Priyanka Grover, L.K. Singh (2015) đã thực hiện nghiên cứu về các yếu tố hành vi ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sảntại tỉnh Uttrakhand ở Ản Độ. Mau nghiên cứu gồm 200 quan sát được thu thập thông qua bảng khảo sát. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 7 yếu tố gồm Thông tin tài sản, Phương pháp tiếp cận hợp lý, Thị trường năng động, Sự hối hận, Xu hướng gia tăng và kỳ vọng quá mức sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu BĐS. Trong đó thông tin tài sản là yếu tố quan trọng nhất đối với nhà đầu tư. Họ tập trung vào cả quá khứ cũng như thông tin hiện tại khi raquyết định đầu tư. Phương pháp tiếp cận hợp lý khi các nhà đầu tư đặt quá nhiều trọng lượng vào các kỹ năng dự đoán của họ so với các dữ liệu khác có trên thị trường và tin rằng họ có thể kiểm soát thị trường. Thị trường năng động vì thị trường không nhất định và các nhà đầu tư phải thay đổi theo tình hình thị trường. Yếu tố cuối cùng là kỳ vọng quá mức khi các nhà đầu tư đưa ra quyết định liên quan đến đầu tư với kỳ vọng nhận được lợi nhuận cao từ thị trường. Từ kết quả nghiên cứu này cho thấy các nhà đầu tư bất động
sản trên ở Udham Singh Nagar, tỉnh Uttrakhand ở Ản Độ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố hành vi.
Edward J. Farragher và Arline Savage (2008) đã thực hiện khảo sát về các quá trình ra quyết định đầu tư được sử dụng bởi các nhà đầu tư trong bất động sảnở Mỹ. Dữ liệu nghiên cứu được thu thập thông qua khảo sát các giám đốc đầu tư của công ty có trụ sở ở Mỹ và các nhà đầu tư cá nhân. 807 phiếu khảo sát đã được gửi đi nhưng chỉ có 188 phiếu khảo sát được thu hồi về. Trong đó, có 32 phiếu khảo sát từ đại diện công ty và 156 phiếu khảo sát là của nhà đầu tư cá nhân. Khảo sát bao gồm toàn bộ quá trình ra quyết định đầu tư, từ thiết lập chiến lược đến kiểm toán hiệu quả hoạt động. Nhà đầu tưcho rằng các giai đoạn quan trọng nhất của quá trình là tìm kiếm cơ hội đầu tư, dự báo lợi nhuận dự kiến và đánh giá lợi nhuận dự báo. Ngoài ra, nhà đầu tư quan tâm đến dự án hơn rủi ro danh mục đầu tư và không thể thực hiện đánh giá rủi ro định lượng hoặc điều chỉnh rủi ro.
2.3.2 Nghiên cứu trong nước
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tưtại thành phố Hồ Chí Minh. Cơ sở dữ liệu nghiên cứu được điều tra thông qua phỏng vấn trực tiếp từ 25/10/2011 đến 15/11/2011 với 215 quan sát. Các nhân tố trong mô hình bao gồm sự phát triển kinh tế quốc gia; sự gia tăng dân tộc; các yếu tố pháp luật; chính sách quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các cấp; tập quán, truyền thống và thị hiếu.. .Trong đó nhân tố chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định của nhà đầu tư. Nhóm yếu tố ảnh hưởng ít nhất là nhóm yếu tố liên quan đến văn hóa xã hội.
Nguyễn Huy Tuân, Mai Thị Hồng Nhung (2019) đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư cao cấp của người tiêu dùng tại thành phố Đà Nằng. Nhóm tác giả tiến hành khảo sát trên 5 quận gồm Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê, Cẩm Lệ của thành phố Đà Nằng. Thời gian khảo sát từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2018. Số phiếu phát ra trực tiếp là 270 thu về 258 phiếu hợp lệ. Kích thương mẫu sử dụng trong nghiên cứu là 250 mẫu. Kết quả nghiên cứu cho thấy chất lượng dịch vụ, uy tín, công năng, thiết kế và vị trí khu
căn hộ có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua chung cư cao cấp của người tiêu dùng. Trên cơ sở đó nghiên cứu đã gợi ý một số hàm ý chính sách dành cho các công ty kinh doanh bất động sản.
Nguyễn Tuấn Anh (2018) đã thực hiện đánh giá vai trò của các nhân tố ảnh hưởng đến việc chọn mua nhà ở tại Việt Nam. Mau nghiên cứu được thu thập thông qua khảo sát sử dụng bảng hỏi dành cho chủ các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nang và Thành phố Hồ Chí Minh với 950 quan sát. Kết quả nghiên cứu cho thấy vấn đề tài chính và vị trí tòa chung cư có vai trò quan trọng đến quyết định chọn căn hộ. Điều kiện thanh toán và phí dịch vụ chung cư cũng được đánh giá là khá quan trọng. Ngoài ra việc tiếp cận vốn vay, lãi suất vay cũng ảnh hưởng đến mua nhà chung cư của chủ hộ.
2.3.3 Khoảng trống nghiên cứu
Thông qua quá trình khảo lược nghiên cứu có thể nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN là chưa nhiều. Mục tiêu nghiên cứu đa dạng gồm xây dựng chính sách quản lý thị trường, xây dựng giải pháp cho doanh nghiệp cung cấp BĐS để thu hút khách hàng. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu mà mô hình nghiên cứu có thể khác nhau. Mỗi nghiên cứu có kết quả không hoàn toàn trùng khớp với nhau. Nói cách khác, phạm vi nghiên cứu khác nhau sẽ có kết quả nghiên cứu không hoàn toàn giống nhau. Đồng thời, trong quá trình khảo lược, chưa có nghiên cứu nào áp dụng tại thị trường BĐS huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Do đó, kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ bổ sung thêm nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Ket luận chương 2
Chương 2 đã trình bày các cơ sở lý thuyết liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Cụ thể, chương 2 nêu và phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS trên thị trường. Đồng thời, khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng về quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân cũng được phân tích chi tiết nhằm làm cơ sở cho việc xây dựng mô hình nghiên cứu. Bên cạnh đó, đề tài đã trình bày nội dung khảo lược các nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan làm cơ sở để xây dựng mô hình và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Đề xuất của tác giả
3.2 MÔ HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU3.2.1 Mô hình nghiên cứu 3.2.1 Mô hình nghiên cứu
Dựa trên lý thuyết TRA, TPB và lý thuyết nhận thức cũng như quá trình khảo lược nghiên cứu, sử dụng mô hình nghiên cứu được đề xuất trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và mô hình mở rộng của
Phạm Văn Tuyến (2013), đề tài xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đếnquyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai như sau:
Mô hình hồi quy có dạng như sau:
QDi = α0 + α1.TAXi + α2.POLi + α3.ECONi + a4.INVi + a5.CULi +a6.MKETi + a7.OPPi + μi,t
Trong đó:
QD_ Biến phụ thuộc: Quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai
TAX: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS POL: Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS
ECON: Các yếu tố thuộc về kinh tế INV: Hành vi của nhà đầu tư
CUL: Các yếu tố văn hóa - xã hội MKET: Thị trường liên quan OPP: Cơ hội đầu tư BĐS
a: h s h i quyệ ố ồ
μ: sai số
3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu:
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS: Chính sách thuế và
các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hưởng đến chi phí mà nhà đầu tư BĐS cá nhân phải bỏ ra để mua BĐS. Do đó, đây là yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của cá nhân. Chính sách thuế và các khoản thu hợp lý sẽ tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS. Ngược lại, nếu thuế và các khoản phải thu quá cao làm tăng chi phí của các nhà đầu tư, ảnh hưởng lớn đến sinh lời của BĐS sẽ làm cho các nhà đầu tư cân nhắc cẩn trọng khi đầu tư. Trong nghiên cứu trước của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Phạm Văn Tuyến (2013) có ảnh hưởng thuận chiều đến quyết định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân.
Giả thuyết H1: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS hợp lý
sẽ ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS: Chính sách của Nhà nuớc, địa
phuơng liên quan đến quy hoạch và sử dụng BĐS sẽ tạo ra sự thay đổi liên quan đến tính chất, đặc điểm của BĐS từ đó ảnh huởng đến giá trị, tính thanh khoản hay sự hấp dẫn của BĐS trên thị truờng. Đồng thời, nếu chính sách liên quan đến BĐS đuợc công bố rộng rãi, minh bạch sẽ tác động tích cực đến quyết định nhà đầu tu vì họ có cơ sở đáng tin cậy để lựa chọn BĐS đầu tu. Ngoài ra, các chính sách đầu tu, kinh doanh nhà của Nhà nuớc đuợc triển khai tốt tại địa phuơng sẽ tác động đến cá nhân. Điều này cũng đuợc chứng minh trong nghiên cứu thực nghiệm của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012).
Giả thuyết H2: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nuớc liên quan đến bất động sản và quyết định đầu tu BĐS của cá nhân.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Nhà đầu tu cá nhân dựa trên các thông tin kinh
tế tại địa phuơng để đánh giá tiềm năng phát triển của thị truờng BĐS tại địa phuơng. Vì vậy, khi kinh tế địa phuơng phát triển ở mức cao, có sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo huớng đẩy mạnh dịch vụ, công nghiệp, thu nhập bình quân đầu nguời không ngừng gia tăng trong khi lạm phát đuợc kiểm soát tốt, nhà đầu tu cá nhân sẽ đua ra quyết định đầu tu BĐS tại địa phuơng. Đây là yếu tố bên ngoài có ảnh huởng quan trọng đến quyết định đầu tu của cá nhân, đuợc chứng minh thực nghiệm qua nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Giả thuyết H3: Có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố kinh tế và quyết
định đầu tu BĐS của khách hàng cá nhân.
Hành vi của nhà đầu tư: Trong lý thuyết TPB, TRA, chuẩn chủ quan hay
sự tác động của các chủ thể bên ngoài có ảnh huởng quan trọng đến hành vi của cá nhân. Trong hoạt động đầu tu, đám đông các nhà đầu tu trên thị truờng có ảnh huởng lớn đến quyết định của cá nhân - hiện tuợng này đuợc gọi là hiện tuợng bầy đàn hay tâm lý đầu tu theo đám đông. Ngoài ra, nhà đầu tu ua thích mạo hiểm hoặc tự tin vào các quyết định của mình cũng ảnh huởng đến quyết định đầu tu. Do đó, hành vi nhà đầu tu cũng là nhân tố có ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của cá
TT Mã hóa Yếu tố ảnh hưởng Ý kiến Đồng ý Không đồng ý Không ý kiến
nhân. Ket quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) cho thấy đặc điểm hành vi có ảnh huởng thuận chiều đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Giả thuyết H4: đặc điểm hành vi có ảnh huởng thuận chiều đến quyết định
đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Bên cạnh đặc điểm kinh tế, đặc điểm văn hóa
xã hội cũng là nhân tố có ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của cá nhân. Nếu mật độ dận số ngày càng gia tăng, an ninh xã hội tại địa phuơng đảm bảo sẽ là yếu tố cho thấy thị truờng BĐS tại địa phuơng có nhiều tiềm năng để phát triển. Nghiên cứu của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố xã hội với quyết định đầu tu. Trong khi đó, nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) lại cho thấy có mối quan hệ nghịch chiều nhung không có ý nghĩa thống kê.
Giả thuyết H5: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa các đặc điểm văn hóa -
xã hội với quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Thị trường liên quan: chính sách lãi suất đuợc duy trì ở mức hợp lý là cơ
sở để các nhà đầu tu ra quyết định đầu tu bởi đây là chi phí tài chính mà nhà đầu tu phải chi trả nếu sử dụng nợ vay. Thị truờng ngoại hối thị truờng vàng và thị truờng vốn ít biến động, duy trì ổn định, quản lý tốt là cơ sở để phát triển thị truờng BĐS. Nghiên cứu của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa biến phụ thuộc và các thị truờng khác có liên quan.
Giả thuyết H6: Hoạt động các thị truờng liên quan có ảnh huởng đến quyết
định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Cơ hội đầu tư BĐS: Hoạt động đầu tu nhằm mục đích sinh lời, vì vậy, nếu
nhà đầu tu nhận thấy có nhiều tiềm năng cho thị truờng BĐS phát triển nhu Chính phủ đầu tu cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, có nhiều dự án BĐS hấp dẫn thì nhà đầu tu sẽ đầu tu vào BĐS. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) trong nghiên cứu của mình cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tu BĐS với quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Giả thuyết H7: Cơ hội đầu tư BĐS có mối quan hệ thuận chiều với quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
3.3 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH ĐỀ HOÀN THIỆN BẢNG KHẢO SÁT
Để xây dựng thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, đề tài sử dụng thang đo được xây dựng trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012). Để hoàn thiện thang đo, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 6 giám đốc công ty BĐS trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 10 chuyên gia có kinh nghiệm quản lý các công ty BĐS từ 5 năm trở lên. Bảng câu hỏi thảo luận nhóm được trình bày phụ lục 1.
2 ECON Các yếu tố chung của nền kinh tế 6 0 0
3 CUL Các yếu tố văn hóa - xã hội 5 1 0
4 POL Chính sách Nhà nước 6 0 0
5 INV Hành vi nhà đầu tư 4 1 1
6 MKET Tác động của các thị trường liên
quan 5 0 1
7 OPP Cơ hội đầu tư BĐS 6 0 0
Chính sách thuế và các khoản thu TAX
1. Thuế nhà đất hiện nay đang áp dụng là hợp lý TAX1 2. Thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS là hợp lý TAX2
3. Lệ phí trước bạ là hợp lý TAX3
4. Thu tiền sử dụng đất là hợp lý TAX4
Chính sách Nhà nước POL
1. Chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất được thực hiện tốt ở Long Thành, Đồng Nai
POL1 2. Chính sách đầu tư và kinh doanh nhà ở được thực hiện tốt ở
Long Thành, Đồng Nai
POL2
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả)
Bước đầu tiên, tác giả giới thiệu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân được rút ra từ việc nghiên cứu các lý thuyết cũng như tổng quan các nghiên cứu trước. Ngoài việc sử dụng thang đo được xây dựng sẵn,quá trình phỏng vấn sâu cũng có thêm các câu hỏi mở nhằm phát hiện thêm yếu tố nào có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả phỏng vấn chuyên sâu được trình bày trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 cho thấy các chuyên gia đồng ý với phần lớn nội dung và không bổ