3. Ý nghĩa của đề tài
3.2.2. Đánh giá thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai
3.2.2.1. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai
* Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực không còn điều khoản hướng dẫn cụ thể về quy trình, hồ sơ thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong luật mà Quốc hội đã trao quyền cho Chính phủ tự quy định nội dung này. Ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 những nội
dung về quy trình, thủ tục hành chính trong đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cơ bản không có sự khác biệt nhiều so với trước đây. Điểm khác biệt duy nhất là thời gian giải quyết thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận cho người tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thay đổi, không quy định cụ thể thời gian giải quyết cho từng khâu mà Chính phủ quy định gộp thời gian của cả quy trình giải quyết TTHC cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên 30 ngày, cụ thể điểm b. điều Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Nghị định 43/2014/NĐ-CP): “b) Thời gian đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;”
Căn cứ vào Điều 61 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn phòng QSD đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.
Theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/NĐ-CP quy định tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
- Người tặng cho làm một bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng của cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp xã nơi có đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn. Sau đó UBND chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện không quá 10 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại phường và không quá 6 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại xã, thị trấn.
- Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày chỉnh lý xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển về, văn phòng đăng ký có trách nhiệm giao cho người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Hình 3. 2: Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ theo quy định pháp luật
3.2.2.2. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương
Tại huyện Đô Lương đã ban hành quy trình giải quyết hồ sơ theo tiêu chuẩn chất lượng ISO:2008 và cơ chế một cửa, một cửa liên thông. Từ đó, người dân chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc UBND huyện để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Hình 3. 3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An
* Quy trình chi tiết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008 tại huyện Đô Lương như sau:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ
ngày có kết quả giải quyết.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): Không
- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:
- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý. - Giấy chứng nhận.
Có thể chia quy trình thực hiện hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện ra thành 2 bước:
+ Bước 1: Từ khi nhận hồ sơ đến khi trả thông báo nghĩa vụ tài chính. + Bước 2: Cấp giấy chứng nhận sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Các bước thực hiện trên cụ thể hóa theo lưu đồ sau: Bước 1: Thời gian thực hiện 10 ngày
Bước 2: Trong thời gian thực hiện 9 ngày
Trách
nhiệm Trình tự công việc Thời gian Danh mục hồ sơ
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ 0.5
1. Biên nhận hồ sơ (Mẫu 02/BN-VP) 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Mẫu số 37/HĐCN và mẫu số 41/HĐTA (02 bản) 3. Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính) 4. Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 03/TNMT- TKLPTB)
5. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11 KK- TNCN)
6. Các giấy tờ liên quan( giấy khai sinh, CMND…)
Hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ
Văn phòng ĐKQS đất 5
1. Văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ của phòng Tài nguyên và Môi trường (Mẫu 01/TNMT –CN)
2. Văn bản trả lại hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết của phòng TNMT (mẫu 02/TNMT – CN) Văn phòng ĐKQS đất 0.5 1. Mẫu 02-05/VPĐK phiếu chuyển thông tin địa chính. 2. Một bộ hồ sơ kèm theo Chi cục thuế 3 1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu số 01-1/LPTB)
2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN) Văn phòng ĐKQS đất 0.5 1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01-1/LPTB)
2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ 0.5 1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01-1/LPTB)
2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN)
Trách
nhiệm Trình tự công việc
Thời
gian Danh mục hồ sơ
Kiểm tra điều kiện để viết phiếu chuyển thông tin
địa chính
Trả thông báo nghĩa vụ tài chính cho công dân để thực
hiện nghĩa vụ tài chính
1. Trả hồ sơ bổ sung 2. Trả hồ sơ không đủ điều kiện Kiểm tra tính hợp pháp
của hồ sơ, kiểm tra thực địa, kiểm tra điều kiện chuyển nhượng
Trả hồ sơ để bổ sung hoặc trả hồ sơ không đủ điều kiện
Kiểm tra điều kiện để viết thông báo thông tin nghĩa vụ tài chính
Nhận thông báo nghĩa vụ tài chính hoặc nhận lại hồ sơ do cơ quan thuế trả lại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả 0.5
1. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (mẫu C1-02/NS)
2. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (mẫu số 01-1/LPTB)
3. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 11-1/TB-TNCN)
4. Thông báo nộp tiền sử dụng đất (Mẫu số 02) Văn phòng ĐKQS D đất 5 Phòng TN& MT 1 Lãnh đạo UBND huyện 1 Văn phòng ĐKQS D đất 1 Bộ phận trả kết quả 0.5
Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương
Qua quá trình nghiên cứu công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đô Lương và thực hiện quy trình theo quy định, tôi có một số đánh giá như sau:
- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một
Tiếp nhận giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
Chỉnh lý GCNQSD đất ( trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện
tích trên GCN Soạn thảo quyết định, viết
GCNQSD đất
Trình UBND huyện
Quyết định
Vào sổ địa chính, viết biên lai thu phí, lệ phí và lưu hồ sơ
số điều của Luật Đất đai năm 2013, quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày (Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ thửa đất mà chỉ chỉnh lý trên trang 4 của giấy chứng nhận QSD đất). Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất thì thời gian thực hiện tiếp theo không quá 10 ngày làm việc.
Tuy nhiên, huyện Đô Lương vẫn còn để xảy ra tình trạng có những hồ sơ bị quá hạn so với phiếu hẹn. Lý do: có nhiều nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của người dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo yêu cầu của chủ SDĐ; Cán bộ địa chính xã, thị trấn thực hiện bổ sung thiếu sót về thông tin trong các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà trong khâu giải quyết hồ sơ, cán bộ thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm. Chính vì vậy quy trình giải quyết thủ tục có những hồ sơ bị chậm hơn so với thời gian quy định. - Về trình tự thực hiện: quy định rõ thời gian thực hiện từng bước công việc. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định tổng số thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Do vậy, đối với huyện Đô Lương quy trình chuyển nhượng đang thực hiện từng bước cụ thể theo tiêu chuẩn chất lượng ISO 1900:2008; Mỗi bước thực hiện có quy định thời gian cho mỗi cơ quan liên quan, như: Văn phòng đăng ký QSDĐ có 4 ngày để thẩm tra hồ sơ chuyển thông tin sang chi cục thuế, Chi cục thuế có 03 ngày để ra thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký QSDĐ có 03 ngày để làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
- Về việc in GCNQSD đất và trả kết quả: Luật đất đai năm 2013 cũng đã quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện sau khi người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Như vậy UBND huyện Đô Lương đã thực hiện đúng
thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương đã thực hiện đúng với quy định của pháp luật về chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan có thẩm quyền cũng như quy trình làm việc đúng thời gian quy định. Đây được đánh giá là một trong những quy trình thực hiện tốt nhất của huyện Đô Lương, đáp ứng tốt nhu cầu phục vụ nhân dân. Thông qua cơ chế “một cửa”, " Một cửa liên thông" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt được việc phải qua lại nhiều cơ quan mà người dân vẫn nhận được kết quả đúng thời gian quy định theo giấy biên nhận hồ sơ.