Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn thành
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Sơn La
3.2.1.1 Tình hình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản trên đất trên địa bàn thành phố (giai đoạn 2010-2019)
a.Khu vực đô thị
* Đất ở
- Tổng số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại đô thị phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 3.430 hộ; tổng diện tích đất ở tại đô thị 1.328.625 m2.
- Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các hộ gia đình, cá nhân là 3.058 Giấy chứng nhận với tổng diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận là 1.269.664,0 m2. Trong đó:
+ Số Giấy chứng nhận cấp lần đầu là: 1.403 Giấy, tổng diện tích là 267.853,0 m2.
+ Số Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai là: 1.655 Giấy, tổng diện tích là 1.001.811,0 m2.
- Số hộ gia đình, cá nhân còn lại chưa được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 372 Giấy chứng nhận với tổng diện tích là 58.961,0 m2. Lý do chưa được cấp Giấy chứng nhận: Hộ gia đình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; vướng về quy hoạch sử dụng đất.
* Đất nông nghiệp
- Tổng số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp 1.132 hộ; tổng diện tích đất nông nghiệp 1.429.659,0 m2.
- Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các hộ gia đình, cá nhân là 1.004 Giấy chứng nhận với tổng diện tích đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận là 1.265.226,0 m2. Trong đó:
+ Số Giấy chứng nhận cấp lần đầu là: 287 Giấy, tổng diện tích là 332.958,0 m2.
+ Số Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai (cấp đổi, cấp lại) là: 717 Giấy, tổng diện tích là 932.268,0 m2.
- Số hộ gia đình, cá nhân còn lại chưa được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 128 với tổng diện tích đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận là 164.433,0 m2. Lý do chưa được cấp giấy chứng nhận: Các hộ gia đình chưa hoàn thiện thủ tục với cơ quan thuế theo quy định.
b. Khu vực nông thôn
* Đất ở
- Số Giấy chứng nhận cấp lần đầu là: 86 Giấy, tổng diện tích là 142.979,0 m2.
- Số Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai là: 533 Giấy, tổng diện tích là 1.666.035 m2.
* Đất nông nghiệp
- Số Giấy chứng nhận cấp lần đầu là: 655 Giấy, tổng diện tích là 2.014.916 m2.
- Số Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai là: 26 Giấy, tổng diện tích là 127.610,0 m2.
Sô liệu theo Báo cáo số 1191/BC-UBND ngày 19/10/2020 của UBND thành phố Sơn La về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hưu tài sản trên đất trên địa bàn thành phố (giai đoạn 2010-2019)
3.2.1.2 Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản trên đất trên địa bàn thành phố (giai đoạn 2010-2019)
Sau 05 năm thi hành luật Đất đai 2013, các quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả và phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên hoạt động quản lý nhà nước về đất đai cả nước nói chung và trên địa bàn thành phố vẫn tồn tại nhiều bất cập, có thể kể đến ở một số lĩnh vực sau:
Tại Điều 105 Luật quy định về thẩm quyền cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất (GCN), UBND tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường, không quy định được cấp GCN cho cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên tại Điều 37, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành lại quy định được cấp GCN cho cá nhân nước ngoài. Hoặc như Điều 114 của Luật, không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP lại quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất... Liên quan đến nhóm các vấn đề trong việc xử lý vi phạm đất đai, các địa phương đang gặp nhiều khó khăn vì Điều 71 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định
cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai.
Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tạo việc làm theo quy định (không còn khoản hỗ trợ 30% giá đất ở trung bình của khu vực). Điều này đã gây khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng.
Quá trình quản lý, sử dụng đất tại các xã, phường thuộc thành phố Sơn La diễn biến rất phức tạp, biến động đất đai lớn, việc mua bán chuyển nhượng diễn ra thường xuyên, liên tục qua nhiều chủ sử dụng, nhiều chủ sử dụng đất lập hồ sơ không có mặt ở nhà, việc hoàn chỉnh hồ sơ rất khó khăn, việc chấp hành thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước còn chậm.
Việc chỉnh lý cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính về quản lý đất đai của các cấp chưa thường xuyên, còn để xẩy ra tình trạng hồ sơ lập chồng chéo lên vị trí đất đã được cấp giấy trước đây.
Các tài liệu lưu trữ về hồ sơ địa chính của thành phố và các xã, phường còn thiếu không có đầy đủ để làm cơ sở xác minh nguồn gốc sử dụng đất, nhiều hồ sau khi ban hành Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước lại phát sinh đơn thư kiến nghị, đề nghị, rất khó khăn cho việc hoàn chỉnh thủ tục đề điều chỉnh Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Về việc thu thập các loại giấy tờ pháp lý để xác minh nguồn gốc sử dụng đất, xác định thời điểm tạo lập tài sản của chủ sử dụng đất còn chậm giao nộp hoặc không có mặt tại địa phương.
Một số trường hợp do điều kiện hoàn cảnh gia đình khó khăn về kinh tế nên không có tiền để nộp tiền sử dụng đất đã phải ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc xin rút hồ sơ.
Chất lượng hồ sơ còn thấp, còn nhiều sai sót, còn tẩy xóa, các thông tin không được thống nhất, kiểm tra thẩm định không đủ điều kiện phải trả lại hồ sơ để chỉnh sửa bổ sung nên mất thời gian.
Việc lập hồ sơ xin cấp CNQSD đất về đất nông nghiệp phải được xác minh rõ hộ có trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp hay không, một số hồ sơ chưa thực hiên đầy đủ theo quy định tại khoản 5, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Các xã, phường lực lượng cán bộ chuyên môn còn mỏng, kiêm nhiệm nhiều công việc khác nhau, chưa có nhiều thời gian nghiên cứu sâu các quy định của pháp luật, nhất là về đất đai còn lúng túng bị động, chưa chủ động tham mưu cho cấp có thẩm quyền giải quyết những khó khăn vướng mắc trong lĩnh vực cấp giấy CNQSD đất thuộc dự án địa chính.
Chưa phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn để kiểm tra, rà soát, vị trí hình thể thửa đất, diện tích thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất, còn để xẩy ra tình trạng lập hồ sơ, chồng chéo, nhầm lẫn.
Hệ thống văn bản mới thay đổi, bổ sung có nội dung chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế của địa phương, gây khó khăn phức tạp trong quá trình thực hiện việc cấp giấy CNQSD đất.
Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về đất đai còn hạn chế; một số hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận hoặc không có điều kiện để thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, khi có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính lại có đơn đề nghị xin rút hồ sơ, đơn đề nghị xin điều chỉnh giảm diện tích theo mức quy định thấp nhất của UBND tỉnh, dẫn đến việc xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận rất khó khăn ảnh hưởng tiến độ, còn chậm, kéo dài.
Lực lượng cán bộ chuyên môn tham mưu tổ chức xét duyệt, kiểm tra, thẩm định hồ sơ của một số xã; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; phòng Tài nguyên và Môi trường, chưa phối hợp chặt chẽ để tháo gỡ những kho khăn, vướng mắc nên hồ sơ còn bị tồn đọng, kéo dài. Năng lực chuyên môn của một số cán bộ còn hạn chế, lúng túng chưa đáp ứng được yêu cầu công việc.
Nguồn gốc sử dụng đất của các hộ còn tồn đọng, phức tạp như: tranh chấp, vi phạm hành lang các công trình công cộng; tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang đất ở không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục đăng ký đất đai; lấn chiếm đất công; lấn chiếm đất cơ quan, đất Quốc phòng, đất An ninh ... gây ảnh hưởng cho công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ tốn rất nhiều công sức để khai thác tài liệu xác minh.
Một số trường hợp lập hồ sơ khai báo nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất không trung thực, làm sai lệch nguồn gốc sử dụng đất, có sự lấn chiếm đất công cộng, đất suối, mương thoát nước, đất hành lang giao thông, không khai báo trung thực về quá trình sử dụng đất, gây rà sự sáo trộn với nhân dân, mất công bằng với các hộ dân sử dụng đất cùng thời điểm, cùng khu vực, đã bị đơn thư kiến nghị, đề nghị, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Một số hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất đất nông nghiệp, đã kiểm tra, thẩm định xác nhận hồ sơ không phù hợp với điều kiện thực tế của thành phố Sơn La. Do nhận thức của cán bộ chuyên môn chưa nghiên cứu kỹ các văn bản quy định, dẫn đến hồ sơ phải lập lại hồ sơ gây tốn kém mất thời gian, hồ sơ chậm tiến độ.
Hiện nay rất nhiều hộ gia đình đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác vào thời điểm sau ngày 01/01/2008 theo quy định chưa hợp lý, cho nên chưa cấp được giấy CNQSD cho các gia đình, rất khó khăn cho các hộ gia đình, nhiều hộ gia đình muốn có giấy CNQSD đất để xin giấy phép xây
dựng để sửa chữa nhà ở, vì nhà ở hiện nay bị xuống cấp sắp đổ sẽ bị ảnh hưởng đến cuộc sống của gia đình, nhiều hộ gia đình muốn thế chấp vay vốn với ngân hàng để sửa chữa nhà ở hoặc làm ăn phát triển kinh tế gia đình, thế nhưng không có giấy CNQSD đất không có tài sản để thế chấp. Do vậy các hộ gia đình đã có đề nghị nhiều lần nhưng thành phố chưa có phương án giải quyết.
Cùng với đó, theo quy định, Nhà nước thu hồi, bồi thường, giải tỏa đất đối với các công trình công; còn các doanh nghiệp lấy đất kinh doanh thì tự thỏa thuận, thương lượng đền bù cũng khiến nhiều địa phương bị “vướng”. Đơn cử như tỉnh Sơn La nói chung và thành phố Sơn La nói riêng, hiện có khoảng 70% các dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm thu hồi đất, phải tự thương lượng với người dân, gây phát sinh nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Do vậy, nếu không có những quy định cụ thể tháo gỡ cho những trường hợp không đạt thỏa thuận trong đền bù, chuyển nhượng thì sẽ ảnh hưởng đến tiến độ hàng loạt dự án trên địa bàn.
3.2.1.3 Công tác quản lý xây dựng, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai
Thanh tra xây dựng thành phố giúp việc cho UBND thành phố và phường xã trong việc quản lý trật tự xây dựng, lập các chương trình, kế hoạch về tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động xây dựng trên địa bàn thành phố để trình UBND thành phố phê duyệt và tổ chức thực hiện. Thực hiện thanh tra, kiểm tra chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình trên địa bàn thành phố trong việc chấp hành các quy định của pháp luật về xây dựng, xử lý các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, kiến nghị chủ tịch UBND thành phố xử lý các vụ vi phạm vượt quá thẩm quyền.
Tuy nhiên công tác tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện pháp luật tuy đã có cố gắng song còn chưa được nhiều, nhất là phối hợp với các ngành và huyện, thành phố trong thực hiện Luật Xây dựng và các nghị định của Chính phủ về công tác xây dựng cơ bản nên còn tồn tại một số sai phạm.
Tổ chức bộ máy Thanh tra xây dựng tuy đã được quan tâm, bổ sung song so với yêu cầu còn hạn chế, nhất là biên chế cán bộ và trang thiết bị, do vậy hoạt động thanh tra gặp nhiều khó khăn, hoạt động thanh tra thường theo chương trình, kế hoạch, theo quản lý hành chính, chưa chủ động phát hiện những sai phạm để giải quyết. Những sai phạm trong xây dựng phần nửa là do chất lượng công tác thanh tra tuy đã có cô gắng, những biện pháp xử lý sử dụng chưa cao, chưa được xử lý kịp thời để tạo lòng tin trong nhân dân. Đặc biệt thanh tra xây dựng có lúc chưa phối hợp tốt với đơn vị thực hiện GPMB trong việc lập biên bản các trường hợp vi phạm để làm căn cứ lập phương án bồi thường, hỗ trợ sau này.
Sau khi có thông báo thu hôi đất và ngừng sản xuất của UBND thành phố đối với dự án thì thanh tra xây dựng phải thường xuyên đi kiểm tra, phát hiện và xử lý những trường hợp vi phạm.
3.2.1.4 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
Công tác thông tin, tuyên truyền về chính sách bồi thường GPMB có vai trò hết sức quan trọng. Hiện nay, các thông tin, văn bản quy định về GPMB thường đến với người dân một cách không chính thống, qua truyền miệng dẫn đến nhận thức lệch lạc và không chính xác. Nhiều kẻ xấu đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhân dân để tuyên truyền sai sự thật, kích động bà con nhân dân chống đối không nhận tiền bồi thường, gửi đơn kiện vượt cấp, khiếu kiện các cấp chính quyền làm cho tiến độ GPMB chậm, ảnh hưởng đến tiến trình phát triển chung.