thành phố Hà Nội
4.5.1. Đánh giá của cán v công tác u giá quy n sử dụng t
Để đánh giá ý kiến của cán bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng, tác giả tiến hành điều tra 30 phiếu cán bộ theo phƣơng pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra kết quả nhƣ sau:
4.5.1.1. Đánh giá quy trình đấu giá quyền sử dụng đất so với trình tự như trong văn bản hướng dẫn và phương án đấu giá
Sau khi điều tra 30 cán bộ cho thấy cán bộ phỏng vấn đều cho biết quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo đúng yêu cầu trong văn bản hƣớng dẫn và dự án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng vì việc này giúp cho địa phƣơng quản lý tốt quỹ đất. Đồng thời với việc công khai phƣơng án đấu giá thì 100% cán bộ đồng ý với việc công khai, niêm yết phƣơng án đấu giá trƣớc khi đấu giá để đảm bảo tính minh bạch của các dự án, tạo nên sự cạnh tranh công bằng trong phiên đấu giá.
Về việc áp dụng các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ thì có 23/30 ngƣời cho rằng không gặp khó khăn chiếm 76.6%), 7/30 cán bộ cho rằng gặp khó khăn chiếm 23.4%) trong việc xác định đơn vị lập phƣơng án đấu giá quyền sử dụng đất. Về xây dựng dự án theo nhu cầu của địa phƣơng thì có 28/30 cán bộ trả lời là có (chiếm 93.33%), 2/30 cán bộ trả lời là không (chiếm 6.67%) do ở một số dự án nhỏ lẻ nằm tại một số phƣờng ngƣời dân không có nhu cầu về đất ở, hầu hết là ngƣời từ địa phƣơng khác tham gia đấu giá.
Khi đƣợc hỏi về việc thực hiện kế hoạch hàng năm của huyện thì hầu hết cán bộ đƣợc phỏng vấn đều trả lời là không hoàn thành kế hoạch (chiếm 66.67%). Nguyên nhân của việc không hoàn thành kế hoạch là do 1 số dự án
chờ chủ trƣơng cho phép đấu giá của TP hoặc chƣa thực hiện đƣợc do vƣớng mặt bằng.
Bảng 4.6. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án
STT Cán bộ Việc áp dụng các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ không gặp khó khăn Quy trình đấu giá có thực hiện đúng nhƣ trong văn bản hƣớng dẫn Dự án đấu giá có nằm trong KH hàng năm của địa phƣơng Xây dựng dự án theo nhu cầu của địa phƣơng Công khai dự án đấu giá Thực hiện kế hoạch hàng năm 1 Phòng TN và MT 6 6 6 6 6 2 2 Ban QLDA đầu tƣ
xây dựng
8 12 12 12 12 4
3 Cán bộ địa chính 9 12 12 10 12 4
Tổng 23 30 30 28 30 10
4.5.1.2. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng
Dựa trên kết quả điều tra 30 cán bộ thì có 26 cán bộ (chiếm 86.67%) cho rằng giá khởi điểm phù hợp với giá đất ngoài thị trƣờng và 4 cán bộ (chiếm 13.33%) cho rằng không phù hợp. Điều này chứng tỏ rằng giá khởi điểm trong phƣơng án đƣợc xây dựng sát so với giá đất thực tế.
Bảng 4.7. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
STT Cán bộ
Giá khởi điểm có phù hợp
không
Vị trí lô đất, diện tích, số lƣợng ngƣời tham gia đấu có ảnh hƣởng đến
giá đất không?
Có Không Có Không
1 Phòng TNMT 5 1 6 0
2 Ban QLDA đầu tƣ xây dựng
10 2 12 0
3 Cán bộ địa chính 11 1 12 0
Tổng 26 4 30 0
Đồng thời theo kết quả điều tra thì 100% các cán bộ đồng ý với các yếu tố: Vị trí lô đất, diện tích, số lƣợng ngƣời tham gia đấu giá có ảnh hƣởng đến giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Vì vậy khi xác định giá đất cần chú ý đến các yếu tố trên để xây dựng giá khởi điểm hợp lý, phù hợp với từng địa phƣơng.
4.5.1.3. Đánh giá về việc thực hiện quy chế của hội đồng đấu giá
Thông qua việc điều tra, kết quả điều tra cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá thì hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hƣớng dẫn thành phố Hà Nội đã đề ra đƣợc đánh giá 100% . Hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn trong các phiên đấu giá đƣợc đánh giá 100% .
Bảng 4.8. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá STT Cán bộ Thực hiện đúng quy định Thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn Có Không Có Không 1 Phòng TNMT 6 0 6 0
2 Ban QLDA đầu tƣ xây dựng
12 0 12 0
3 Cán bộ địa chính 12 0 12 0
Tổng 30 0 30 0
4.5.1.4. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá
Dựa trên kết quả điều tra cho thấy có 80% cán bộ cho rằng sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá là tốt và 20% cho rằng không tốt do một số phiên đấu giá cơ quan tổ chức đấu giá chậm tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc đến muộn hơn so với giờ quy định.
Khi đƣợc hỏi về hiệu quả của việc giao đất theo hình thức đấu giá so với hình thức giao đất, cho thuê đất thông thƣờng thì 100% cán bộ cho rằng việc giao đất theo hình thức đấu giá có hiệu quả hơn do hình thức này tạo ra đƣợc sự cạnh tranh cao, một mặt giải quyết đƣợc nhu cầu đất ở ngày càng tăng cho ngƣời dân, một mặt tăng nguồn thu cho ngân sách của Quận để đầu tƣ xây dựng CSHT, phát triển kinh tế, xã hội.
Bảng 4.9. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau
khi trúng đấu giá
STT Cán bộ
Sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên
môn với cơ quan tổ chức đấu giá tốt
Sau khi trúng đấu giá ngƣời dân có đƣợc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình? Hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá 1 Phòng TN và MT 4 6 6 22 Ban QLDA đầu tƣ
xây dựng
10 12 12
3 Cán bộ địa chính 10 12 12
Tổng 24 30 30
Sau khi ngƣời tham gia trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, 100% các trƣờng hợp đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính và 100% trƣờng hợp sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc đã làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
4.5.2. Đánh giá của ng i tham gia công tác u giá quy n sử dụng t tại 03 dự án i u tra
Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá của ngƣời tham gia về công tác đấu giá QSD đất ở tại 03 dự án nghiên cứu, tác giả tiến hành điều tra theo phƣơng pháp phỏng vấn bằng phiếu điều tra. Kết quả điều tra cho thấy:
4.5.2.1. Đánh giá trước khi đấu giá
a. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá
Kết quả điều tra cho thấy 100% các cá nhân trúng đấu giá khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Chƣơng Mỹ đƣợc công khai
phƣơng án đấu giá tại địa phƣơng, đƣợc cung cấp đầy đủ thông tin về lô đất nhƣ: diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, giá khởi điểm và lô đất nằm trong quy hoạch chi tiết đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những thông tin đó đƣợc thể hiện rất rõ trong phƣơng án đấu giá, thông báo mời tham gia đấu giá.
Bảng 4.10. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất TT Tên dự án Số phiếu điều tra Công khai PA đấu giá
Đầy đủ thông tin về lô đất Diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng Giá khởi điểm Lô đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch 1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
20 20 18 17 16
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
37 37 35 36 37
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
20 20 19 18 16
Cụ thể, khi đƣợc hỏi ngƣời tham gia đấu giá có đƣợc cung cấp đấy đủ thông tin về lô đất đấu giá về diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng không thì có đến 93,5% là đã đƣợc biết. 92.2% mọi ngƣời đều đã đƣợc biết về giá khởi điểm của thửa đất; tỷ lệ ngƣời biết lô đất có nằm trong quy hoạch, kế hoạch đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt hay chƣa ở mức 89.6%.
b. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá khi đấu giá
Xây dựng giá khởi điểm là một trong các bƣớc rất quan trọng của quy trình đấu giá. Xây dựng giá khởi điểm chính xác với vị trí, khu vực đƣa ra đấu giá sẽ thu hút đƣợc ngƣời tham gia đấu giá góp phần vào thành công của dự án. Đánh giá của ngƣời tham gia đấu giá về giá khởi điểm và bƣớc giá đƣợc thể hiện qua bảng 4.10
Bảng 4.11. Đánh giá về giá khởi điểm và bƣớc giá
STT Tên dự án
Giá khởi điểm Bƣớc giá có phù
hợp không
Cao Trung
bình Thấp Có Không
1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
3 12 5 18 2
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
10 17 10 30 7
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
3 15 2 20 0
Đánh giá về giá khởi điểm, ở cả 3 dự án có 20.78 % tỷ lệ ngƣời đƣợc hỏi nói rằng giá khởi điểm nhƣ vậy là cao và có 57,14% tỷ lệ đánh giá nhƣ vậy là vừa phải còn lại 22.08% nói giá khởi điểm đƣa ra đấu giá nhƣ vậy là thấp. Nhƣ vậy việc xác định giá khởi điểm tƣơng đối sát với giá thực tế trên thị trƣờng. .
Khi đƣợc hỏi về bƣớc giá tại mỗi dự án nhƣ vậy có phù hợp không thì có 88.31% nói rằng bƣớc giá nhƣ vậy là phù hợp; 11.68% cho rằng không phù hợp vì bƣớc giá cao. Nhƣ vậy bƣớc giá của huyện đƣa ra là ph hợp với từng dự án.
c. Về các loại phí khi tham gia ĐG QSDĐ
Khi đƣợc hỏi về việc có phải nộp một khoản tiền đặt trƣớc và phí đăng ký tham gia đấu giá không thì 100% ngƣời tham gia đấu gia đều khẳng định có phải nộp. Điều này đƣợc nêu rõ trong quy định khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 4.12. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trƣớc và khoản phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá
STT Tên dự án Số phiếu điều tra Khoản tiền đặt trƣớc có hợp lý không Khoản phí đăng ký phải nộp có hợp lý không Có Không Có Không 1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
20 14 6 20 0
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
37 28 9 37 0
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
20 15 5 20 0
Có 74.02% ngƣời tham gia đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trƣớc nhƣ vậy là hợp lý; 25,98% cho rằng không hợp lý vì khoản tiền đặt trƣớc hơi cao. Nhƣ vậy, khoản tiền đặt trƣớc cho mỗi lô đất đấu giá là phù hợp với ngƣời tham gia đấu giá. Ngoài ra khi đƣợc hỏi về khoản phí phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá thì 100% nói rằng khoản phí phải nộp là hợp lý, đúng theo quy định.
4.5.2.2. Đánh giá trong quá trình đấu giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá
Kết quả điều tra cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá, ở cả 3 dự án đều đƣợc đánh giá là Hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hƣớng dẫn đề ra. Có 65/77 ngƣời tham gia đấu giá trả lời là có chiếm 84,41%.
Bảng 4.13. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá
STT Dự án
Thực hiện đúng quy chế
Mức chênh lệch giá
Có Không Cao Trung bình Thấp
1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
17 3 3
10 7
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
31 6 11 21 5
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
17 3 4 9 7
Về mức chêch lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá thì có 23.37 % là cao và 51.95% là vừa phải, còn lại 24.68% cho rằng là thấp. Do nắm vững thông tin, quy chế thực hiện nên không có trƣờng hợp nào bị loại trong quá trình đấu giá.
4.5.2.3. Đánh giá sau khi trúng đấu giá
Kết quả điều tra kết quả trúng đấu giá cho thấy có 70/77 trƣờng hợp trả lời trình tự và trách nhiệm của hội đồng đấu giá là phù hợp chiếm 90.1% ; 68/77 trƣờng hợp trả lời là hài lòng về giá sau khi trúng đấu giá chiếm 88.31 %. Nhƣ vậy hầu hết giá trúng phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời trúng đấu giá.
Bảng 4.14. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất
S T T Tên dự án Trình tự và trách nhiệm của HĐ ĐG Hài lòng về giá Có QĐ phê duyệt Thủ tục cấp GCN Phù hợp Không phù hợp Có Không Có Khôn g Có Không 1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
18 2 17 3 20 0 20 0
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 17 3 16 4 20 0 20 0 Tổng 70 7 68 9 77 0 77 0
Sau khi trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, 100% các trƣờng hợp đều đã có quyết định phê duyệt, 100% trƣờng hợp trúng đấu giá sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 100% trƣờng hợp đã đƣa đất vào sử dụng.
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng đất trên địa bàn huyện Chƣơng
Trên cơ sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện, và nghiên cứu 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, tôi xin đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện nhƣ sau:
- Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể của tỉnh, huyện; cần lựa chọn các khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng nhƣ bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trƣờng và khu vực có thể thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau, đƣa ra đấu giá theo các phƣơng thức khác nhau để thu hút ngƣời tham gia đấu giá.
- Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi trên đài truyền thanh xã, thị trấn