trong giai đoạn hiện nay.
1. Các nguyên nhân tích cực.
1.1. Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nước.
Nhà nước ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phép sở hữu nhà đất. Mặc dù, số lượng Việt Kiều trực tiếp mua nhà đất rất ít nhưng lượng kiều hối chuyển về nước qua con đường chính thức cũng như không chính thức lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lượng kiều hối lớn đầu tư vào thị trường BĐSNĐ. Các chính sách và luật đầu tư nước ngoài, các thủ tục hành chính ngày càng được đơn giản hoá đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư lớn, làm cho nhu cầu về nhà đất, văn phòng cho thuê tăng lên.
1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Trong thời gian qua kinh tếnước ta đó cú những chuyển biến tớch cực, ngày càng cú nhiều cỏc doanh nghiệp tư nhân làm ăn có hiệu quả, sản xuất phát triển, quan hệ kinh tế với nước ngoài, xuất khẩu tăng khá. Thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu của người dân không chỉ dừng lại ở ăn mặc mà cũn cú một chỗ ở tiện nghi hơn thoải mái hơn. Các đối tượng này làm gia tăng nhu cầu về nhà đất là lớn nhất. Hơn nữa thành phố đang trong quá trỡnh đô thị hoá với tốc độ nhanh, tăng dân số cơ học do dân ở ngoại tỉnh về kiém việc làm,dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Qúa trỡnh xõy dựng và phỏt triển phải giải phúng một diện tớch mặt bằng lớn tại nhiều nơi, nhu cầu về nhà đất để bố trí tái định cư có nhân dânvỡ thế cũng tăng lên. Thu nhập của người dân tăng lên dẫn đến lượng tiền nhàn rỗi tăng trong khi đó lói suất ngõn hàng giảm, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác và thị trường chứng khoán chưa phát triển, dẫn đến một số vốn lớn được đầu tư vào bất động sản nhằm tỡm kiếm lợi nhuận.
2. Các nguyên nhân tiêu cực.
2.1. Việc phát triển chưa cân đối giữa các thị trường.
Việc đổ một khối lượng vốn lớn vào thị trường BĐSNĐ dẫn đến bị ứ đọng được không quay vòng được sẽ tạo một hiệu ứng không tốt cho nền kinh tế, mà cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Đông Nam á năm 1998 là một ví dụ điển hình. Sở dĩ hiện nay thị trường BĐSNĐ thu hút được một khối lượng vốn lớn là vì nó đem lại lợi nhuận lớn điều đó không phù hợp với một nền kinh tế đang trong giai đoạn đang phát triển như chúng ta hiện nay. Sở dĩ như vậy là do các thị trường khác vẫn chưa phát triển tương xứng sức hấp dẫn thu hút không cao, hơn nữa do sự chi phối xu hướng cắt giảm lãi suất trên toàn cầu nên lãi suất tiết kiệm ngoại tệ giảm xuống thấp. Bên cạnh đó giá vàng tăng cao nhưng biến động thất thường giá chứng khoán trên thị trường chứng khoán Việt Nam sau một thời gian tăng liên tục, chỉ số VN-INDEX, có lúc lên đến 500 điểm, đến cuối năm 2001 đến nay liên tục giảm mạnh, hiện nay chỉ số này ở dưới mực 150 điểm. Trong khi đó giá BĐSNĐ lại tăng liên tục, mang lại siêu lợi nhuận cho người đầu tư dẫn đến làn sóng đầu tư ồ ạt vào BĐSNĐ.
2.2. Hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ.
Trước năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai nên thị trường BĐSNĐ chưa có môi trường pháp lí để hình thành và phát triển. Từ năm 1993, luật đất đai đã được ban hành đã thừa nhận đất đai có giá và là một loại hàng hoá đặc biệt. Do đó, đã tạo ra khuôn khổ pháp lí mang tính chất nền tảng cho hoạt động của thị trường BĐSNĐ. Bên cạnh đó, thời gian qua, Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản pháp lí liên quan đến BĐSNĐ như pháp lệnh về nhà ở ban hành ngày 26/3/1991, nghị định60/CP, Nghị định 61/CP về mua bán kinh doanh nhà ở và một
số văn bản khác về đăng kí BĐSNĐ, định giá BĐSNĐ… đến nay đã có trên 500 văn bản pháp lí liên quan trực tiếp đến thị trường BĐSNĐ. Tuy nhiên việc ban hành văn bản qui phạm pháp luật liên quan đến giao dịch BĐSNĐ còn chậm và chồng chéo lên nhau, không phù hợp với thực tế cuộc sống, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện.
2.3. Các yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng.
Yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các hoạt động phức tạp trên thị trường BĐSNĐ. Tâm lí phổ biến của Người Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liến với đất. Ngay cả đối với người có thu nhập trung bình cũng muốn được sở hữu một mảnh đất một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều đó, chủ trương về qui hoạch đô thị không cho phép qui hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lí, tăng mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà.
2.4. Hệ thống thông tin không đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận.
Trong điều kiện giao dịch không chính thức mà phổ biến, việc xuất hiện các cơn sốt về giá cả một phần là do những thông tin mập mờ về qui hoạch, thay đổi chính sách của nhà nước…hệ thống thông tin có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của thị trương BĐSNĐ. Theo đánh gía, hệ thống thông tin trên thị trường BĐSNĐ ở nước ta có tính chất bất đối xứng cao, tồn tại sự không bình đẳng giữa các đối tượng có nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin. Việc tiếp cận hệ thống thông tin đầy đủ lại rất hạn chế trong khi đó, các cơ quan quản lí nhà nước lại không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về BĐSNĐ cho các tầng lớp nhân dân, thêm vào đó các tổ chức môi giới tư vấn về BĐSNĐ mọc lên như “nấm sau mưa” lại càng làm rối loạn thông tin trên thị trường, làm cho tâm lí người mua bị tác động dẫn đến rối loạn thị trường.
Gía cả nhà đất luôn ở mức cao, các dao dịch không quản lí được dẫn đến hiện tượng luôn tồn tại một lượng tài chính lớn đổ vào thị trường bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng . Tức là một nguồn vốn lớn bị đóng băng, không phục vụ cho sản xuất và không được bảo đảm . Trong khi đó, nền kinh tế của đất nước đang bước trong giai đoạn tăng trưởng và phát triển nhanh cần nhiều vốn để phát triển sản xuất. Việc tập trung một nguồn vốn vào một thị trường không chính thức, các nhu cầu, giá của mặt hµng đều là con số ảo,là một sự mất an toàn cho hệ thống tài chính quốc gia bởi không có một căn cứ gỡ để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn một khi cung cầu đó bóo hoà. Như vậy trong tỡnh trạng hiện nay với sự gia tăng của nhà đất, nhiều doanh nghiệp, công ti, tư nhân có nhiều tiền đều nhảy vào kinh doanh bất động sản. Điều đó làm cho tỡnh hỡnh càng thờm rối ren và lộn xộn, luật phỏp lại xem nhẹ, trật tự đô thị bị buông lỏng . Mà một ví dụ điển hỡnh nhất trong những ngày vừa qua tại thành phố Hồ Chớ Minh cú những kẻ cũn lập qui hoạch giả, xõy dựng một loạt cỏc căn cứ trái phép để lừa đảo những người dân lao động. Hậu quả là khi nhà nước phát hiện ra bị giải toả, chính những người lao động bị mất trắng . Gía nhà đất tăng cao dẫn đến chi phí sản xuất tăng là một cản trở lớn hàng hoá trong công việc cạnh tranh về giá cả.
Công tác giải phóng mặt bằng bị đỡnh trệ, và là cụng việc khú khăn phức tạp nhất trong tất cả các dự án . Nguyên nhân là do giá đất trên thị trường tăng dẫn đến giá đền bù tăng . Chênh lệch quá lớn giữa đền bù giải phóng mặt bằng theo qui định của nhà nước và giá cả thị trường làm cho các nhà đầu tư lung túng . Hậu quả là các công trỡnh xõy dựng đô thị, khu công nghịêp, khu thương mại, dịch vụ,…sẽ bị đỡnh trệ làm chậm quỏ trỡnh đô thị hoávà công nghiệp hoá. Người có thu nhập thấp khó có thể lo chỗ ở, các chương trỡnh dự ỏn nhà ở cho người dân có thu nhập thấp gặp trở ngại.
Cuộc sống của cán bộ công nhân viên, người lao động gặp nhiều khó khăn, khó đảm bảo do phải chi một số tiền khá lớn, quá khả năng để có một căn nhà. Xó hội bị phõn hoỏ cực nhanh, người giàu càng thêm giàu, người nghèo ngày càng nghèo đi, các điều kiện sống cơ bản khó được đảm bảo, dẫn đến chính sách của đảng và nhà nước khó được đảm bảo.
Cơ cấu sử dụng đất đô thị bị mất cân đối nghiêm trọng, tỡnh trạng đô thị hoá đó làm cho nụng dõn thất nghiệp ngay trờn chớnh mảnh đất của mỡnh . Đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở hoặc đất bỏ hoangchờ bán. Người nông dân bị mất đất sản xuấtcủa mỡnh, ngoài số tiền thu được ra không có nghề nghiệp, không có kinh nghiệm kinh doanh nên phải thuê đất để sản xuất hoặc trở thành lao động vóng lai trong thành phố là một vấn đề xó hội rất đáng được lưu tâm.