. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đó, hạn chế cũng còn tồn tại khá bất cập.
Thứ nhất, hệ thống pháp luật về đất đai và công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và thị trƣờng Hà Nội nói riêng chƣa tạo điều kiện chủ động phát triển và điều tiết thị trƣờng BĐS. Hệ thống pháp luật đất đai của nƣớc ta còn nhiều bất cập, thể hiện ở cả hình thức, nội dung và hiệu lực thực thi. Theo pháp luật, khi cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ thì họ có tất cả các quyền có liên quan, nhƣng đối với pháp nhân luật lại có những quy định hạn chế quyền chuyển nhƣợng, vì vậy góp phần gây ra sự chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân, tạo những ràng buộc kìm hãm thị trƣờng. Luật cũng chƣa có quy định cụ thể về hàng loạt các vấn đề lớn, có những vấn đề đang gây tranh cãi, chẳng hạn về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, chƣa làm rõ ai là nguời đại diện cho toàn dân thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu; việc giao công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho nhiều cơ quan đã gây ra sự chồng chéo; hàng loạt những bất hợp lý liên quan đến vấn đề cho thuê đất, việc đòi lại đất, định mức đất ở, thời hạn sử dụng đất, việc trả tiền sử dụng đất, thủ tục thu tiền đất và giao đất…
Công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS còn nhiều yếu kém, thể hiện ở chỗ quyền lực và trách nhiệm của các cấp quản lý chƣa rõ, hiệu lực và hiệu quả chƣa cao, do vậy không thể phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm
xciii
pháp luật về đất đai và BĐS. Sự thiếu rõ ràng biểu hiện rất rõ nét trong việc tổ chức mua bán, cung cấp thông tin, đăng ký thống kê và thực thi các trình tự thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất, trong khi tiến trình cấp GCN QSDĐ chậm chạp và nhiều khi ách tắc. Vì lẽ đó, ngƣời cần bán hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng BĐS không đủ điều kiện làm thủ tục với Nhà nƣớc, dẫn đến mua, bán trao tay. Hơn nữa, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính chƣa phát huy đầy đủ vai trò thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trƣờng BĐS, trong đó thuế và các khoản lệ phí chuyển nhƣợng còn cao, bất hợp lý, hoặc ngƣời đƣợc giao đất phải thực hiện quá nhiều khoản nghĩa vụ chồng chéo, dẫn tới chi phí sử dụng đất để tạo ra BĐS tăng, không khuyến khích đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS.
Thứ hai, một lƣợng lớn các giao dịch BĐS vẫn là giao dịch không chính thức trên thị trƣờng Hà Nội. BĐS phải đƣợc sự chấp nhận của cơ quan nhà nƣớc, tức