- Sử dụng kết hợp các phương pháp khác nhau trong cùng một nội dung thẩm định. Có nhiều phương pháp thẩm định, cán bộ thẩm định không chỉ cần
vận dụng linh hoạt các phương pháp mà còn nên sử dụng kết hợp các phương pháp một cách hợp lý. Việc sử dụng kết hợp các phương pháp sẽ làm tăng tính an toàn của các kết quả tính toán, phân tích.
- Đối với các phương pháp như so sánh đối chiếu, cần xây dựng hệ thống các tiêu chuẩn, định mức một cách cụ thể, thường xuyên cập nhật đồng thời không ngừng bổ sung các căn cứ đó qua từng dự án cụ thể.
- Hafic có thể phối hợp với các bộ, ban, ngành liên quan để có thể tham khảo các tiêu chuẩn, quy phạm định mức của ngành.
3.2.3. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định
- Hiệu quả tài chính cần được thẩm định kỹ lưỡng và lưu ý một số vấn đề như: trong quá trình thực hiện, việc tính toán một số chi phí như chi phí quản lý DN, lãi vay vốn lưu động...phải được xem xét lại một cách chính xác, không chỉ
chấp nhận hoàn toàn như tính toán của DN khi thẩm định, do đó nên tham khảo mức chi của các dự án tương tự đã thực hiện. Các chi phí như chi phí khấu hao, chi phí quảng cáo... chi nhánh thường xuyên phải kiểm tra, đối chiếu với những văn bản quản lý tài chính hiện hành đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ của việc tính toán, phù hợp với tình hình thực tế của dự án và DN.
- Thường xuyên bổ sung các kiến thức nghiệp vụ cho cán bộ thẩm định: Từ các yêu cầu của thực tế đặt ra, các dự án ngày càng phức tạp về kỹ thuật, khắt khe hơn về thị trường và càng đòi hỏi nhiều hơn về các yếu tố pháp lý. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần không ngừng học hỏi, bổ sung các kiến thức nghiệp vụ mới, hoàn thiện hơn về phương pháp, và kỹ năng thẩm định, nâng cao trình độ và hiểu biết về thực tế xã hội.
3.2.4. Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin
Trong môi trường kinh tế năng động hiện nay, thông tin là một công cụ
kinh doanh. Hoạt động tín dụng đóng vai trò quyết định trong kinh doanh tổ chức tín dụng, hoạt động này luôn mang tính rủi ro cao do đó vấn đề thông tin được đặt ra như một trong những yếu tố hàng đầu cần phải quan tâm.
Thông tin cho hoạt động thẩm định tài chính dự án nói riêng, thẩm định dự án nói chung phải đảm tính chính xác, đầy đủ và kịp thời. Có như vậy, việc phân tích mới đem lại những kết luận có giá trị, giúp lãnh đạo ra quyết định cho vay. Để thực hiện đa dạng hoá và nâng cao chất lượng các nguồn thông tin, chi nhánh cần:
- Hoàn thiện hệ thống cung cấp thông tin, báo cáo nội bộ, phải có sự trao đổi thường xuyên và đa dạng các nguồn thông tin trong nội bộ, cung cấp nhanh chóng, thuận tiện cho việc thẩm định.
- Giao cho Phòng QHKH & Quản lý rủi ro là đầu mối thu thập, xử lý, phân tích thông tin. Việc trao đổi thông tin với các bộ phận trong chi nhánh phải diễn ra thường xuyên và hai chiều. Đồng thời, liên tục theo dõi, cập nhật các thông tin về kinh tế, diễn biến thị trường, diễn biến về các chính sách, về các khách hàng có quan hệ với chi nhánh cũng như hệ thống, cung cấp kịp thời phục vụ việc ra quyết định.
- Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cũng phải tích cực thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài như: Internet, sách báo, khách hàng, các NHTM khác và NHNN, các bộ ngành, cơ quan liên quan.
3.3. Một số kiến nghị đề xuất
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và các cơ quan chức năng
Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước với vai trò là người hướng dẫn điều tiết
vĩ mô hoạt động tổ chức tín dụng. Hoạt động tín dụng mà trong đó có công tác thẩm định phải tuân thủ các chính sách, quy định của Ngân hàng Nhà nước. Vì vậy để làm tốt công tác thẩm định, hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nhà nước cũng phải cần hoàn thành tốt một số trách nhiệm sau:
• Củng cố hệ thống thông tin và cung cấp thông tin:
Bên cạnh những thông tin bản thân tổ chức tín dụng có được, ngân hàng Nhà nước phải cung cấp thêm cho tổ chức tín dụng những thông tin về khách hàng qua trung tâm phòng ngừa rủi ro của ngân hàng Nhà nước như: lịch sử của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, biến động của doanh nghiệp như sát nhập, giải thể, thay đổi giám đốc, Tổng giám đốc, kế toán trưởng, dư nợ tại các tổ chức tín dụng khác và các mối quan hệ với các tổ chức tín dụng khác. Từ đó tổ chức tín dụng có thể có những thông tin chi tiết và tổng thể về khách hàng. Vì vậy Ngân hàng Nhà nước luôn phải thu thập những thông tin về các doanh nghiệp, khách hàng nhất là những doanh nghiệp lớn để có thể cung cấp cho các tổ chức tín dụng thương mại trong những hoàn cảnh cần thiết.
Bên cạnh đó Ngân hàng Nhà nước thường xuyên kiểm tra, kiểm soát chế độ cung cấp thông tin của khách hàng tại các tổ chức tín dụng theo quy chế và tổ chức hoạt động thông tin tín dụng của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành.
Như vậy, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Ngân hàng Nhà nước và các Tổ chức tín dụng, nhận thức công tác thông tin tín dụng là quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các Tổ chức tín dụng, góp phần phòng ngừa rủi ro trong toàn ngành.
• Xây dựng hệ thống văn bản, chế độ thẩm định dự án ổn định:
Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò là người hướng dẫn các tổ chức tín dụng. Đối với công tác thẩm định dự án, Ngân hàng Nhà nước có nhiệm vụ xác lập môi trường pháp lý bao gồm các văn bản quy chế hướng dẫn nghiệp vụ chi tiết, đồng thời xem xét các chính sách lãi suất, tỷ giá hối đoái... để ngày một hoàn thiện hơn các chính sách này.
Hệ thống văn bản cũng như chế độ thẩm định dự án mà Ngân hàng Nhà nước ban hành có ảnh hưởng đến quy trình thẩm định cũng như chất lượng của công tác này. Vì vậy trong thời gian tới khi mà số lượng dự án đầu tư ngày càng lớn thì yêu cầu đặt ra cho Ngân hàng Nhà nước là hoàn thiện các văn bản, chế độ thẩm định. Điều này giúp quá trình thẩm định của tổ chức tín dụng được nhanh, hiệu quả, chính xác phục vụ kịp thời cho quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Thứ hai, Hoàn thiện hệ thống công cụ quản lí Nhà nước nhằm điều tiết
hiệu quả thị trường BĐS. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế...Nhà nước cần đảm bảo các vân bản luôn bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần được quản lý trong thời gian tới. Trong thi hành luật, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương của một nhà nước pháp quyền.
3.3.2. Kiến nghị với chủ đầu tư
Để công tác thẩm định dự án đầu tư được thuận lợi và nhanh chóng thì không thể chỉ có sự nỗ lực đơn thuần từ phía tổ chức tín dụng mà còn cần đến những cố gắng thực sự từ phía khách hàng cũng như các ngành có liên quan. Khách hàng cần có trách nhiệm khi đưa ra các thông tin cần thiết cho cho quá trình thẩm định, nghĩa là các số liệu thông tin phải trung thực, chính xác. Khi xây dựng dự án khách hàng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, đảm bảo tính khoa học và tính thực tiễn của dự án.
Trong điều kiện nền kinh tế nước ta còn nghèo, thiếu vốn cho sự phát triển, khách hàng phải bám sát thực tế khi xây dựng dự án: dự án có khả năng
thực hiện không, có phù hợp với tình hình của địa phương không? Dự án phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, không ảnh hưởng đến mục tiêu khác. Không nên xây dựng những dự án nằm ngoài khả năng của mình về vốn, trình độ kỹ thuật... Khi xây dựng dự án trình lên tổ chức tín dụng xin vay vốn phải có những số liệu về tình hình kinh doanh hoạt động của mình trong một số năm gần đây hoàn toàn chính xác, phải có sự chứng nhận của cơ quan thuế, kiểm toán.
Bên cạnh những số liệu khách hàng đưa ra tổ chức tín dụng phải có sự xác minh tính đúng đắn về thông tin. Để làm được điều này doanh nghiệp cũng phải tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng.
3.3.3. Kiến nghị với ban lãnh đạo Hafic
3.3.3.1. Nâng cao trình độ kiến thức của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định:
Thực tế, cán bộ làm công tác thẩm định chủ yếu chỉ chuyên sâu về cách tính các chỉ tiêu tài chính, còn việc nghiên cứu thị trường đánh giá hiệu quả dự án đối với toàn xã hội và đặc biệt là các vấn đề liên quan đến kỹ thuật rất ít khi được đề cập đến. Nhưng quá trình công tác thẩm định đòi hỏi cán bộ thẩm định phải vận dụng các kiến thức ở trình độ cao về kinh tế, pháp luật trong và ngoài nước, về công nghệ kỹ thuật sản xuất kinh doanh, về thông tin thị trường, kiến thức về quản lý tài chính - tín dụng, giám định có liên quan đến các phương diện của dự án. Nhưng thực tế sẽ không có cán bộ nào đáp ứng được đủ những tố chất trên. Để đạt được điều này tổ chức tín dụng cần có những biện pháp cụ thể:
Để đảm bảo cho chất lượng của công tác thẩm định tổ chức tín dụng cần phải nâng cao trình độ của cán bộ thẩm định kết hợp với việc xin ý kiến của các chuyên gia đối với các vấn đề chuyên môn khó.
Công ty cần thường xuyên tổ chức các khóa tập huấn, các buổi trao đổi kinh nghiệm trong nội bộ tổ chức tín dụng và với các tổ chức tín dụng bạn, kiểm tra trình độ cán bộ một cách thường xuyên, tìm kiếm, phổ biến các tài liệu tham khảo của nước ngoài...
Những vấn đề trên thực sự là cần thiết và cấp bách trong thực tế hiện nay khi mà ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn và phức tạp. Việc đào tạo cán bộ và nâng cao trình độ cán bộ thẩm định là công việc có thể làm được và phải làm thường xuyên.
3.3.3.2. Hoàn thiện hệ thống văn bản và các chỉ tiêu đánh giá dự án
Các văn bản ban hành liên quan đến thẩm định đánh giá do Hafic ban hành là khá rõ rang, chi tiết tuy nhiên với một số hạn chế như đã nêu trên Hafic cần ban hành them một số văn bản như: Quy trình thẩm định cho từng loại dự án, loại hình đầu tư, hướng dẫn áp dụng một số phương pháp thẩm định mới phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế...
3.3.3.3. Đổi mới hoàn thiện quá trình thu thập thông tin và xử lý thông tin
Một trong những yêu cầu của công tác thẩm định nhằm tiếp cận khả năng trả nợ và bảo đảm an toàn vốn vay là phải có đầy đủ thông tin về doanh nghiệp xin vay vốn. Để có thể thu thập đầy đủ thông tin về doanh nghiệp xin vay vốn ngoài cơ sở dữ liệu hiện có của Hafic và Tổ chức tín dụng Nhà nước cán bộ thẩm định cần điều tra trực tiếp các đơn vị có liên quan trong hoạt động của doanh nghiệp, tận dụng thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng.. Ngoài ra, công ty cũng cần luôn đẩy mạnh công tác thu thập thông tin, xây dựng một hệ thống thông tin dữ liệu đầy đủ, chi tiết, chính xác với độ tin cậy cao, đủ độ nóng để phục vụ cho công tác thẩm định nói riêng và các công việc của Tổ chức tín dụng nói chung. Tích cực ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ vi tính để phân tích dự án, tiến hành lưu trữ các thông tin cần thiết cho thẩm định như các thông tin kinh tế kỹ thuật của các công trình xây dựng cơ bản trong cả nước.
I Nội dung đầu tư
1
Mục đích: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng ANA MANDARA Ninh Bình.
"2 Thông số kỹ thuật của dự án:
Tổng diện tích đất của dự án: 162,00 0
m2 - Khu biệt thự nghỉ dưỡng, diện tích chiếm đất 25,00
0
m2 Gồm các hạng mục:
+ Phòng ngủ: 51 villa với 170 phòng ngủ + Nhà hàng, bar
+ Trung tâm Spa và thể dục + 02 hồ bơi
+ sân tennis
KẾT LUẬN•
Nâng cao chất lượng thẩm định dự án nói chung và chất lượng thẩm định tài chính dự án là rất cần thiết, khách quan đối với các tổ chức tín dụng, nhằm đảm bảo cho các quyết định tài trợ vốn tại các tổ chức tín dụng, thực sự đem lại lợi ích cho cả hai bên. Về phía tổ chức tín dụng là an toàn, sinh lời và bảo toàn được nguồn vốn cho vay, không phát sinh nợ quá hạn, nợ khó đòi. Về phía khách hàng vay vốn là dự án hoạt động hiệu quả, đem lại lợi nhuận đảm bảo nhu cầu chi trả cho các tổ chức tín dụng. Muốn làm được điều đó trong công tác thẩm định các tổ chức tín dụng phải thẩm định kỹ càng, cẩn thận, chính xác và khoa học theo đúng trình tự và lượng hóa được các rủi ro có thể xảy ra đối với các dự án đầu tư. Vì vậy, khóa luận tập chung giải quyết một số vấn đề sau:
Thứ nhất: Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại các tổ chức tín dụng.
Thứ hai: Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Công ty tài chính cổ phần Handico.
Thứ ba: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Công ty tài chính cổ phần Handico.
PHỤ LỤC
BẢNG 3.1: BẢNG THÔNG SỐ CỦA Dự ÁN XÂY DỰNG KHU NGHỈ DƯỠNG ANA MANDARA NINH BÌNH
- Khu dịch vụ giải trí, diện tích chiếm đất: 16,50 0 m2 Gồm các hạng mục + Khu làng nghề + Nhà hàng
+ sân khấu trình diễn văn hóa và các loại hình nghệ thuật dân gian
+ Café giải khát
- Sân đường, bãi đỗ xe, trạm xử lý nước thải 33,00 0
m2
- Cây xanh mặt nước 87,50
0 m2
II Vốn đầu tư (Triệu đồng) Giá tri Tỷ trong
1 - Vốn tự có của chủ đầu tư và huy động khác 114,000 42.54%
"2 - Vốn vay NHTM khác 60,00
0
22.39%
1 - Vốn vay Hafic 94,00
%
III Chi phí sử dụng vốn, các điều kiện sử dụng vốn
1 - Lãi vay vốn tại Hafic 10.5% /năm
"2 - Lãi vay vốn tại NHTM khác 13% /năm
^^3 - Vốn tự có (chi phí bảo toàn vốn) 15% /năm
^4 - Chi phí vốn bình quân gia quyền 12.6% /năm
- Thời gian vay vốn NHTM khác 5^ năm
~6 - Thời gian ân hạn 2" năm
^7 - Thời gian vay vốn Hafic 5^
8 - Thời gian ân hạn 1
IV Phương án sử dụng nguồn vốn đầu tư: 268,00
0 Triệu đồng
1 - Chi phí sử dụng đất và gpmb -
"2 - Giá trị xây lắp 139,700 Triệu đồng
^^3 - Thiết bị 73,70 0 Triệu đồng ^4 - Chi phí khác 41,20 0 Triệu đồng - Dự phòng phí 13,400 Triệu đồng
~6 Lãi vay trong thời gian thi công 8,040 Triệu đồng
V Thông số khai thác
1.1 Số phòng cho thuê 15