I. Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
1.1. Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam
1.1.1. Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn
* Về huy động vốn
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhất là việc huy động vốn. Đầu tư bất động sản có đặc thù là vốn lớn, các nhà tạo lập bất động sản luôn cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án. Trong đó, vốn tự có ( vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ không đủ để thực hiện các dự án, đặc biệt là đối với những dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, hàng tỷ USD. Nguồn vốn chủ yếu để thực hiện các dự án là vốn vay ngân hàng và huy động từ các khách hàng. Tuy nhiên, hai kênh huy động này lại đang gặp phải rất nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư khi Chính phủ đang thực hiện siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát và phát triển kinh tế vĩ mô. Hiện nay lãi suất rất cao lên đến 20%/năm, và tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, nhất là cho vay trong lĩnh vực bất động sản bị hạn chế gây cản trở rất nhiều cho các chủ đầu tư.
Theo nghị định 71 của chính phủ về luật nhà ở, khi mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, khoản huy động này cũng không được nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư muốn huy động vốn ứng trước của khách hàng thì điều kiện bắt buộc là phải xây xong móng, khác với quy định trước đây là chủ đầu tư các khu đô thị mới được quyền huy động vốn của khách hàng khi đã xong hạ tầng mà không cần phải xong móng.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tiền tệ của Nhà nước, vì đây là lĩnh vực thu hút rất nhiều tiền từ các tổ chức tín dụng, người dân cũng vay ngân hàng đầu tư vào thị trường. Năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với bất động sản, dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều, thị trường sụt giảm sẽ gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư. Việc thắt chặt tín dụng tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản cần vay lượng vốn khá lớn
để đầu tư nhưng khi ngân hàng thắt chặt tín dụng sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp không đủ vốn để thi công, dẫn đến chậm tiến độ và dự án có thể bị “treo”. Bên cạnh đó, những người có thu nhập trung bình, ổn định có nhu cầu về nhà ở cần được sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng với các chương trình như mua nhà trả góp…để mua nhà nhưng khi thắt chặt tín dụng cho vay mua bất động sản thì người dân sẽ khó mà có cơ hội mua được.
* Nguồn cung tăng mạnh
Theo ông Nguyễn Trần Nam- thứ trưởng Bộ xây dựng cho biết tại thị trường TP. HCM nguồn cung căn hộ gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, ngay cả phân khúc căn hộ trung bình tại đây cũng khó bán. Theo thống kê, tại TP.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chỉ chiếm 16%. Ở TP.HCM, người dân đi mua nhà chủ yếu từ tiền đi vay ngân hàng. Do đó, khi siết chặt tín dụng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ khó khăn hơn rất nhiều so với thị trường Hà Nội. So với các khu vực khác, bất động sản khu vực TP.HCM hiện có xu hướng giảm mạnh do cung vượt quá cầu ở phân khúc căn hộ cao cấp.
Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội cũng rất dồi dào làm cho thị trường có sức cạnh tranh mạnh, tuy vậy giá bất động sản vẫn tăng . Ông Marc Townsend – Tổng giám đốc công ty CBRE Việt Nam trong buổi công bố diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2011 đã cho biết, chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2011, thị trường bất động sản Hà Nội đón nhận 8200 căn hộ từ các dự án, tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Phân khúc nhà ở có căn hộ trung cấp được trào bán nhiều nhất, bên cạnh đó tốc độ bán nhà của phân khúc nhà ở cao cấp cũng được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, với nguồn cung khá lớn như vậy nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ cầu về nhà ở tại Hà Nội.
1.1.2. Thị trường phục hồi nhưng phát triển thiếu ổn định
Thị trường bất động sản được đánh giá là đã qua thời kỳ đóng băng, có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại tuy nhiên theo nhận định của các chuyên gia thì thị trường hiện nay phát triển chưa bền vững do các yếu tố sau:
Thứ nhất, giá bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của
người dân hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, do đó nhiều người dân khơng mua được nhà để ở, đặc biệt là tại Hà Nội, giá bất động sản tại
Hà Nội cao hơn rất nhiều so với các khu vực khác. Ví dụ như, giá căn hộ thương mại ở TP.HCM hiện nay rẻ hơn nhiều so với Hà Nội, thậm chí cịn bằng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội khoảng 12 triệu đồng/m2. Hiện nay đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở, cịn nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm trọng.
Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối: Trong xây dựng nhà ở thì
tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của những người làm cơng ăn lương, người có thu nhập trung bình cịn q thiếu. Trong khi đó, các căn hộ cao cấp, các khu biệt thự giá cao lại được đầu tư quá nhiều chủ yếu phục vụ một số người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ. Do vậy, khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề.
Thứ ba, tiến độ các dự án còn chậm: Việc các dự án thi công bị chậm tiến độ
là do nhiều nguyên nhân khác nhau. Có nhiều nguyên nhân khách quan như từ phía chính quyền, thủ tục phức tạp: cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng của địa phương gặp nhiều khó khăn; thời gian lập, phê duyệt dự án và đấu thầu kéo dài, hoặc giá cả vật liệu biến động và kinh tế suy thối tồn cầu cũng tác động tiêu cực…Nhưng cũng có những ngun nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư như quản lý dịng tiền khơng đủ, tiền của dự án này lại đi thực hiện vào dự án khác, không chuẩn bị nguồn lực đầy đủ…
1.2. Xu hướng phát triển trong thời gian tới
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phát triển mạnh trong dài hạn. Theo Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết thị trường bất động sản Việt Nam rất lạc quan về trung và dài hạn do nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, lượng tiền trong dân cũng không phải là nhỏ, nên đầu ra của thị trường còn tiềm năng rất lớn.
Trong 10 năm qua, cả nước đã xây dựng mới và cải tạo được khoảng 700 triệu m2 sàn nhà ở, mỗi năm xây dựng mới được khoảng 70 triệu m2 sàn, hiện tại số m2 tính theo đầu người là khoảng 16m2/người. Định hướng phát triển đến năm 2020, số m2 nhà ở bình quân đầu người là 25m2/người với số dân dự kiến là 100 triệu dân 1. Như vậy, đến năm 2020 cả nước sẽ cần khoảng 2,5 tỷ m2 sàn nhà ở, trong khi đó cả nước hiện nay có khoảng 1,5 tỷ m2 sàn, nên trong 10 năm tới
bình quân mỗi năm phải xây dựng được khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở. Trong một vài năm tới, thị trường bất động sản có những xu hướng sau:
Giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Mặc dù cung bất động sản tương đối lớn
nhưng những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân lại chưa đáp ứng đủ, nhất là tại Hà Nội nhu cầu về phân khúc trung cấp là rất lớn. Năm 2011, trong khi chính phủ ưu tiên thắt chặt tiền tệ, giảm tín dụng bất động sản thì người dân lại tiếp tục đổ tiền vào bất động sản. Người dân đang có xu hướng tích trữ hoặc chuyển sang mua bất động sản để tránh sự mất giá của đồng tiền. Ngoài ra, nhiên liệu đầu vào để sản xuất các sản phẩm nguyên vật liệu như sắt, thép của Việt Nam đa phần là nhập khẩu do đó khi tăng tỷ giá ngoại tệ sẽ khiến cho giá thành tăng, dẫn tới giá nguyên vật liệu trong xây dựng bị tăng và sẽ đẩy giá thành bất động sản lên cao. Do vậy, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng nhưng sẽ khơng có sự đột biến trong năm 2011 vì thị trường đang có sự cạnh tranh quyết liệt về giá, các chủ đầu tư đang tìm cách thu hút khách hàng.
Phân khúc căn hộ bình dân là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều dấu hiệu phục hồi nhưng không phải ở tất cả các phân khúc. Thị trường được nhận định là thị trường của người mua- những người có nhu cầu thực. Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp khơng cịn sơi nổi như trước, thì phân khúc căn hộ bình dân lại sơi động với hàng loạt dự án được triển khai. Theo ông Knight Frank nhà tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải trong năm 2011 và sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao. Rất nhiều dự án căn hộ bình dân được xây dựng và tung ra thị trường đã thu hút được sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là các căn hộ có diện tích nhỏ trên dưới 50m2. Giá căn hộ bình dân chỉ vào khoảng 700USD/m2, vì vậy giá của một căn hộ chỉ vào khoảng 500-900 triệu, phù hợp với nhiều đối tượng để mua nhà. Năm 2011, thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực hơn so với năm 2010, kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư. Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với trung tâm ngày càng thuận tiện hơn, giá cả cũng thấp hơn so với khu vực trung tâm ( theo công ty nghiên cứu thị trường VietRees).
Bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành xu hướng đầu tư mới. Đây là một phân khúc khác của thị trường bất động sản cũng khá hấp dẫn và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong năm 2011. Sau một thời gian dài đầu tư vào khơng gian đơ thị khép kín, gần trung tâm thành phố, các khu cơng nghiệp lớn, thì hiện nay nhu cầu và xu hướng của người dân thích sống ở những nơi yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên, khơng khí trong lành. Xu thế ày đang hình thành một hướng đầu tư mới cho các nhà đầu tư. Đầu tư vào bất động sản xanh giúp cho chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, đáp ứng nhu cầu của những người giàu có, ngồi ra chủ đầu tư cịn có thể cho th hoặc chuyển nhượng…Đây cũng là động lực để mơ hình bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng ngày càng được nhân rộng. Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng thường tập trung tại những bãi biển đẹp tại các tỉnh Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa- Vũng Tàu…