Dựa trên lý thuyết TRA, TPB và lý thuyết nhận thức cũng như quá trình khảo lược nghiên cứu, sử dụng mô hình nghiên cứu được đề xuất trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và mô hình mở rộng của
Phạm Văn Tuyến (2013), đề tài xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đếnquyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai như sau:
Mô hình hồi quy có dạng như sau:
QDi = α0 + α1.TAXi + α2.POLi + α3.ECONi + a4.INVi + a5.CULi +a6.MKETi + a7.OPPi + μi,t
Trong đó:
QD_ Biến phụ thuộc: Quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai
TAX: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS POL: Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS
ECON: Các yếu tố thuộc về kinh tế INV: Hành vi của nhà đầu tư
CUL: Các yếu tố văn hóa - xã hội MKET: Thị trường liên quan OPP: Cơ hội đầu tư BĐS
a: h s h i quyệ ố ồ
μ: sai số
3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu:
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS: Chính sách thuế và
các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hưởng đến chi phí mà nhà đầu tư BĐS cá nhân phải bỏ ra để mua BĐS. Do đó, đây là yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của cá nhân. Chính sách thuế và các khoản thu hợp lý sẽ tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS. Ngược lại, nếu thuế và các khoản phải thu quá cao làm tăng chi phí của các nhà đầu tư, ảnh hưởng lớn đến sinh lời của BĐS sẽ làm cho các nhà đầu tư cân nhắc cẩn trọng khi đầu tư. Trong nghiên cứu trước của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Phạm Văn Tuyến (2013) có ảnh hưởng thuận chiều đến quyết định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân.
Giả thuyết H1: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS hợp lý
sẽ ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS: Chính sách của Nhà nuớc, địa
phuơng liên quan đến quy hoạch và sử dụng BĐS sẽ tạo ra sự thay đổi liên quan đến tính chất, đặc điểm của BĐS từ đó ảnh huởng đến giá trị, tính thanh khoản hay sự hấp dẫn của BĐS trên thị truờng. Đồng thời, nếu chính sách liên quan đến BĐS đuợc công bố rộng rãi, minh bạch sẽ tác động tích cực đến quyết định nhà đầu tu vì họ có cơ sở đáng tin cậy để lựa chọn BĐS đầu tu. Ngoài ra, các chính sách đầu tu, kinh doanh nhà của Nhà nuớc đuợc triển khai tốt tại địa phuơng sẽ tác động đến cá nhân. Điều này cũng đuợc chứng minh trong nghiên cứu thực nghiệm của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012).
Giả thuyết H2: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nuớc liên quan đến bất động sản và quyết định đầu tu BĐS của cá nhân.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Nhà đầu tu cá nhân dựa trên các thông tin kinh
tế tại địa phuơng để đánh giá tiềm năng phát triển của thị truờng BĐS tại địa phuơng. Vì vậy, khi kinh tế địa phuơng phát triển ở mức cao, có sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo huớng đẩy mạnh dịch vụ, công nghiệp, thu nhập bình quân đầu nguời không ngừng gia tăng trong khi lạm phát đuợc kiểm soát tốt, nhà đầu tu cá nhân sẽ đua ra quyết định đầu tu BĐS tại địa phuơng. Đây là yếu tố bên ngoài có ảnh huởng quan trọng đến quyết định đầu tu của cá nhân, đuợc chứng minh thực nghiệm qua nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Giả thuyết H3: Có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố kinh tế và quyết
định đầu tu BĐS của khách hàng cá nhân.
Hành vi của nhà đầu tư: Trong lý thuyết TPB, TRA, chuẩn chủ quan hay
sự tác động của các chủ thể bên ngoài có ảnh huởng quan trọng đến hành vi của cá nhân. Trong hoạt động đầu tu, đám đông các nhà đầu tu trên thị truờng có ảnh huởng lớn đến quyết định của cá nhân - hiện tuợng này đuợc gọi là hiện tuợng bầy đàn hay tâm lý đầu tu theo đám đông. Ngoài ra, nhà đầu tu ua thích mạo hiểm hoặc tự tin vào các quyết định của mình cũng ảnh huởng đến quyết định đầu tu. Do đó, hành vi nhà đầu tu cũng là nhân tố có ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của cá
TT Mã hóa Yếu tố ảnh hưởng Ý kiến Đồng ý Không đồng ý Không ý kiến
nhân. Ket quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) cho thấy đặc điểm hành vi có ảnh huởng thuận chiều đến quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Giả thuyết H4: đặc điểm hành vi có ảnh huởng thuận chiều đến quyết định
đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Bên cạnh đặc điểm kinh tế, đặc điểm văn hóa
xã hội cũng là nhân tố có ảnh huởng đến quyết định đầu tu BĐS của cá nhân. Nếu mật độ dận số ngày càng gia tăng, an ninh xã hội tại địa phuơng đảm bảo sẽ là yếu tố cho thấy thị truờng BĐS tại địa phuơng có nhiều tiềm năng để phát triển. Nghiên cứu của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố xã hội với quyết định đầu tu. Trong khi đó, nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) lại cho thấy có mối quan hệ nghịch chiều nhung không có ý nghĩa thống kê.
Giả thuyết H5: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa các đặc điểm văn hóa -
xã hội với quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Thị trường liên quan: chính sách lãi suất đuợc duy trì ở mức hợp lý là cơ
sở để các nhà đầu tu ra quyết định đầu tu bởi đây là chi phí tài chính mà nhà đầu tu phải chi trả nếu sử dụng nợ vay. Thị truờng ngoại hối thị truờng vàng và thị truờng vốn ít biến động, duy trì ổn định, quản lý tốt là cơ sở để phát triển thị truờng BĐS. Nghiên cứu của Duơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa biến phụ thuộc và các thị truờng khác có liên quan.
Giả thuyết H6: Hoạt động các thị truờng liên quan có ảnh huởng đến quyết
định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Cơ hội đầu tư BĐS: Hoạt động đầu tu nhằm mục đích sinh lời, vì vậy, nếu
nhà đầu tu nhận thấy có nhiều tiềm năng cho thị truờng BĐS phát triển nhu Chính phủ đầu tu cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, có nhiều dự án BĐS hấp dẫn thì nhà đầu tu sẽ đầu tu vào BĐS. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) trong nghiên cứu của mình cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tu BĐS với quyết định đầu tu BĐS của nhà đầu tu cá nhân.
Giả thuyết H7: Cơ hội đầu tư BĐS có mối quan hệ thuận chiều với quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
3.3 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH ĐỀ HOÀN THIỆN BẢNG KHẢO SÁT
Để xây dựng thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, đề tài sử dụng thang đo được xây dựng trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012). Để hoàn thiện thang đo, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 6 giám đốc công ty BĐS trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 10 chuyên gia có kinh nghiệm quản lý các công ty BĐS từ 5 năm trở lên. Bảng câu hỏi thảo luận nhóm được trình bày phụ lục 1.
2 ECON Các yếu tố chung của nền kinh tế 6 0 0
3 CUL Các yếu tố văn hóa - xã hội 5 1 0
4 POL Chính sách Nhà nước 6 0 0
5 INV Hành vi nhà đầu tư 4 1 1
6 MKET Tác động của các thị trường liên
quan 5 0 1
7 OPP Cơ hội đầu tư BĐS 6 0 0
Chính sách thuế và các khoản thu TAX
1. Thuế nhà đất hiện nay đang áp dụng là hợp lý TAX1 2. Thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS là hợp lý TAX2
3. Lệ phí trước bạ là hợp lý TAX3
4. Thu tiền sử dụng đất là hợp lý TAX4
Chính sách Nhà nước POL
1. Chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất được thực hiện tốt ở Long Thành, Đồng Nai
POL1 2. Chính sách đầu tư và kinh doanh nhà ở được thực hiện tốt ở
Long Thành, Đồng Nai
POL2
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả)
Bước đầu tiên, tác giả giới thiệu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân được rút ra từ việc nghiên cứu các lý thuyết cũng như tổng quan các nghiên cứu trước. Ngoài việc sử dụng thang đo được xây dựng sẵn,quá trình phỏng vấn sâu cũng có thêm các câu hỏi mở nhằm phát hiện thêm yếu tố nào có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả phỏng vấn chuyên sâu được trình bày trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 cho thấy các chuyên gia đồng ý với phần lớn nội dung và không bổ sung gì thêm. Do sử dụng nghiên cứu trong nước nên không có sự thay đổi ngữ nghĩa cho các thang đo được xây dựng. Dựa trên việc hoàn thiện bảng khảo sát với thang đo cho từng nhân tố, nghiên cứu tiến hành khảo sát để thu thập dữ liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân. Thang đo chi tiết và mã hóa thang đo được trình bày chi tiết trong bảng 3.2.
Các yếu tố chung của nền kinh tế ECON
1. Tăng trưởng kinh tế tại Đồng Nai tốt ECON1
2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại Long Thành Đồng Nai tốt ECON2
3. Thu nhập bình quân đầu người tăng lên ECON3
4. Lạm phát được duy trì ở mức thấp và ôn định ECON4
Hành vi nhà đầu tư INV
1. Anh/chị đầu tư theo đám đông trên thị trường INV1 2. Anh/chị ưa thích sự mạo hiểm trong việc đầu tư bất động sản INV2 3. Anh/chị tự tin vào các quyết định đầu tư bất động sản của
mình INV3
Yếu tố văn hóa xã hội CUL
1. Mật độ dân số tại Long Thành đang tăng CUL1 2. Môi trường văn hóa, xã hội tại Long Thành được quan tâm
phát triển tốt CUL2
3. Phong tục tập quán của người dân phù hợp với sự phát triển xã
hội hiện nay CUL3
4. Tình hình an ninh xã hội tại Long Thành được giữ ôn định. CUL4
Thị trường khác có liên quan MKET
1. Chính sách lãi suất phù hợp với nhu cầu của thị trường MKET1
2. Thị trường ngoại hối được quản lý tốt MKET2
3. Thị trường vốn đáp ứng nhu cầu của anh/chị MKET3
4. Thị trường vàng được quản lý tốt MKET4
Cơ hội đầu tư BĐS OPP
1. Nhu cầu bất động sản tại Long Thành đang ngày càng tăng OPP1 2. Chất lượng cơ sở hạ tầng ngày càng được chú trọng xây dựng
hiện đại
OPP2
1. Đầu tư bất động sản tại Long Thành là kênh đầu tư có hiệu
quả QD1
2. Quyết định đầu tư vào bất động sản tại Long Thành là quyết
định đúng đắn QD2
3. Tôi sẽ giới thiệu cho bạn bè, người thân đầu tư bất động sản
tại Long Thành QD3
Kích thước mẫu phụ thuộc vào thang đo sử dụng trong nghiên cứu. Thông thường, mẫu nghiên cứu càng lớn thì độ chính xác của kết quả nghiên cứu càng cao. Do giới hạn về thời gian, chi phí, mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện với phương pháp thu thập dữ liệu bằng bảng câu hỏi đối với nhà đầu tư cá nhân ở Long Thành, Đồng Nai. Bảng khảo sát chính thức trong phụ lục 3 gồm 2 phần: Phần 1 là thông tin chung về nhà đầu tư, phần 2 là thang đo liên quan đến nghiên cứu gồm 30 phát biểu, mỗi câu được đo lường dựa trên thang đo Likert năm mức điểm. Trong đó, 1 - hoàn toàn không đồng ý đến 5 là hoàn toàn đồng ý.
Theo Trần Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) những quy tắc trong xác định cỡ mẫu cho phân tích yếu tố thường ít nhất bằng 4 hay 5 lần số biến. Đề tài này có 30 biến quan sát, vậy phải cần tối thiểu là 150 mẫu.Theo Hoelter (1983), kích thước mẫu tối thiểu phải là 200. Để đảm bảo số lượng nghiên cứu tối thiểu cho nghiên cứu, đề tài phát ra 500 phiếu khảo sát gửi tại các công ty bất động sản, văn phòng môi giới BĐS tại huyện Long Thành, Đồng Nai.
3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG
Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định lượng, tiến hành ngay sau khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa từ kết quả nghiên cứu
định tính. Bảng câu hỏi được sử dụng làm công cụ thu thập thông tin, dữ liệu cần thiết cho phân tích định lượng (Phụ lục 3).
Sau khi thu thập được bảng câu hỏi, phần mềm SPSS 20.0 được sử dụng để xử lý số liệu, thực hiện phân tích dữ liệu thông qua các công cụ như thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy của các thang đo (Cronbach’s Alpha), phân tích yếu tố khám phá (EFA), phân tích tương quan hồi quy. Các kiểm định ANOVA, Independent- sample T-test được sử dụng để kiểm định sự tác động của các biến định tính lên mô hình nghiên cứu thông qua kết quả xử lý số liệu.
• Phân tích Cronbach,sAlpha
Cronbach’s alpha được sử dụng để đo lường tính nhất quán của các biến quan trọng trong cùng một thang đo để đo lường cùng một khái niệm hay dùng để đánh giá độ tin cậy của những thang đo đa biến.Nói cách khác, các thang đo trong nghiên cứu chính thức đưa vào kiểm định bằng công cụ Cronbach’s Alpha. Loại bỏ các biến không phù hợp và đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, qua đó các biến không đảm bảo độ tin cậy sẽ được loại bỏ. Cụ thể, những biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại. Slater (1995) cho rằng những thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng (dẫn từ Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis)
Phân tích EFA được sử dụng để rút gọn một tập biến gồm k biến quan sát thành một tập F (F<k) các nhân tố có ý nghĩa hơn để tóm tắt thông tin. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), hệ số Kaiser-Meyer-Lokin (KMO) quan tâm trong phương pháp này vì hệ số KMO dùng để xem xét sự thích hợp trong việc đưa các biến vào phân tích nhân tố. Hệ số KMO lớn khi đạt từ 0,5 đến 1,0 đây là điều kiện đủ để phân tích nhân tố thích hợp, khi hệ số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với các dữ liệu.
Ngoài ra, cần quan tâm đến số lượng nhân tố trích được cũng cần được xem xét vì số lượng nhân tố trích được phù hợp với giả thuyết ban đầu về số lượng thành phần thang đo. Dựa vào tiêu chí Eigen-value, số lượng nhân tố được xác định ở
nhân tố dừng có Eigen-value tối thiểu bằng 1 (Nguyễn Đình Thọ, 2011). Trọng số nhân tố hay còn gọi là hệ số tải nhân tố (Factor loadings) là những hệ số tuơng quan đơn giữa các biến và các nhân tố. Trọng số nhân tố của một biến trên nhân tố mà nó là một biến đo luờng sau khi quay nhân tố phải cao lớn hơn hoặc bằng 0.5 là đạt yêu cầu. Tổng phuơng sai trích phải lớn hơn hoặc bằng 50% trở lên, nghĩa là phần chung phải lớn hơn hoặc bằng phần riêng và sai số. Nếu tổng này đạt từ 60% trở lên thì đuợc xem là tốt.
• Phân tích hồi quy đa biến
Phân tích hồi quy đa biến đuợc sử dụng nhằm xác định nhân tố cũng nhu