2.2.1. Giai đoạn 1993 - 2003.
a. Trƣớc khi Luật đất đai 1993 ra đời:
Thị trƣờng BĐS chƣa hình thành. Lúc này các quan hệ đất đai cũng nhƣ công tác quản lý đất đai ở Hà Nội ít biến động. Việc khai thác, sử dụng chủ yếu theo kế hoạch sử dụng đất đai của nhà nƣớc. Giai đoạn 1988 - 1992 đã xuất hiện các giao dịch về đất đai và ngày càng phát triển do sự phát triển KTXH và nhu cầu nhà, đất của ngƣời dân. Tuy nhiên hầu hết các giao dịch này còn tự phát, nhỏ lẻ và không chính thức.
xlix b. Giai đoạn 1993 - 1995:
Lƣợng cầu chính thức về nhà ở, đất ở bắt đầu tăng từ sau ngày luật đất đai 1993 ra đời. Luật đất đai năm 1993 quy định các hộ gia đình, cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, theo cách hiểu của ngƣời dân là mua bán đất đai. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu sự mở đầu của thời kỳ mở cửa của nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài, là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thƣờng hoá quan hệ Việt - Mỹ. Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đây là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tƣ nƣớc ngoài tràn vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bƣớc vào giai đoạn tăng trƣởng mạnh. Trong hoàn cảnh này, nhiều cá nhân có tiềm lực tiền vốn chƣa biết đầu tƣ vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm đã chuyển sang đầu tƣ mua bán nhà đất ở đô thị. Bên cạnh đó luồng vốn đầu tƣ cá nhân từ những ngƣời xuất khẩu lao động ở các nƣớc Đông Âu chuyển về. Những nhân tố trên đã tạo ra sự tăng trƣởng đột biến về cầu nhà đất đô thị và là một trong những nguyên nhân khởi đầu cho cơn sốt thị trƣờng BĐS những năm 1994 - 1995. Lƣợng hàng hoá nhà ở, đất ở Hà Nội tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 - 10 lần so với các năm trƣớc đấy. Một phần nhà đất tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ. Một phần không nhỏ tham gia giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
c. Giai đoạn 1996 - 2003:
Do ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất thời kỳ 1996 - 1998 có xu hƣớng giảm liên tục. Thị trƣờng đóng băng và không ít ngƣời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi ký kết hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất đô thị gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm của kỳ lập quy hoạch và kế hoạch 2001 - 2010, thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian KTXH đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tƣơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trƣớc quy hoạch. Đây là nguyên nhân thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu, tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trƣờng nhà đất ở Thành phố Hà Nội. Cơn sốt thị trƣờng BĐS nhà đất lại bùng phát bắt đầu từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, cân đối cung cầu trên thị trƣờng bị thay đổi.
2.2.2. Giai đoạn 2003 – 08/2008.
- Khi Luật đất đai 2003 đƣợc thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng BĐS, thị trƣờng BĐS bƣớc vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ ở thời kỳ 2004 - 2006. Từ đầu năm 2005, thị trƣờng nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án phát triển nhà không sôi động. Các phiên đấu giá QSDĐ sử dụng đất trở lên vắng vẻ, giá rao bán tại các dự án cũng bắt đầu hạ. Đến cuối năm 2005, giao dịch tại các dự án lắng xuống. Dù giá nhà đất tại giai đoạn này đã giảm song so sánh với 3 năm trƣớc thời điểm này giá vẫn tăng gấp 1,5 lần. Ở giai đoạn 2002, đất xây biệt thự tại các khu ĐTM nhƣ Định công, Linh Đàm, Trung văn đƣợc rao bán từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Sang giai đoạn này giá nhà đất tại các khu vực tăng lên đến 17 - 25 triệu đồng/m2.
- Sang đầu năm 2007 do tình hình nƣớc ta ra nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO cùng với các chính sách thông thoáng cho ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở Việt Nam và chính sách của nƣớc Nga đối với ngƣời việt đang làm ăn buốn bán bên đó. Nhu cầu nhà ở có xu hƣớng tăng đột biến, Giá nhà đất ở Hà Nội có những nơi tăng lên đến 40 - 50%. Thị trƣờng nhà đất ở Hà Nội trở lên bất ổn định.
li
Trong giai đoạn này, có sự chênh lệch lớn giá đất giữa giá thị trƣờng và giá do Nhà nƣớc ban hành. Thực tế hiện nay, thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị tồn tại hai loại giá đất. Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất; giá đất thị trƣờng do ngƣời sử dụng đất và các đối tác tự thỏa thuận dƣới tác động của quy luật thị trƣờng nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong các quan hệ dân sự. Do đó những đặc điểm hình thành và vận động của hai hệ thống giá có khác nhau. Từ năm 2004, thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2003, mỗi năm Thành phố Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Thực tế giá do Thành phố ban hành thƣờng chỉ bằng 50 - 60% giá thị trƣờng. Giá nhà nƣớc chỉ sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc khi thực hiện giao dịch nhà đất trên thị trƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thực hiên các dự án xây dựng các công trình công cộng, tính thuế. Thực tế giá do Thành phố Hà Nội quy định hàng năm do chƣa sát với giá thị trƣờng nên không phản ảnh những nội dung vận động bên trong hoạt động của thị trƣờng.
Bảng 2.1: Giá đất ở Hà Nội năm 2004. Đơn vị tính: %
Đất tại các loại đƣờng phố I.A Đất tại các loại đƣờng phố II.A Đất tại các loại đƣờng phố I.B Đất tại các loại đƣờng phố II.B Đất tại các loại đƣờng phố III.B Đất tại các loại đƣờng phố IV.B
Giá của thành phố 100 100 100 100 100 100 Giá trên thị trƣờng 657 837 711 735 1423 2317 [Nguồn: Đinh Văn Ân (2009),
Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam]
- Tiếp tục với đà tăng từ đầu năm 2007 thì đến cuối năm 2007 đầu 2008, thị trƣờng BĐS Hà Nội lại chứng kiến cơn sốt kỉ lục. Kết quả là giá nhà đất bị đẩy lên mức kỉ lục trong thời gian ngắn, đặc biệt là khu vực Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh. Trong đó, trong lần sốt thứ 3 (cuối 2007, đầu 2008), giá đất tại Hà Nội tăng kỉ lục từ 50% lên đến 300% so với cuối năm 2006.
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ giá đất qua các năm.
(Nguồn: Đặng Hùng Võ 2009)
Đặc biệt trong năm 2008, tƣơng quan của giá đất so với sự thay đổi của giá tiêu dùng, giá vàng và giá USD nhƣ sau:
Biểu đồ 2.2: Giá các loại hàng hóa năm 2008.
(Nguồn: Đặng Hùng Võ 2009)
Nhìn chung giá đất ở Hà Nội giai đoạn này cao bất hợp lý do nhiều nguyên nhân kinh tế dẫn đến. Suy đến cùng đó là do sự non trẻ của nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Thực tế thị trƣờng BĐS liên kết và liên thông chặt chẽ với thị trƣờng vốn và các diễn biến kinh tế khác, trong khi đó tất cả các thị trƣờng này đều mới trong giai đoạn đầu phát triển, còn thiếu minh
liii
bạch và tồn tại nhiều yếu tố bất ổn. Tuy nhiên, có thể nhìn thấy ngay việc giá BĐS Hà Nội bị đẩy lên cao bất thƣờng nhƣ vậy có một phần không nhỏ do yếu tố đầu cơ. So sánh tình hình giá đất và giá nhà giữa việt Nam và Trung Quốc cho thấy giá đất ở tại Bắc Kinh rẻ hơn ở Hà Nội nhƣng giá nhà Bắc Kinh lại đắt hơn tại Hà Nội. Giá nhà mức trung bình (tòa nhà 20 tầng) khoảng 10 - 12 nghìn tệ/m2. Trung Quốc coi trọng sử dụng đất, luôn dành 30% quỹ đất cho thƣơng mại. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, giá BĐS Hà Nội giai đoạn này còn quá cao so với mặt bằng thu nhập của ngƣời dân cũng nhƣ mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS. Thực tế hiện nay chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Hà Nội cao hơn rất nhiều so với các thành phố đô thị của các nƣớc trên Thế giới. Cụ thể, với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 4 – 6 triệu đồng/tháng (48 – 64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ trung cƣ với mức giá trung bình hiện nay khoảng 800 – 1.000 triệu đồng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Hà Nội vào khoản g 15,6 – 16,6. Trong khi chỉ số này ở các đô thị ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21.; Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,15; Mỹ La Tinh và Caribê là 2,38 [23]. Thêm vào đó, theo Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay đối với gia đình có thu nhập trung bình ở Hà Nội, tỉ lệ nợ vay mua nhà chiếm đến 80% thu nhập, trong tỉ lệ cho phép là 30% thu nhập. Điều này gây rủi ro cao và nhiều hậu quả to lớn, ảnh hƣởng trực tiếp đến sự phát triển KTXH, đặc biệt là ảnh hƣởng đến ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.
2.3. Thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ tháng 8/2008 đến nay.
2.3.1. Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008. mở rộng quy mô năm 2008.
2.3.1.1. Cầu hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính (tháng 8/2008), lƣợng cầu đất ở, nhà ở Hà Nội có sự gia tăng. Tuy nhiên lƣợng cầu này xuất phát từ những mục đích khác
nhau thì chiếm tỉ trọng khác nhau trên thị trƣờng. Trong đó, cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất trên thị trƣờng. Cụ thể:
Bảng 2.2: Mục đích mua BĐS của ngƣời tiêu dùng 2009.
Mục đích mua BĐS Sinh hoạt
gia đình Đầu tƣ kiếm lợi nhuận ngắn hạn Đầu tƣ kiếm lợi nhuận dài hạn
Tỉ lệ (%) 61,5 11,5 27 [Nguồn: VN Report 2010]
a. Khu vực cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, khu vực cầu này đã tăng lên nhanh chóng ở Hà Nội do nhƣng nguyên nhân sau:
Dân số Hà Nội tăng và có sự dịch chuyển dân số cơ học từ địa phƣơng khác về Hà Nôi để học tập và làm ăn sinh sống. Cụ thể:
- Sau khi mở rộng địa giới hành chính tháng 8/2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và đến tháng 4/2009, con số tăng lên là 6.448.837 ngƣời. So với con số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố đã tăng 1,8 lần. Riêng ở khu vực Hà Nội cũ, tính đến năm 2008, dân số tăng tự nhiên là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%. Với tốc độ gia tăng nhƣ vậy thì tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nƣớc hay tƣ nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình sinh sống.
- Bên cạnh đó, mật độ dân cƣ lại phân bổ không đồng đều. Trên toàn thành phố, mật độ dân cƣ trung bình là 3.568 ngƣời/km2 (trong đó mật độ trung bình ở nội thành là 19.163 ngƣời/km2, riêng quận hoàn Kiếm là 37.265 km2, quận Đống Đa có mật độ lên tới 35.341 ngƣời/km2; còn ở ngoại thành là 1.721 ngƣời/km2). Theo thống kê sơ bộ, có đến hàng ngàn ngƣời ở quá chật hẹp, dƣới mức trung bình, chỉ đạt 2 m2 nhà ở/ngƣời. Có thể thấy với số dân đông và tốc độ tăng nhƣ hiện nay, nhu cầu về nhà ở của dân cƣ Hà Nội là rất lớn. Ở khu vực nội thành Hà Nội cũ, có gần 30% dân số sống dƣới mức trung bình là 3 m2 nhà ở/ngƣời, nên
lv
có xu hƣớng chuyển dần sang khu vực ngoài thành và khu vực Hà Nội mới làm lƣợng cầu ở khu vực này cũng tăng vọt [23].
Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời của Hà Nội. Năm 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2007 2010 Dự kiến Dân số
(1000 ngƣời) 2.315 2.364 2.414 2.456 2.517 2.672 3.700 6.500 Diện tích
(m2/ngƣời) 4,8 5,1 5,2 5,0 5,7 3,2 3,5 8 - 10 [Nguồn: Lê Văn Huy 2009,
Phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội,]
- Thêm vào đó, hàng năm số dân từ các địa phƣơng di cƣ đến Hà Nội là khá đông và gia tăng theo quá trình phát triển, tạo thành nguồn cầu gia tăng về đất ở, nhà ở tại Hà Nội. Đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, số lƣợng dân di cƣ đến Thủ đô ƣớc tính còn cao hơn giai đoạn trƣớc.
Bảng 2.4: Thống kê dân số di cƣ đến Hà Nội qua các năm.
Thời kì Năm Số dân di cƣ đến Hà Nội (ngƣời) 1 2002 65.213 2 2003 77.415 3 2004 91.274 4 2005 117.301 5 2006 131.153
6 2007 153.264
7 2008 150.997
[Nguồn: Cục Thống kê Hà Nội]
Sự tăng trƣởng đáng khích lệ của nền kinh tế Hà Nội và của thu nhập dân cƣ cũng làm cho lƣợng cầu đất ở, nhà ở cũng tăng lên. Tuy nhiên nhóm cầu này chủ yếu vẫn chọn khu vực đất ở, nhà ở bình dân cho nhu cầu của mình. Cụ thể, gần 40% ngƣời tiêu dùng chọn chung cƣ bình dân và chỉ có 23,1% chọn chung cƣ cao cấp để mua (theo VN Report, tháng 1/2010).
Bảng 2.5: Loại hình bất động sản ngƣời tiêu dùng hƣớng tới năm 2009.
Căn hộ trung cƣ trung bình Căn hộ trung cƣ cao cấp Đất liền kề dự án Đất biệt thự dự án Đất và nhà tại các khu phố cũ
Tỉ lệ
dân cƣ 38,5% 23,1% 17,3% 3,8% 17,3%
[Nguồn: VN Report, 2010]
Tuy nhiên nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp vẫn chƣa đƣợc đầu tƣ đúng mức nên chƣa đƣợc cải thiện mà còn suy giảm về diện tích bình quân đầu ngƣời. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì hiện nay có khoảng 1/3 trong số gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức (chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn) chƣa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Trong khi đó, tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại chƣa có hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Ngoài ra, ở các đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Kết quả điều tra, khảo sát cho thấy, hầu hết cán bộ, công chức, viên chức tại các cơ quan hành chính sự nghiệp đều có nguồn thu nhập từ tiền lƣơng là chủ yếu. Khả năng tích lũy để chi cho nhà ở tối đa chỉ chiếm đƣợc khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Còn với công nhân các KCN, tiền thuê nhà ở hằng tháng chiếm tới khoảng 20 - 30% thu nhập.
lvii
Vậy nên, đại bộ phận những ngƣời lao động, cả hành chính sự nghiệp lẫn trực tiếp, đều khó có điều kiện để tạo lập đƣợc chỗ ở phù hợp. Trong thời gian qua