3. Ý nghĩa của đề tài
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018
So với các hình thức hình thức chuyển QSDĐ khác thì thừa kế QSDĐ cũng là một hình thức chuyển QSDĐ nhưng sự chuyển dịch này là từ người chết sang cho người còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế. Còn trong các trường hợp chuyển QSDĐ khác thì việc chuyển QSDĐ được thực hiện dựa trên cơ sở hợp đồng dân sự có sự thoả thuận của các bên tham gia (các bên đều còn sống khi thực hiện việc chuyển QSDĐ). Bên cạnh những đặc điểm chung với việc thừa kế các tài sản thông thường khác thì thừa kế QSDĐ có một số điểm khác biệt sau: đối với thừa kế QSDĐ thì người để lại thừa kế không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Đồng thời người hưởng thừa kế QSDĐ
đến lượt mình cũng chỉ có QSDĐ mà không trở thành chủ sở hữu đất đai; thừa kế QSDĐ không những được quy định trong BLDS mà còn được quy định cả trong pháp luật về đất đai; đối với thừa kế QSDĐ thì người nhận thừa kế QSDĐ nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng một số điều kiện nhất định của pháp luật thì mới được thừa kế QSDĐ tại Việt Nam (Điều 121 khoản 1 Luật Đất Đai 2003); đối với các tài sản thông thường khác người lập di chúc có thể định đoạt tài sản của mình cho bất cứ cá nhân hoặc cơ quan, tổ chức nào (Điều 635 BLDS 2005). Nhưng đối với QSDĐ, Nếu định đoạt di sản là QSDĐ (hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ ở) cho người Việt Nam ở nước ngoài không thuộc diện được mua nhà ở Việt Nam hoặc người nước ngoài thì những người đó chỉ được hưởng giá trị của QSDĐ (hoặc nhà ở đó); đối với hầu hết các tài sản thông thường khác khi thực hiện việc thừa kế không phải tiến hành thủ tục đăng ký thừa kế nhưng đối với thừa kế QSDĐ thì thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ là bắt buộc; trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, di sản là QSDĐ phải có sự công nhận của Nhà nước thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016 đến 2018 được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3. 7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018
ĐVT: Giấy chứng nhận QSDĐ STT Xã, thị trấn Tổng Năm 2016 2017 2018 1 Thị trấn 11 3 5 3 2 Bắc sơn 24 9 5 10 3 Bài Sơn 30 6 11 13 4 Bồi Sơn 49 14 17 18 5 Đà Sơn 46 11 18 17 6 Đại Sơn 22 5 5 12
7 Đặng Sơn 36 12 9 15
8 Đông Sơn 36 15 12 9
9 Giang Sơn Đông 44 14 13 17
10 Giang Sơn Tây 61 17 21 23
11 Hiến Sơn 67 17 24 26 12 Hòa Sơn 69 23 21 25 13 Hồng Sơn 37 11 14 12 14 Lạc Sơn 43 15 12 16 15 Lam Sơn 69 22 23 24 16 Lưu Sơn 15 2 5 8 17 Minh Sơn 45 12 17 16 18 Mỹ Sơn 14 3 4 7 19 Nam Sơn 18 5 7 6 20 Ngọc Sơn 20 5 8 7 21 Nhân Sơn 15 3 7 5 22 Quang Sơn 8 1 4 3 23 Tân Sơn 33 8 11 14 24 Thái Sơn 30 7 9 14 25 Thịnh Sơn 10 3 2 5 26 Thuận Sơn 12 5 4 3 27 Thượng Sơn 20 7 9 4 28 Tràng Sơn 18 5 7 6 29 Trù Sơn 19 4 6 9 30 Trung Sơn 6 1 3 2 31 Văn Sơn 13 2 6 5 32 Xuân Sơn 9 3 4 2 33 Yên Sơn 6 1 3 2 Tổng 955 271 326 358
Cũng như tình trạng chuyển nhượng QSDĐ đất thì tình hình thừa kế QSDĐ của huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016 đến 2018 tăng về số vụ, số vụ thừa kế ở các xã cao hơn ở các xã ngoại thành. Để có cơ sở đánh giá hiệu quả hơn vấn đề thực hiện các thủ tục về quyền thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương tác giả đã tiến hành điều tra hộ gia đình, cá nhân ở 4 địa bàn nghiên cứu, kết quả điều tra như sau:
Bảng 3. 8: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai đoạn 2016 – 2018 ST T Chỉ tiêu Đơn vị Xã, thị trấn nghiên cứu Thị trấn Đô Lương Lạc Sơn Đà Sơn Đại Sơn 1 Tổng số vụ thừa kế Hồ sơ 6 8 5 7 2 Đất ở Hồ sơ 6 8 5 7 3 Đất nông nghiệp Hồ sơ 0 0 0 0 4 Tổng diện tích thừa kế m2 863,7 2458,
8 847,4 1900,9 5 Hoàn tất các thủ tục tại
VPĐKQSD đất Hồ sơ 5 5 5 6 6 Có khai báo tại UBND
xã, xã Hồ sơ 6 5 5 5 7 Giấy tờ giao dịch có
người làm chứng Hồ sơ 6 8 5 7 8 Giấy tờ giao dịch viết
bằng tay Hồ sơ 1 3 1 2 9 Không có giấy tờ Hồ sơ 0 0 0 0 10 GCNQSD Đất, QĐ giao
đất tạm thời Hồ sơ 6 8 5 7 11 Giấy tờ hợp pháp khác Hồ sơ 0 0 0 0
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)
Kết quả điều tra trong giai đoạn này cho thấy, tổng số vụ thừa kế QSDĐ là 26 vụ, trong đó Thị trấn Đô Lương 6 vụ chiếm 23,08%, Lạc Sơn là 8 vụ chiếm 30,77, Đà Sơn 5 vụ chiếm 19,23, Đại Sơn là 7 vụ chiếm 26,92%.
Như vậy, qua kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại huyện Đô Lương cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ không qua khai báo xảy ra ở xã nhiều hơn ở xã. Tình trạng thừa kế không qua khai báo cũng là một
trong những nguyên nhân dẫn đến các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan chức năng trong việc xử lý các vụ việc liên quan tranh chấp đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSD Đất cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tình trạng này được giảm dần theo thời gian, giai đoạn sau tỷ lệ số vụ không khai báo có giảm so với giai đoạn trước. Điều này do công tác tuyên truyền, quản lý đất đai được tăng cường hiệu quả hơn. Đồng thời nhận thức của người dân về việc đảm bảo các quyền lợi khi đăng ký các thủ tục thừa kế QSDĐ được nâng cao hơn khi giá trị quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với đất ở và đất nông nghiệp trong quy hoạch chuyển đổi mục đích ngày càng có giá trị. Đối với những xã trung tâm, giá trị đất đai lớn và trình độ hiểu biết của người dân cao hơn thì vấn đề thực hiện các thủ tục thừa kế, khai báo tại UBND xã hầu như là đầy đủ chỉ trừ một số rất ít là nằm trong các nguyên nhân sau thì sẽ cố tình không muốn khai báo.
Qua điều tra nhận thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau trên tinh thần tình cảm, có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là các vụ có sự tranh chấp về quyền thừa kế đối với diện tích đất thừa kế lớn, giá trị QSDĐ được thừa kế cao, theo đó phải đưa ra khai báo và hoàn thành các thủ tục thừa kế theo đúng quy định hiện hành.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà đơn thuần chỉ tiếp tục sử dụng đất để ở hoặc canh tác mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ... thì trước mắt họ không khai báo để chuyển quyền. Họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu thực hiện các quyền khác trên QSDĐ.
Một số hộ không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ, không được hướng dẫn làm các thủ tục hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.