Cơ hội đầu tư BĐS: Ket quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, cơ hội đầu tư
BĐS là nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất và thuận chiều đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân với hệ số hồi quy chuẩn hóa là 0,477 với mức ý nghĩa 1%. Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) về mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tư BĐS và quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
Điều này cho thấy sự gia tăng nhanh chóng nhu cầu BĐS ở Long Thành cùng với hàng loạt các dự án trọng điểm của tỉnh, quốc gia nhu sân bay quốc tế Long Thành, các trục đuờng liên tỉnh đã và đang tác động mạnh đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân. Tốc độ đô thị hóa tại Long Thành Đồng Nai diễn ra nhanh chóng, làm cho giá trị BĐS có xu huớng tăng lên trong dài hạn do nhu cầu BĐS gia tăng. Bên cạnh đó, Long Thành cũng thu hút đuợc nhiều doanh nghiệp BĐS tham gia thị truờng cung ứng làm cho nhà đầu tu cá nhân có nhiều lựa chọn để đầu tu đạt đuợc mục đích sinh lời.
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Hệ số hồi quy chuẩn hóa của nhân tố các yếu tố văn hóa - xã hội CUL là 0,294 với mức ý nghĩa 1% - là nhân tố có ảnh huởng mạnh thứ hai đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân. Kết quả này cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa văn hóa - xã hội và quyết định của nhà đầu tu cá nhân, phù hợp với các nghiên cứu truớc của Duong Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Phạm Văn Tuyến (2013). Tại Long Thành, cùng với sự chú trọng đầu tu co sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp đã thu hút nhiều nguời dân đến định cu và sinh sống làm cho mật độ dân số tại Long Thành ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, các hoạt động văn hóa xã hội cũng đuợc cải thiện đáng kể kết hợp với an sinh xã hội đuợc giữ ổn định đã làm cho các nhà đầu tu quyết định đầu tu BĐS tại huyện Long Thành, Đồng Nai.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Môi truờng kinh tế vĩ mô có ảnh huởng quan
trọng đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân trong mẫu nghiên cứu. Hệ số hồi quy chuẩn hóacủa nhân tốECON là 0,276 với mức ý nghĩa 1%. Đây là nhân tố có tác động mạnh thứ ba đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân. Huyện Long Thành trong thời gian qua đã có những buớc chuyển mình mạnh mẽ khi tốc độ tăng truởng kinh tế không ngừng tăng cao, đời sống của nguời dân đuợc cải thiện đáng kể. Co cấu kinh tế ngành nghề đang có sự dịch chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp, thuong mại và bất động sản. Những yếu tố này giúp cho các nhà đầu tu ua thích và ra quyết định đầu tu BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả này một lần nữa củng cố mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu
tố thuộc về kinh tế và quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân đã đuợc chứng minh trong nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS: Hệ số hồi quy của chính sách
Nhà nuớc có ảnh huởng mạnh thứ tu đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân. Hệ số hồi quy 0,212 với mức ý nghĩa 1% cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nuớc và quyết định nhận chuyển nhuợng BĐS của nhà đầu tu cá nhân. Điều này phù hợp với các nghiên cứu thực nghiệm truớc của Phạm Văn Tuyến (2013), Duơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013).
Nhiều quy hoạch liên quan đến cơ sở hạ tầng nhu sân bay quốc tế, khu công nghiệp, các tuyến đuờng liên tỉnh đã làm cho thị truờng BĐS tại huyện Long Thành trở nên sôi động. Nhiều dự án biến đất nông nghiệp thành đất ở với các vị trí đắc địa đã thu hút nhiều nhà đầu tu mua BĐS. Chính quyền địa phuơng đồng thời cũng công khai các thông tin quy hoạch, hỗ trợ nguời dân trong việc tìm kiếm thông tin nhằm đảm bảo minh bạch thị truờng đã thu hút khách hàng cá nhân mua BĐS tại huyện Long Thành.
Hành vi của nhà đầu tư: Hệ số hồi quy trong mô hình của biến hành vi của
nhà đầu tu là 0,177 với mức ý nghĩa 1% cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa nhân tố hành vi nhà đầu tu và biến phụ thuộc. Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013). Việc đầu tu theo xu huớng là một hành vi khá phổ biến trong hoạt động đầu tu. Bên cạnh đó, đầu tu BĐS có nhiều rủi ro, tính thanh khoản thấp hơn so với các loại tài sản đầu tu khác nhung khá hấp dẫn về khả năng sinh lời. Vì vậy, kênh đầu tu BĐS phù hợp với những nhà đầu tu ua mạo hiểm và tự tin với các quyết định đầu tu của mình.
Thị trường liên quan: Giả thuyết nghiên cứu về thị truờng liên quan vè
quyets định đầu tu BĐS có mối quan hệ thuận chiều đuợc chấp nhận trong nghiên cứu. Hệ số hồi quy chuẩn hóa của nhân tố thị truờng liên quan MKET là 0,158 với mức ý nghĩa 1% cho thấy lãi suất vay vốn, thị truờng ngoại hối, thị truờng vàng duợc quản lý tốt, ít biến động mạnh sẽ làm cho thị truờng chứng khoán trở thành kênh đầu tu hấp dẫn, có khả năng sinh lời cao. Bên cạnh đó, nếu thị truờng vốn thỏa mãn đuợc nhu cầu của các nhà đầu tu thì cũng sẽ tác động tích cực đến việc nhận
chuyển nhượng BĐS của các nhà đầu tư cá nhân. Ket quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu trong các nghiên cứu Phạm Văn Tuyến (2013), Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013).
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS : Kết quả nghiên
cứu thực nghiệm từ 349 nhà đầu tư cá nhân đầu tư BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cho thấy chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân với hệ số hồi quy chuẩn hóa là 0,136. Kết quả này cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách thuế và các khoản phải thu đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân mặc dù đây không phải là nhân tố có tác động mạnh.
Các khoản thuế và các khoản phải thu đề cập trong nghiên cứu gồm thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất. Để hạn chế hay thúc đẩy đầu tư BĐS của cá nhân Chính phủ có thể điều chỉnh chính sách thuế và các khoản phải thu liên quan đến BĐS. Việc thu thuế và các khoản thu liên quan BĐS cao hoặc bất hợp lý sẽ làm cho các nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư BĐS. Theo Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2020), Nhà nước cần hoàn thiện các sắc thuế thu nhập liên quan đến chuyển nhượng BĐS, đồng thời thống nhất nghĩa vụ tài chính giữa các đối tượng nhận giao đất sẽ có tác động tích cực đến đầu tư BĐS của cá nhân.
Ket luận chương 4
Ket quả hồi quy trong chương 4 cho thấy cả 7 yếu tố độc lập trong mô hình đều có ảnh hưởng thuận chiều đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân với độ tin cậy 99%, trong đó, cơ hội đầu tư BĐS là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất và chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS có tác động thấp nhất đến biến phụ thuộc. Mô hình nghiên cứu có hệ số R2 hiệu chỉnh là 50% cho thấy 7 nhân tố trên giải thích được 50% các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Kết quả này là cơ sở để đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm gia tăng khả năng quản lý thị trường BĐS của chính quyền huyện Long Thành nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung.
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu là đề xuất ý kiến cho chính quyền địa phương hoàn thiện công tác quản lý thị trường BĐS, việc tổng hợp cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu liên quan về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân được thực hiện. Thông qua khảo sát 6 chuyên gia là giám đốc của các công ty BĐS trên địa bàn, mô hình nghiên cứu với8 nhân tố và 30 biến quan sát liên quan được xây dựng.
Sau khi hoàn thiện bảng khảo sát, việc thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua khảo sát trực tiếp được tiến hành. Dữ liệu thu về là 349 quan sát được sử dụng trong nghiên cứu đa dạng vềđộ tuổi, trình độ, thu nhập và giới tính. Dữ liệu được xử lý theo tuần tự các bước gồm kiểm định hệ số tin cậy, phân tích nhân tố khám phá, phân tích ma trận tương quan và hồi quy đa biến.
Kết quả nghiên cứu cho thấy 7 nhân tố độc lập là cơ hội đầu tư BĐS, các yếu tố văn hóa - xã hội, các yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tư, chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS, chính sách Nhà nước và thị trường liên quan đều có ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99%. Trong đó, nhân tố cơ hội đầu tư BĐS và các yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế là 3 nhân tố tác động mạnh nhất. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS mặc dù có tác động tích cực nhưng mức độ ảnh hưởng thấp nhất trong các nhân tố đề cập trong mô hình.
Kết quả này cho thấy vai trò của chính quyền địa phương trong việc tạo ra cơ hội đầu tư BĐS, đảm bảo các yếu tố văn hóa - xã hội và môi trường kinh tế để thu hút nhà đầu liên quan. Công tác quy hoạch liên quan đến chính quyền địa phương và các dự án trọng điểm quốc gia cũng cần được cải thiện, nhanh chóng triển khai vì ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, đề tài đưa ra một số kiến nghị nhằm gia tăng khả năng quản lý thị trường BĐS của chính quyền địa phương.
5.2 KIẾN NGHỊ
5.2.1 Chính quyền địa phương cần tạo ra nhiều cơ hội đầu tư BĐS
Dựa trên sự ảnh hưởng của biến cơ hội đầu tư BĐS ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân, địa phương cần quan tâm tạo ra nhiều cơ hội đầu tư BĐS. Để quản lý thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư cá nhân quan tâm đến thị trường BĐS huyện, chính quyền địa phương cần kiểm tra đánh giá các dự án đầu tư BĐS trên địa bàn huyện nhằm hạn chế tình trạng các dự án ma, lừa đảo, gia tăng thêm nhiều dự án đầy đủ pháp lý của các chủ dự án có uy tín, kinh nghiệm lâu năm.
UBND huyện cũng cần kiểm soát và có đánh giá về tốc độ cũng như những tác động của việc đô thị hóa ngày càng cao tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa; phát triển các đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh, các thị tứ, điểm dân cư nông thôn nhằm thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Phát triển đồng bộ khu vực nông thôn tạo thế phát triển bền vững.Bên cạnh những lợi ích như tập trung đông dân cư, việc tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng thiếu kiểm soát, quy hoạch có thể tác động xấu đến thị trường BĐS nói chung và các hoạt động đảm bảo an sinh xã hội tại địa bàn huyện Long Thành.
Trong những năm vừa qua, dưới sự chỉ đạo của Trung ương, huyện Long Thành đã có nhiều bước chuyển mình nhờ phát triển cơ sở hạ tầng. Các tuyến đường huyết mạch được mở rộng, các cơ sở hạ tầng khác có liên quan cũng được chú trọng đầu tư phát triển đã tạo ra diện mạo mới làm cho nhà đầu tư quan tâm đến thị trường BĐS huyện Long Thành. Trong thời gian tới, chính quyền địa phương cần tiếp tục chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, kịp thời với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng cao.
Cơ hội đầu tư phản ánh qua nhu cầu đầu tư đa dạng của nhà đầu tư cá nhân, tuy nhiên, cần gắn liền với quy hoạch và kiểm soát, tránh tình trạng biến đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm thành dự án bất động sản không được cấp phép, thiếu kiểm soát, gây nhiều thiệt hại cho nhà đầu tư. Điều này dễ tác động xấu đến sự phát triển bền vững thị trường BĐS tại huyện Long Thành cũng như phát triển kinh tế bền vững
5.2.2 Chính quyền địa phương cần quan tâm đến các yếu tố văn hóa - xã hội
Yeu tố văn hóa - xã hội cũng là nhân tố có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Chính quyền địa phương cần đánh giá mật độ dân cư tại Long Thành để có thể quy hoạch dự án phù hợp. Trong đó, chính quyền địa phương có thể triển khai các dự án BĐS ở những nơi còn nhiều quỹ đất, đang có tốc độ tập trung dân đông nhưng chưa có nhiều dự án BĐS. Điều này giúp cho chính quyền địa phương chủ động xây dựng quy hoạch, đảm bảo nguồn cung cũng như đáp ứng được nhu cầu đầu tư BĐS của các nhà đầu tư vào BĐS địa phương, cũng như phù hợp với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh. Các ban ngành quản lý liên quan cũng cần chú ý đảm bảo an ninh xã hội, hạn chế tệ nạn như cướp bóc, chích hút tạo ra môi trường văn hóa xã hội lành mạnh, thu hút nhà đầu tư.Đẩy nhanh xã hội hóa trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa - thể thao; khuyến khích các hình thức đầu tư xây dựng và vận hành, chuyển giao các kết cấu hạ tầng.
Đồng thời, cần nâng cao nhận thức cho người dân trong các hoạt động giao dịch BĐS. Hạn chế thói quen giao dịch mua bán chuyển nhượng BĐS bằng giấy viếttay, thiếu tuân thủ quy định của pháp luật về chuyển nhượng BĐS. Điều này giúp chính quyền địa phương kiểm soát chặt chẽ hơn các giao dịch chyển nhượng cũng như có số liệu thống kê phản ánh đúng thực trạng giao dịch để có quyết định quản lý thị trường phù hợp.
Bên cạnh đó, cũng cần khuyến khích người dân hình thành thói quen giao dịch không dùng tiền mặt giúp thuận tiện cho các nhà đầu tư cá nhân trong việc thanh toán, mua bán BĐS với thời gian nhanh chóng, đảm bảo an toàn, tiết kiệm chi phí so với thanh toán bằng tiền mặt. Nếu thói quen sử dụng tiên mặt thay đổi, người dân nâng cao nhận thức về việc sống và làm việc theo pháp luật là yếu tố thuận lợi để quản lý thị trường BĐS cũng như thu hút nhà đầu tư cá nhân quan tâm.
5.2.3 Chính quyền cần có cơ chế phát triển kinh tế địa phương
Môi trường kinh tế là một trong ba yếu tố có tác động mạnh nhất đến quyết định đầu từ BĐS của nhà đầu tư cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai. Muốn tiếp tục phát triển thị trường BĐS, chính quyền địa phương cần phải có cơ chế khuyến khích đầu tư đa dạng lĩnh vực ngành nghề, dịch chuyển cơ cấu kinh
tế theo hướng lấy công nghiệp - dịch vụ làm mũi nhọn, đừng để quá phụ thuộc vào lĩnh vực BĐS vì đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn. Song song với phát triển kinh tế, chính quyền địa phương cần đảm bảo đời sống người dân dược cải thiện. Khi thu nhập tăng lên, người dân có xu hướng sử dụng tiền nhàn rổi vào các kênh đầu tư khác nhau, trong đó có BĐS. Đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và