Đăng ký biến động đất đai tại một số nước trên thế giới

Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.2. Đăng ký biến động đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1. Tại Trung Quốc

Theo Phạm Sỹ Liêm (2016), ở nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, có hai hình thức sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu Nhà nước do Quốc vụ viện trực tiếp thay mặt Nhà nước để quản lý và đất đai thuộc sở hữu tập thể nông dân. Vấn đề quàn lý Nhà nước về đất đai của Trung Quốc tương đối phức tạp. Do Bộ Đất đai và Tài nguyên thành lập sau nên một số loại đất như đất canh tác do Bộ Nông nghiệp quản lý, Bộ xây dựng chịu trách nhiệm quản lý thị trường nhà đất. Bộ Tài chính chịu trách nhiệm về chính sách thu chi từ đất đai. Đây là điểm khác biệt so với ở Việt Nam, khi việc quản lý Nhà nước về đất đai được giao cho một cơ quan quản lý thống nhất là Bộ tài nguyên và Môi trường.

Mô hình hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai của Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng. Hệ thống này được thành lập thống nhất từ trung ương đến địa phương. Cụ thể:

- Ở Trung ương là Bộ Đất đai và Tài nguyên có một số chức năng cơ bản như: Soạn thảo pháp luật, pháp quy liên quan; tổ chức xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia; giám sát, kiểm sát việc chấp hành pháp luật về đất đai...;

- Ở cấp tỉnh có Sở Đất đai và Tài nguyên; - Ở cấp huyện có Cục Đất đai và tài nguyên;

- Ở cấp xã, thị trấn có phòng Đất đai và Tài nguyên; - Ở thôn có cán bộ về quản lý đất đai.

Bộ phận quản lý đất đai, tài nguyên ở chính quyền các cấp phụ trách công tác quản lý đất đai, tài nguyên trong địa hạt hành chính cấp đó(Phạm Sỹ

Liêm, 2016).

1.2.2. Tại Malayxia

Theo Trần Phúc Thăng (2014), Bộ Luật đất đai của Malayxia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữ được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,..) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan mà không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,..) trên đất đai của mình.

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc.

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh giới thửa đất còn tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn tạm thời.

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.

Công cụ quản lý cơ bản của nhà nước là các văn bản pháp lý bao gồm: các bộ luật, quy hoạch phát triển của quốc gia, các chính sách về thuế, các nguyên tắc cơ bản của việc xác định giá đền bù cho các hộ dân có phần đất bị thu hồi, giải tỏa... Các văn bản này phải đồng bộ, thống nhất và được thực hiện nghiêm túc từ trung ương đến địa phương và đến từng người dân.

Cơ sở để xây dựng các văn bản pháp lý, các quy hoạch phát triển là bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích chính đáng của dân cư, những người sở hữu và sử dụng đất; kết quả khảo sát, nghiên cứu khoa học; ý kiến tham gia của mọi người dân... Vì vậy, các văn bản này phải được xây dựng theo những quy trình xác định và đặc biệt phải được xây dựng công khai, minh bạch.

Cơ sở để xây dựng các văn bản pháp lý, các quy hoạch phát triển là bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích chính đáng của dân cư, những người sở hữu và sử dụng đất; kết quả khảo sát, nghiên cứu khoa học; ý kiến tham gia của mọi người dân... Vì vậy, các văn bản này phải được xây dựng theo những quy trình xác định và đặc biệt phải được xây dựng công khai, minh bạch (Trần Phúc Thăng, 2014).

1.2.3. Tại Thụy Điển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2015), hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển có nguồn gốc lâu đời, được điều chỉnh bởi các luật thành văn từ thế kỷ XIII. Hệ thống địa chính đã được hình thành vài thế kỷ XVI trên cơ sở các sổ địa chính do nhà vua ban hành từ năm 1530 để thu thuế. Kể từ thời điểm đó đất đai bắt đầu được đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký đất đai nhanh chóng trở thành bước bắt buộc trong thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường. Trong những năm đầu thế kỷ XX, những dữ liệu đăng ký này đã được sử dụng để thiết lập việc đăng ký chính thức địa chính đất đai, thể hiện sự tồn tại của những đơn vị đất đai trong mỗi xã với sự phân định rõ ràng diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc hình thành, bao gồm cả hợp thửa, tách thửa và những thông tin tham khảo khác liên quan đến các giao dịch và bản đồ đối với các đơn vị đất đai.

Tại Thụy Điển, hệ thống đăng ký đất đai có một quá trình lịch sử phát triển lâu dài. Vì vậy, nó có thể kế thừa những thành tựu có sẵn và tiếp tục hoàn thiện mà không gặp trở ngại, cũng như nhanh chóng trở thành một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả. Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được xây dựng trên cơ sở hoạt động đăng ký quyền sở hữu bất động sản nhằm xác lập một chế độ pháp lý rõ ràng cho từng đơn vị tài sản được đăng ký, trong đó, có sự thống nhất chặt chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký đất đai, cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác. Ngoài ra ở Thụy Điển bằng cách sử dụng sự nhận dạng đơn vị đất đai thống nhất, thông tin đất đai đăng ký có thể dễ dàng kết hợp với những dữ liệu khác về thuế, về dân số, về quy hoạch, xây dựng và giá đất giao dịch... Từ đó, một hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai phong phú đã và đang được thiết lập trên cơ sở những đơn vị đất đai hợp pháp được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai... đều được luật hoá. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp. Về vấn đề thế chấp, quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).

1.2.4. Tại Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại London và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt), phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh quốc và Xứ

Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai, được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống ñăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai. Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).Nguồn:

Hội thảo Chia sẻ kinh nghiệm của Vương quốc Anh về đăng ký đất đai và hệ thống thông tin đất đai.

1.3.Kết luận và bài học kinh nghiệm đăng ký biến động của các nước cho Việt Nam

Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam còn nhiều bất cập và hạn chế cần rút kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới. Một số nước đã yêu cầu bắt buộc đối với đăng ký biến động đất đai và quy định sự thống nhất

trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động. Như kinh nghiệm của Thụy Điển, đăng ký đất đai trở thành bước bắt buộc trong thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường. Đăng ký đất đai tại nước này là một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả. Trong đó có sự thống nhất chặt chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác. Ngoài ra, có sự kết hợp tốt giữa thông tin đất đai được đăng ký với các dữ liệu của lĩnh vực khác. Đây là những điểm mới so với hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam. Với những điểm khác biệt này việc quản lý đất đai tại Thụy Điển đạt hiệu quả rất cao, thuận lợi cho cả người dân cũng như cơ quan quản lý.

Hay tại Anh, mọi hoạt động đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất. Tuy nhiên, hệ thống này không kết nối Internet mà chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu. Ngoài ra, người dân có thể đăng ký tại bất kỳ văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Bên cạnh đó cũng có quy định việc đăng ký là bắt buộc - Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đất đai. Điều này làm tăng tỷ lệ đăng ký của các chủ sở hữu, tạo thuận lợi cho công tác quản lý.

Phần 2..

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Địa điểm nghiên cứu

- Tiến hành nghiên cứu tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

2.2. Thời gian nghiên cứu

- Đề tài được tiến hành trong thời gian từ tháng 7 đến tháng 9 năm 2020. - Số liệu thứ cấp được thu thập trong phạm vi thời gian từ 01/01/2016 đến 31/12/2019.

- Số liệu sơ cấp được thực hiện trong thời gian từ 01/9/2020 đến 25/9/2019.

2.3. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các dạng biến động về đất đai mà cơ quan Nhà nước phải quản lý như biến động cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng); biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất; biến động do thu hồi đất và các hoạt động quản lý biến động đất đai gồm: công tác đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai); công tác chỉnh lý biến động trên cơ sở dữ liệu địa chính và hồ sơ địa chính.

2.4. Nội dung nghiên cứu

2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Sơn La

- Điều kiện tự nhiên.

- Điều kiện kinh tế - xã hội.

- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La.

2.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La

- Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La. - Kết quả đăng ký biến động đất đai về:

+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng).

+ Kết quả đăng ký biến động về thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Kết quả đăng ký biến động về thu hồi đất.

+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai - Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, giấy