địa bàn huyện Thạch Thất
Tổng hợp số liệu tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Thạch Thất cho thấy, trong những năm gần đây việc thực hiện quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất diễn ra khá sôi động với 8587 hồ sơ. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 3.2 dưới đây.
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018
STT Quyền sử dụng đất Tổng Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
1 Chuyển đổi 0 0 0 0 2 Chuyển nhượng 2.133 305 812 1.016 3 Thừa kế 430 124 144 162 4 Thế chấp 3.075 467 1.108 1.500 5 Tặng cho 2.374 352 917 1.105 6 Góp vốn 98 20 37 41 7 Cho thuê 320 90 87 143
8 Cho thuê lại 157 29 45 83
Tổng cộng 8.587 1.387 3.150 4.050
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất bàn huyện Thạch Thất
3.3.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất.
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan. Trong giai đoạn 2016 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất diễn ra thường xuyên với 2133 hồ sơ.
trung tâm với dân số đông, mật độ dân số cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như thị trấn thị trấn Liên Quan cao nhất với 225 hồ sơ, xã Bình Yên với 172 hồ sơ, xã Bình Phú với 146 hồ sơ, ... Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Hạ Bằng với 51 hồ sơ, xã Yên Trung với 29 hồ sơ, xã Thạch Hòa với 57 hồ sơ, ... Đây là những xã thuần nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trầm lắng hơn. (bảng 3.3)
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất
Đơn vị: Hồ sơ STT Đơn vị hành chính Tổng Năm Đã giải quyết Tỷ lệ (%) 2016 2017 2018 1 Bình Phú 146 3 56 87 134 91,78 2 Bình Yên 172 34 60 78 169 98,26 3 Canh Nậu 104 13 35 56 101 97,12 4 Cần Kiệm 65 7 27 31 62 95,38 5 Cẩm Yên 72 3 32 37 70 97,22 6 Chàng Sơn 70 7 42 21 68 97,14 7 Dị Nậu 70 11 23 36 67 95,71 8 Đại Đồng 126 26 46 54 118 93,65 9 Đồng Trúc 111 16 31 64 105 94,59 10 Hạ Bằng 51 12 29 10 49 96,08 11 Hương Ngải 76 12 28 36 70 92,10 12 Hữu Bằng 96 23 38 35 92 95,83 13 Lại Thượng 63 4 27 32 58 92,06 14 Phùng Xá 69 17 18 34 64 92,75 15 Phú Kim 101 17 57 27 96 95,05 16 Kim Quan 68 9 32 27 65 95,59 17 Tân Xã 124 20 19 85 118 95,16
18 Thạch Hòa 57 21 12 24 52 91,23 19 Thạch Xá 71 11 24 36 68 95,77 20 Tiến Xuân 75 2 36 37 72 96,00 21 TT Liên Quan 225 24 89 112 221 98,22 22 Yên Trung 29 5 12 12 26 89,66 23 Yên Bình 92 12 35 45 87 94,57 Toàn huyện 2.133 309 808 1.016 2.032 94,82
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)
Kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự chênh lệch về số lượng hồ sơ đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ qua các năm gần đây (Hình 3.1).
Hình 3.1: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018
Trong giai đoạn 2016 - 2018, mức thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng trong những năm gần đây.
Kết quả hình 4.1 cho thấy, tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất từ năm 2016 đến năm 2018 có tăng cao.
0 200 400 600 800 1000 1200 2016 2017 2018 309 808 1016
Năm 2018 thì số vụ chuyển nhượng có xu hướng tăng cao với 1016 vụ chiếm 47,63% tổng số vụ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả giai đoạn. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển các khu công nghiệp Thạch Thất – Quốc Oai, các tuyến đường mở rộng, chế xuất phát triển thu hút sự quan tâm của các cơ quan ban ngành và người dân. Điều này cũng chứng tỏ rằng, đa số người dân ở đây đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
3.3.1.2. Đánh giá về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất
a. Thuận lợi:
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành của Trung ương, của UBND thành phố Hà Nội đã quy định cụ thể về trình tự thủ tục, … giúp người dân thực hiện được quyền chuyển nhượng được dễ dàng hơn.
Văn bản, quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục thực huyện quyền chuyển nhượng đã được công khai.
b. Khó khăn:
Địa phương vẫn còn giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ nhưng không đến cơ quan nhà nước đăng ký mà chỉ thực hiện gia dịch bằng giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng), vì những nguyên nhân chính như sau:
quyền SDĐ (bị thất lạc hay hư hỏng).
- Tâm lý của nhiều người là sau khi chuyển nhượng quyền SDĐ, thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển quyền SDĐ (thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, phí và lệ phí...) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển quyền SDĐ thì đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này, dẫn đến nhiều người có đất chuyển nhượng đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ đã cho phép người nhận chuyển nhượng được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
- Tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên vì quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ còn rườm rà, phức tạp, thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài.