Huyện Long Thành hiện nay có 13 xã và thị trấn Long Thành, là địa bàn nằm trong vùng chiến lược quan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế- xã hội của tỉnh Đồng Nai; được quy hoạch và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia có quy mô lớn như: đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh-Long Thành- Dầu Giây; đường cao tốc, đường sắt Biên Hòa-Vũng Tàu; đường cao tốc Bến Lức- Long Thành; tuyến vành đai của thành phố Hồ Chí Minh và đặc biệt là dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, đã và đang thu hút rất nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước với hàng loạt nhu cầu đầu tư phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ...
Huyện Long Thành sở hữu vị trí tiềm năng với diện tích 431,01 km2. Trung tâm huyện nằm cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 32 km về phía đông, cách thành phố Biên Hòa 24 km về phía bắc và cách thành phố Vũng Tàu 60 km về phía nam. Ngoài vị trí đắc địa giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, huyện Long Thành còn có nhiều tuyến đương giao thông huyết mạch như tuyến đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, tuyến đường cao tốc Bến Lức - Nhơn Trạch - Long Thành, Quốc lộ 51B .Huyện Long Thành còn tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, hiện đại gồm: (I)Khu công nghiệp An Phước: 201 ha, (2) Khu công nghiệp Gò Dầu: 210 ha, (3) Khu công nghiệp Long Đức: 580 ha, (4) Khu công nghiệp Long Thành: 488 ha, (5) Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn: 498 ha, (6) Khu công nghiệp Phước Bình: 640 ha, (7)Khu công nghiệp công nghệ cao Amata Long Thành: 410 ha. Đây là những cơ sở thuận lợi góp phần làm cho kinh tế huyện phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua.
4.1.2 Thị trường bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Với những tiềm năng hiện có cùng với thời gian qua, sự chuyển mình của Long Thành thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.Khảo
sát cho thấy hiện có hàng chục khu đô thị quy mô lớn đang triển khai trên địa bàn huyện Long Thành, thu hút sự quan tâm, chú ý của đông đảo khách hàng.Nhận định về tiềm năng của bất động sản Long Thành, nhân tố thúc đẩy đất nền Long Thành phát triển chủ yếu là hạ tầng giao thông của khu vực. Trong đó, có thể kể đến là dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc, cầu đuờng kết nối Đồng Nai với các khu vực lân cận.
Đặc biệt, theo quy hoạch, sân bay Long Thành là dự án nhà ga hàng không lớn nhất Việt Nam với quy mô 5.000 ha và có công suất chứa 100 triệu hành khách, 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Với sân bay quốc tế Long Thành kéo theo các hoạt động công nghiệp, thuơng mại, dịch vụ kèm theo diễn ra tại khu vực, Long Thành hứa hẹn sẽ trở thành vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất khu vực phía Nam.
Ngoài siêu dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, các công trình giao thông trọng điểm cũng liên tục đuợc Chính phủ đã và đang triển khai. Theo đó, tỉnh Đồng Nai có 5 cao tốc đi qua gồm TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Đà Lạt, và Biên Hòa - Vũng Tàu. Ngoài ra, còn có 2 tuyến đuờng vành đai 3 và 4 TP.HCM cũng trải dài qua địa phận tỉnh Đồng Nai.
Chính những thế mạnh về sự an toàn và thuận lợi đối với giao thông, khu vực Long Thành trở thành nơi thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tu, trong đó có nguồn đầu tu bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Hiện tại, có 02 xu huớng tìm mua đất nền, một là lựa chọn đất nền có diện tích lớn để đầu tu kinh doanh, hai là lựa chọn đất nền đã đuợc quy hoạch theo dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở.Qua những thông tin hấp dẫn trên, giá đất nền tại các khu vực xung quanh quy hoạch sân bay đang tăng lên một cách “chóng mặt”.
Có thể nói, sân bay Long Thành nhu một thỏi nam châm lớn có sức hút lan rộng trong bán kính 30 km. Hiện mới là giai đoạn khởi động, nhung làn sóng săn lùng quỹ đất đã nóng sốt nhiều lần, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Các vị trí đẹp, chiến luợc đều đã có chủ.Truớc hiện tuợng này, nhiều chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tu nên cẩn trọng, đặc biệt sẽ rủi ro rất cao bởi những khu vực gần dự án sân bay Long Thành hiện vẫn chua có quy hoạch chung về xây dựng, các xã vùng xung
quanh dự án vẫn triển khai theo quy hoạch xã nông thôn mới đã đuợc UBND tỉnh phê duyệt.
Thị truờng bất động sản ở Đồng Nai nói chung và huyện Long Thành nói riêng, thời gian qua là thị truờng phát sinh nhiều tiêu cực, rối loạn do các cơn sốt đất diễn ra liên tục, trong đó huyện Long Thành là một trong những địa bàn nóng nhất do các dự án nhà, đất “ăn theo” sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng. Chỉ trong thời điểm từ cuối năm 2018 đến hết năm 2019, tại huyện Long Thành thị truờng bất động sản liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới do nhu cầu mua đầu cơ, luớt sóng quá cao. Điều này làm nảy sinh tâm lý ham lợi nhuận của một số doanh nghiệp, cá nhân.
Ở phía nguời bán, khá nhiều doanh nghiệp sử dụng chiêu trò “bán lúa non”, nghĩa là nôn nóng rao bán đất nền, nhà ở khi hạ tầng chua xong, thậm chí có nhiều dự án còn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để đuợc cấp phép làm dự án (Vi Lâm, 2019). Nguyên nhân của tình trạng này thuờng là do doanh nghiệp muốn huy động vốn từ nguời mua truớc để có tiền đầu tu hạ tầng hoặc đầu tu các dự án khác. về nguyên tắc, dự án bất động sản (dù là nhà ở hay đất nền) đều bị chi phối bởi nhiều bộ luật nhu: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng...Tuy nhiên, nhà đầu tu thuờng phớt lờ quy định.
Thị truờng cũng xuất hiện nhiều cá nhân tự phân lô bán nền trên khu đất do mình sở hữu mà chua đuợc phép của cơ quan chức năng, thậm chí lén lút làm hạ tầng (thực chất chỉ là vài con đuờng bê tông nhỏ hẹp len giữa khu đất) rồi bán “lụi” mà không cần giấy phép (Vi Lâm, 2019). Bên cạnh đó, còn “xẻ thịt” đất nông nghiệp, đất rừng, đất lúa.. .để phân lô bán nền kiếm lợi, dù biết chắc rằng những nền đất có nguồn gốc không phải đất ở nói trên rất khó đuợc hợp thức hóa về pháp lý.
Ngoài ra, sự biến tuớng của các chiêu trò ăn theo cơn sốt đầu tu đất đai trong thời gian qua còn có hình thức rao bán các dự án “ma”, dự án ảo hoàn toàn không có thật, nhu truờng hợp Công ty cổ phần địa ốc Alibaba vừa qua. Nhiều nghi vấn đặt ra, cho rằng những doanh nghiệp này chỉ dùng các dự án bất động sản làm “mồi”, thực chất là đang kinh doanh theo kiểu huy động vốn đa cấp (Vi Lâm, 2019; Nguyễn Hữu Vinh, 2020; Mạnh Thắng, 2020).
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Giá
trị Nam Ĩ98 567 566
Nữ Ĩ5Ĩ 433 Ĩ00.0
Những hành vi vi phạm quy định, vi phạm pháp luật trên thị truờng bất động sản vừa qua diễn ra liên tục, đa dạng, song có vẻ các công cụ pháp lý để kiểm soát và chế tài những hành vi đó chua đủ mạnh, hoặc chua đuợc áp dụng kịp thời, nhanh nhạy. Các quy định để chế tài các hành vi vi phạm vừa đuợc ban hành chua bao lâu lại nhanh chóng lỗi thời, cần đuợc sửa đổi, bổ sung. Muốn từng buớc minh bạch hóa thị truờng bất động sản, cần những biện pháp chấn chỉnh kịp thời, mạnh tay, hiệu quả hơn, ít nhất cũng làm những doanh nghiệp, cá nhân có ý định làm ăn gian dối phải “chùn chân”.
Truớc thực trạng trên, ngày 1/7/2020,tỉnh Đồng Nai vừa ký quyết định số 22/2020 ban hành quy định tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.Quyết định này có hiệu lực từ ngày ký, thay thế cho quyết định 03 đuợc UBND tỉnh Đồng Nai ban hành vào tháng 1/2018. Theo đó, với đất ở tại đô thị, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa là 60m2 (tính luôn xã Long Hung, TP. Biên Hòa). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa với đất ở nông thôn là 80m2. Diện tích tối thiểu trên không tính diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, diện tích hành lang bảo vệ các công trình công cộng, công trình chua thu hồi đất.
Đối với đất nông nghiệp tại nông thôn, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 1.000m2. Đối với đất nông nghiệp tại đô thị, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 500m2 (tính luôn cả xã Long Hung). Với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, quy định nhu sau: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa là 60m2 hoặc 80m2 tùy theo đất ở đô thị hay đất ở nông thôn; trừ truờng hợp đuợc nhà nuớc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tu thì thực hiện theo dự án đầu tu đuợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
UBND cấp huyện xem xét, cho phép tách thửa với nguời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời căn cứ theo các quy định khác cho phép tách thửa với truờng hợp tặng/cho quyền sử dụng đất cho con hoặc nhận thừa kế sử dụng đất có nhu cầu tách thửa nhung không đảm bảo diện tích tối thiểu; những truờng hợp cụ thể là nguời có hoàn cảnh khó khăn; hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, chuẩn hộ cận nghèo.
Những nội dung phân tích trên cho thấy thị trường bất động sản ở Long Thành, Đồng Nai có nhiều tiềm năng phát triển, kinh tế địa phương ngày càng phát triển, yếu tố văn hóa - xã hội tương đối ổn định đã thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và quyết định đầu tư.
4.2 PHÂN TÍCH MÔ TẢ MẪU NGHIÊN CỨU
500 bảng khảo sát được gửi tới các công ty bất động sản, văn phòng đại diện hoặc văn phòng môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Long Thành từ tháng 03/2020 đến tháng 05/2020. Số lượng bảng khảo sát thu về là 400 phiếu, trong đó có 349 phiếu khảo sát hợp lệ, chiếm tỷ lệ 69,8% tổng số phiếu phát ra. Với số lượng phiếu thu về hợp lệ đủ điều kiện để tiến hành các phân tích định lượng liên quan đến chủ đề nghiên cứu.
Trong mẫu khảo sát có 198 người tham gia là nam, chiếm tỷ lệ 56,7% mẫu quan sát, 151 người tham gia phỏng vấn là nữ, chiếm tỷ lệ 43,3% trong mẫu khảo sát.
Giá trị 35 - 44 tuổi 45 129 Ĩ60 45 - 54 tuổi 206 590 754 Từ 55 trở lên 87 249 Ĩ00.0 Tổng cộng 349 Ĩ00.0
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Dưới 5 triệu ĩĩ 32 32 5- <15 triệu 42 Ĩ20 ^152 Giá 15 - < 25 triệu 225 645 797 trJ 25 - < 35 triệu 70 204 997 trên 35 triệu 1 04 100.0 Tổng cộng 349 100.0 Nguồn: Trích xuât từ SPSS 20.0
về độ tuổi, mẫu khảo sát có 3,2% từ 25 - 34 tuổi, 12,9% có độ tuổi 35 - 44 tuổi. Chiếm 59% mẫu khảo sát là nhóm nhà đầu tư cá nhân có độ tuổi từ 45 - 54 tuổi. Nhóm nhà đầu tư từ 55 tuổi trở lên tham gia khảo sát là 87 người, chiếm 24,9% trong tổng mẫu khảo sát.
Bảng 4.2: Thống kê mô tả mẫu theo độ tuổi
Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Trong mẫu khảo sát, nhóm đối tượng khảo sát có thu nhập 15 - 25 triệu chiếm 64,5% mẫu nghiên cứu với 225 người. 70 người có thu nhập từ 25 triệu đến dưới 35 triệu, chiếm tỷ lệ 20,1%. Đồng thời chỉ có duy nhất 1 người tham gia khảo sát có thu nhập trên 35 triệu/tháng.
Giá trị Cao đẳng 32 92 ĨĨÃ Đại học 209 599 713 Thạc sĩ 72 206 920 Tiến sĩ 28 8Ĩ0 100.0 Tổng cộng 349 100.0 Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Trong mẫu nghiên cứu với 349 người tham gia khảo sát, chỉ có 8 người có trình độ dưới cao đẳng, chiếm tỷ lệ 2,3%. Nhóm nhà đầu tư cá nhân có trình độ đại học chiếm tỷ trọng lớn nhất là 59,9%, tương ứng với 209 người. Có 28 nhà đầu tư có trình độ tiến sĩ đầu tư BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Bảng 4.4: Thống kê mô tả mẫu dựa trên trình độ học vấn
TAX2 0,806 0,887
Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
4.3 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾTĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TẠI ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI
4.3.1 Phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha được trình bày trong bảng 4.5.
POL Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,773
POL1 0,617 0,696
POL2 0,661 0,633
POL3 0,567 0,754
ECON Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,935
ECON1 0,776 0,938
ECON2 0,870 0,907
ECON3 0,874 0,906
ECON4 0,867 0,908
INV Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,881
INV1 0,753 0,846
INV2 0,780 0,823
INV3 0,778 0,824
CUL Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,831
CUL1 0,646 0,792
CUL2 0,795 0,722
CUL3 0,703 0,765
CUL4 0,502 0,850
MKET Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,835
MKET1 0,577 0,830
MKET2 0,657 0,796
MKET3 0,708 0,773
Nhân tố
Hệ số tải nhân tố ECO
N TAX MKET P OP CUL INV POL
Eigenvalue s
7,170 2,864 2,498 2,015 1,836 1,616 1,320 cho thấy các thang đo trong nhân tố có mối quan hệ với nhau.
- Các nhân tố trong nghiên cứu đều có hệ số Cronbach’s Alpha đạt giá trị lớn hơn
0,6 và nhỏ hơn 0,95. Cụ thể, hệ số Cronbach’s Alpha của biến POL thấp nhất là
0,773 và hệ số Cronbach’s Alpha của biến ECON là cao nhất 0,935. Kết quả này
cho thấy các thang đo đạt độ tin cậy cao và không xảy ra hiện tuợng trùng biến.
- Phân tích hệ sốCronbach’s alpha nếu loại biến của các thang đo ta thấy: (1) các biến TAX, POL, INV, MKET và OPP có hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại
biến đều thấp hơn hệ sốCronbach’s alpha tổng.
(2) Biến ECON có thang đo ECON1 có hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến là 0,938 cao hơn mức 0,935 của hệ số Cronbach’s Alpha tổng. Tuy nhiên, hệ số tuơng
quan biến tổng của ECON1 đạt 0,776 lớn hơn 0,3 và các nghiên cứu truớc
đều có ý
nghĩa nên việc giữ biến là cần thiết để thang đo đạt độ tin cậy (Hoàng Trọng và
Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha của các biến cho thấy thang đo đạt yêu cầu, đạt độ tin cậy, không có biến rác trong thang đo, nhu vậy đủ điều kiện để thực hiện phân tích EFA.
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá
Một thang đo đạt yêu cầu phải đảm bảo bảo ba giá trị là giá trị tin cậy, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt. Để thấy đuợc giá trị hội tụ và giá trị phân biệt giữa các nhân tố thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA. Do đây là phuơng pháp đánh giá liên kết hay nói cách khác là đánh giá thang đo của khái niệm này trong mối quan hệ với thang đo của các khái niệm khác nên EFA sẽ đuợc thực hiện cho toàn bộ các biến trong chuyên đề nghiên cứu, trong đó bao gồm nhân tố là biến phụ thuộc và các nhân tố là biến độc lập.
4.3.2.1 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập
Các chỉ số đánh giá phân tích EFA đuợc trình bày trong bảng 4.6. Dựa vào bảng 4.6 có thể thấy chỉ số KMO khi phân tích EFA các biến độc lập là 0,845(>0,5), nghĩa là độ phù hợp của mô hình ở mức cao. Bên cạnh đó, kiểm định Barlett có mức ý nghĩa Sig = 0.000, nhỏ hơn 0,05 cho thấy nhân tố phù hợp với dữ liệu.
Chỉ tiêu tổng phuơng sai trích đạt 74,298% lớn hơn 50%. Nhu vậy, từ bộ dữ