2.3.1. Công tác u giá t ai, tài sản m t số n ớc trên thế giới
2.3.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trƣờng BĐS thực sự đƣợc xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nƣớc giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nƣớc về QSDĐ của ngƣời SDĐ đƣợc gọi là xuất nhƣợng QSDĐ.
Việc xuất nhƣợng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng QSDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện.
Việc xuất nhƣợng QSDĐ có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể d ng phƣơng thức thƣơng lƣợng song phƣơng.
Tiền SDĐ trong trƣờng hợp xuất nhƣợng QSDĐ bằng thƣơng lƣợng song phƣơng không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nƣớc. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đƣa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm tƣ vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm đƣợc thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ƣơng, CRECAC hoạt động dƣới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Văn Cƣờng, 2017).
2.3.1.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng BĐS cũng bị ảnh hƣởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phƣơng tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán đƣợc nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đƣợc sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
2.3.1.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tƣ nhân hoặc dƣới dạng thuê và đƣợc quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và ngƣời thuê nhà đất. Trong một số trƣờng hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của ngƣời thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
2.3.1.4. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Indonexia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất. Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 đƣợc gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nƣớc trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng hoặc
có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng.
- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trƣờng BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS.
Qua tham khảo một số nƣớc có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nƣớc, mỗi khu vực trên thế giới, nhƣng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nƣớc trên thế giới đều đƣợc coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong cơ chế thị trƣờng BĐS (Nguyễn Văn Cƣờng, 2017).
2.3.2. Tình hình u giá quy n sử dụng t ở Việt Nam
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều đƣợc phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu đƣợc chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ đƣợc cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tƣ , đƣợc cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã đƣợc duyệt. Ngƣợc lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang đƣợc áp dụng rộng rãi nhƣ sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn ngƣời trả giá cao hơn thì ngƣời cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là ngƣời trúng giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số ngƣời tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng
đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định đƣợc mức giá trả cao nhất và không còn ngƣời tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải đƣợc thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc. Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả ngƣời tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định ngƣời trúng đấu giá cho những ngƣời có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trƣớc đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trƣớc đó.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao ngƣời trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự ngƣời bỏ giá từ cao xuống thấp đƣợc chọn vị trí cho đến khi đủ số lƣợng các thửa đất. Nếu một thửa đất có nhiều ngƣời bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những ngƣời đó bắt thăm để chọn đƣợc ngƣời trúng giá.
- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ đƣợc công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Ngƣời tham gia đấu giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn ngƣời trả giá tiếp. Ngƣời có mức giá trả cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. Trƣờng hợp tất cả các đối tƣợng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn.
Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ƣu điểm là: Giúp lựa chọn đƣợc chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ đƣợc chuyển nhƣợng đúng với giá trị thực của nó, tránh đƣợc tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đƣa đất đai vào các giao lƣu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ đƣợc xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhƣợng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
Các chính sách đấu giá QSDĐ mới đƣợc triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng nhƣng đã đạt đƣợc những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, ngƣời SDĐ và Nhà nƣớc. Một số mô hình đấu giá QSDĐ đƣợc áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau nhƣ thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng...
2.3.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trƣơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bƣớc thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ.
Hiện nay thành phố Hà Nội có 44 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 148 đấu giá viên. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá nhƣ sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu đƣợc 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu đƣợc tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ƣớc tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá QSDĐ của Hà Nội là 153 ha.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trƣờng BĐS có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lƣợng tăng cả về ngƣời tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày
31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu đƣợc trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng vƣợt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng vƣợt 269% kế hoạch) (Nguyễn Văn Cƣờng, 2017).
2.3.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tƣ pháp, đƣợc thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thƣờng xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phƣờng 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phƣờng 3, quận Gò Vấp và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 Quận-Huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phƣơng tiện vi phạm hành chính do ngƣời có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Tƣ pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trƣờng hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chƣa có trƣờng hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trƣờng hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
b. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố, Hội đồng đấu giá QSDĐ các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể nhƣ sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố và quận, huyện đƣợc thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá QSDĐ và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá QSDĐ.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố
giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ Nguyễn Văn Cƣờng, 2017).
2.3.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lƣợng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lƣợng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng sau đây gọi là Trung tâm là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tƣ pháp có địa chỉ tại số