tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản
Kinh tế huyện Long Thành có những bước phát triển nhảy vọt nhờ các chính sách đầu tư hạ tầng của Trung ương. Vì vậy, với vai trò là chủ thể quản lý trực tiếp, chính quyền địa phương nên tuân thủ các chính sách về quy hoạch sử dụng đất đai, chính sách đầu tư và kinh doanh nhà ở. Hạn chế các sai phạm xảy ra liên quan đến việc triển khai các chính sách của Nhà nước về đất đai. Trong giai đoạn thị trường BĐS có sự tăng trưởng nhanh, nhiều dự án ma được lập nên làm cho thị trường trở nên rối loạn, chính quyền địa phương, đặc biệt là Sở Tài nguyên môi trường cần thanh tra, giám sát chặt chẽ việc cấp phép cho các dự án đầu tư. Có cơ chế xử phạt nghiêm khắc đối với các dự án sai phạm các quy định của Chính phủ về đất đai.
Đồng thời, chính quyền địa phương cũng cần đảm bảo tính minh bạch trên thị trường BĐS. Các thông tin về quy hoạch, tranh chấp đất đai cần được công khai rộng rãi để tránh trường hợp nhà đầu tư vì thiếu thông tin mà đưa ra lựa chọn sai lầm. Thông qua công nghệ, chính quyền địa phương nên tải các thông tin về quy hoạch đất đai, các dự án BĐS được cấp phép trên địa bàn trên webite để các NĐTCN dễ tìm kiếm thông tin, tránh đưa ra các quyết định sai lầm do thông tin bất cân xứng.
Tiếp tục đầu tư, mở rộng nhiều KCN mới và các cụm công nghiệp để tạo mặt bằng, quỹ đất sạch cho phát triển công nghiệp, trong đó đặc biệt ưu tiên kêu gọi đầu tư hạ tầng các khu, cụm công nghiệp đã được quy hoạch. Điều này không chỉ tạo ra nguồn cung thị trường BĐS huyện phát triển mà còn là cơ sở để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế địa phương từ đó lại có tác động tích cực đến thị trường BĐS.
5.2.5 Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS cần điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS nói chung, dựa trên kết quả nghiên cứu có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư trên thị trường BĐS huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai. Do đó, để thu hút nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào thị trường BĐS, chính quyền địa phương cần xem xét các đề xuất cụ thể như sau:
Đối với thuế đất thu hàng năm phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất, vì vậy không cần rằng thiết phải phân biệt mức thuế suất tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng đất như: dùng để ở, làm văn phòng, khách sạn... Theo đó, chính quyền địa phương nên đề cập đến Cơ quan thuế, quốc hội về việc đánh thuế đất dựa trên khả năng khai thác đất theo từng dự án cụ thể thay vì theo loại đất như hiên nay. Việc đánh thuế đất dựa trên khả năng sinh lời sẽ là cơ sở để các nhà đầu tư cân nhắc đến việc khai thác BĐS, đồng thời cũng đảm bảo nguồn thu ngân sách.
Đối với đất bỏ hoang không sử dụng, chủ sở hữu (sử dụng) nộp thuế với mức thuế suất cao hơn đất đã đưa vào sử dụng, nhằm tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, hạn chế đầu cơ, tích tụ đất và tạo nguồn cung quỹ đất. Cần điều tiết nguồn thu nhập từ giá trị BĐS tăng thêm do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng và hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS.
5.2.6 Quan tâm đến sự phát triển của các thị trường liên quan
Thị trường liên quan có ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN trên địa bàn huyện Long Thành thông qua kết quả nghiên cứu định lượng. Do đó, chính quyền cần quan tâm đến biến động của các thị trường liên quan để có những chính sách điều hành thị trường BĐS huyện hợp lý. Trong đó, đối với thị trường tài chính là nơi truyền dẫn vốn cần có chính sách hoặc các biện pháp
nhằm đảm bảo nguồn vốn mà NĐTCN tiếp cận được có chi phí hợp lý, thủ tục đơn giản. Điều này giúp cho NĐT có cơ hội vay vốn để đầu tư vào BĐS nói chung, BĐS huyện Long Thành nói riêng.
Bên cạnh đó, ở tầm vĩ mô cần quản lý chặt chẽ thị trường vàng, thị trường ngoại hối, tránh sự biến động đột ngột do đầu cơ tích trữ. Cần có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, yêu cầu các ngân hàng chấp hành nghiêm các quy định về quản lý ngoại hối, quản lý hoạt động kinh doanh vàng. Điều này góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, giảm tình trạng đô la hóa, tăng niềm tin vào đồng Việt Nam, nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp xuất khẩu, bảo đảm thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô, hạn chế nhập siêu và tăng dự trữ ngoại hối nhà nước. Từ sự ổn định của thị trường liên quan sẽ tạo điều kiện cho các NĐTCN có những quyết định đầu tư BĐS phù hợp, hình thành nguồn cầu ổn định cho thị trường BĐS nói chung.
5.2.7 Kiến nghị dành cho nhà đầu tư
Nhà đầu tư cá nhân tránh “Tâm lý bầy đàn”. Phần lớn các nhà đầu tư thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân. Tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư trong nước còn phải kể đến lý do tính minh bạch của thị trường. Những thông tin về dự án BĐS thường chỉ do một nhóm người nắm giữ và thao túng thị trường.
Vì vậy, thông tin các nhà đầu tư nhận được thường là những thông tin nhiễu, mỗi người có một thông tin khác nhau, người này truyền tai người kia và rủ nhau tham gia mua - bán trên thị trường. Chính tâm lý này đã khiến không ít nhà đầu tư trên thị trường BĐS chịu thiệt hại khi thị trường biến động trong thời gian vừa qua. Nhiều nhà đầu tư đã không kịp bán thu hồi vốn trong khi giá ngày càng giảm mạnh.
Mặt khác, những khoản nợ đầu tư BĐS đến hạn khiến nhà đầu tư phải bán với bất cứ giá nào để có tiền trả nợ. Bài học kinh nghiệm trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư cần tự “kiềm chế cảm xúc” bản thân nhằm tránh những tình trạng bị cuốn theo tâm lý bầy đàn một cách mù quáng.
5.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
Do giới hạn về mặt thời gian và chi phí thực hiện nên nghiên cứu có những hạn chế nhất định:
Nghiên cứu được thực hiện tại Long Thành, Đồng Nai mà chưa mở rộng ra toàn tỉnh. Đồng thời, do không có đầy đủ thông tin về tất cả các nhà đầu tư mua BĐS tại Long Thành Đồng Nai nên phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện chưa đảm bảo tính đại diện cho tổng thể.
Mô hình có R2 hiệu chỉnh là 50% như vậy ngoài 7 yếu tố này còn có các yếu tố khác ảnh hưởng 50% còn lại đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Việc tiếp tục nghiên cứu lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm để bổ sung thêm biến là hướng nghiên cứu tiếp theo đề xuất cho đề tài.
Ngoài ra, đề tài có thể sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) - một mô hình thống kê nhằm kiểm tra mối quan hệ giữa các biến bằng cách khảo sát cấu trúc của mối quan hệ tương tác giữa một loạt các phương trình. Việc sử dụng phương pháp tiếp cận mới nên được cân nhắc để có góc nhìn đa chiều về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
Ket luận chương 5
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu trong chương 4, chương 5 đã trình bày những kết luận tổng quát của đề tài và đã đề xuất hàm ý quản trị liên quan đến chính quyền địa phương nhằm quản lý thị trường BĐS thông qua tác động đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Bên cạnh đó, chương này cũng nêu ra những hạn chế của đề tài và kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo
KẾT LUẬN
Dựa trên sự phát triển quá nóng, thiếu bền vững của thị truờng BĐS huyện Long Thành kể từ khi Chính phủ triển khai dự án sân bay quốc tế Long Thành, cũng nhu chua có nghiên cứu nào về các nhân tố ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của NHĐTCN, đề tài đã đuợc thực hiện nhằm đua ra các kiến nghị liên quan để hoàn thiện công tác quản lý thị truờng BĐS huyện Long Thành.
Thông qua cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu truớc, đề tài đã xây dựng mô hình các nhân tố ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của NĐTCN tại địa bàn huyện. Thông qua phuơng pháp nghiên cứu định tính đề tài đã hoàn thiện thang đo phục vụ cho nghiên cứu. Bộ dữ liệu sơ cấp đuợc thu thập từ 349 NĐTCN trên thị truờng BĐS Đồng Nai. Kết quả nghiên cứu định luợng cho thấy các yếu tố gồm: cơ hội đầu tu BĐS, các yếu tố văn hóa - xã hội, các yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tu, chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS, chính sách Nhà nuớc và thị truờng liên quan đều có ảnh huởng tích cực đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99%. Trong đó, nhân tố cơ hội đầu tu BĐS và các yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế là 3 nhân tố tác động mạnh nhất. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS mặc dù có tác động tích cực nhung mức độ ảnh huởng thấp nhất trong các nhân tố đề cập trong mô hình.
Trên cơ sở xác định đuợc nhân tố và mức độ ảnh huởng của từng nhân tố đến quyết định đầu tu BĐS của các NĐTCN trên địa bàn huyện Long Thành, đề tài đã đua ra một số các kiến nghị nhu sau nhằm hoàn thiện công tác quản lý thị truờng BĐS huyện Long Thành trong thời gian tới. Các kiến nghị đuợc đề xuất trong nghiên cứu bao gồm:
(1) Chính quyền địa phuơng cần tạo ra nhiều cơ hội đầu tu BĐS
(2) Chính quyền địa phuơng cần quan tâm đến các yếu tố văn hóa - xã hội (3) Chính quyền cần có cơ chế phát triển kinh tế địa phuơng
(4)Chính quyền cần đảm bảo sự tuân thủ chính sách đất đai của Nhà nuớc, tăng tính minh bạch của thị truờng bất động sản
(5) Quan tâm đến sự phát triển của các thị truờng liên quan (6) Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS (7) Kiến nghị dành cho nhà đầu tu
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt
1. Nguyễn Tuấn Anh (2018), “Đánh giá vai trò của các nhân tố ảnh hưởng
tới quyết định lựa chọn mua nhà ở tại Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế và Phát triển, số 252(II), tháng 6 năm 2018, tr. 2-10
2. Bộ Xây dựng (2006), Giáo trình Quản lý thị trường bất động sản
3. Hoàng Văn Cường (chủ biên) (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội.
4. Gia Anh, Thu Nhung (2020), Bất động sản Đồng Nai - Tâm điểm hút vốn 2020, Báo Kinh tế đô thị, truy cập tại http://kinhtedothi.vn/bat-dong-san-dong-nai- tam-diem-hut-von-2020-361779.html
5. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh
6. Hà Anh Chiến (2019), “Tự vẽ quy hoạch, lập dự án ảo sân bay Long Thành: Sớm công bố quy hoạch để chặn nạn bát nháo”, Báo Lao động, truy cập tại https://laodong.vn/bat-dong-san/som-cong-bo-quy-hoach-de-chan-nan-bat-nhao-
754202.ldo
7. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Hồ Chí Minh
8. Vi Lâm (2019), Chấn chỉnh thị trường bất động sản, Báo Đồng Nai, truy cập tại http://baodongnai.com.vn/chuyenmuc/sotayphongvien/201909/chan-chinh-thi- truong-bat-dong-san-2964184/, 25/04/2020
9. Phạm Thị Phương Loan (2011), Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
10. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản - Một số gợi ý về chính sách”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 255, 40 -48
11.Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận án tiến sĩ, Đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh
12. Nguyễn Bạch Nguyệt và Từ Quang Phuong (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tu, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân
13. Vuong Minh Phuong (2018), Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị truờng bất động sản Hà Nội, Luận án tiến sĩ, Học viện Tài chính
14. Mạnh Thắng (2020), Loạn dự án ăn theo sân bay Long Thành, truy cập tại https://cafef.vn/loan-du-an-an-theo-san-bay-long-thanh-20200725070624627.chn,
20/8/2020
15. Vũ Đức Toàn (2016), Phát triển thị truờng bất động sản tại Việt Nam: Truờng hợp một số thành phố lớn, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội
16. Nguyễn Đình Thọ (2011), Phuong pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh: Thiết kế và thực hiện, NXB Lao động xã hội
17. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS - Tập 2. Nhà xuấtbản Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh
18. Nguyễn Huy Tuân, Mai Thị Hồng Nhung (2019), Nhân tố ảnh huởng đến hành vi mua căn hộ chung cu cao cấp của nguời tiêu dùng tại TP. Đà Nằng, Tạp chí Tài chính, truy cập tại http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhan-to-anh- huong-den-hanh-vi-mua-can-ho-chung-cu-cao-cap-cua-nguoi-tieu-dung-tai-tp-da-
nang-310112.html
19.Trần Văn Tuyến (2013), Các nhân tố ảnh huởng đến quyết định đầu tu bất động sản của khách hàng cá nhân tại Tp. Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
20. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung uong, Thực trạng và giải pháp bất động sản Việt Nam.
21. Viện nghiên cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh (2020), Thực trạng đô thị hóa ở Đồng Nai
22. Nguyễn Hữu Vinh (2020), Đất quanh dự án sân bay Long Thành: Lại sốt ảo, Báo Đại đoàn kết, truy cập tại http://daidoanket.vn/dat-quanh-du-an-san-bay-long- thanh-lai-sot-ao-503648.html, 20/08/2020
Tài liệu tiếng Anh
1. Ajzen, I., (1991), The theory of planned behaviour. Organizational Behaviour and Human Decision Processes. 50 (2): 179-211
2. Ajen, I. and Fishbein, M., (1975) “Belief, attitude, intention and behavior. An introductiion to theory and research” Reading. Mass: Addison-Wesley.
3. Edward J. Farragher, Arline Savage (2008), An Investigation of Real Estate Investment Decision-Making Practice,s Journal of Real Estate Practice and Education
4. Hoelter, J.W. (1983). The analysis of covariance structures: Goodness-of-fit indices. Sociological Methods and Research, 11, 325-344.
5. Haughwout, A., Lee, D., Tracy, J., & Klaauw, W. V. D. (2011). Real estate
investors, the leveragecycle, and the housing market crisis. Federal Reserve Bank
of New York. Staff Report no.514. Truy cập tại http://www.econstor.eu/bitstream/10419/60965/1/ 668533382.pdf
6. Priyanka Grover, L.K. Singh (2015), Study on behavioural factors influencing investment decision in real state: a case study of Udham Singh Nagar, International Journal of Engineering technology, management and applied sciences, Vol 3, Issue 7, 150 - 158
7. Saw Lip Sean, Tan Tack Hong (2014), Factors affecting the purchase decision of investors in the residential property market in Malaysia, Journal of Surveying, Construction and Property, Vol 5, Issue 2, 1 - 13
8. Schiffman, L G., Aron O'Cass, Angela Paladino và Jamie Carlson, 2013. Consumer Behavior (What's New in Marketing). s.l.:Pearson Higher Education AU.
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát trong phỏng vấn sâu với chuyên gia
Kính gửi Quý anh/chị chuyên gia,
Tôi tên là..., hiện đang thực hiện đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai". Mục đích thực hiện nghiên cứu là để xác định được