3. Ý nghĩa của đề tài
3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạ
cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018
3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018
Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản khác gắn liền với đất chuyển nhượng. Ngoài các thông tư hướng dẫn về việc của Bộ tài chính liên quan đến các khoản phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ như thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011; thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013; thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân...thì UBND tỉnh Nghệ An còn ban hành văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ như: Quyết định số 16/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn từ 2016 đến 2018 được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3. 5: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018 ĐVT: Giấy chứng nhận QSDĐ STT Xã, thị trấn Tổng Năm 2016 2017 2018 1 Thị trấn 163 45 54 64 2 Bắc sơn 82 15 24 43 3 Bài Sơn 97 23 31 43 4 Bội Sơn 104 25 34 45 5 Đà Sơn 166 45 54 67 6 Đại Sơn 161 45 52 64 7 Đặng Sơn 104 29 34 41 8 Đông Sơn 92 26 32 34
9 Giang Sơn Đông 112 32 38 42
10 Giang Sơn Tây 105 23 39 43
11 Hiến Sơn 111 29 39 43 12 Hòa Sơn 112 27 38 47 13 Hồng Sơn 128 32 43 53 14 Lạc Sơn 138 38 45 55 15 Lam Sơn 110 28 39 43 16 Lưu Sơn 105 27 36 42 17 Minh Sơn 109 28 34 47 18 Mỹ Sơn 98 23 34 41 19 Nam Sơn 101 25 31 45 20 Ngọc Sơn 103 26 36 41 21 Nhân Sơn 87 20 26 41 22 Quang Sơn 55 15 18 22 23 Tân Sơn 126 33 45 48 24 Thái Sơn 107 23 35 49 25 Thịnh Sơn 104 25 38 41 26 Thuận Sơn 115 29 37 49 27 Thượng Sơn 101 26 34 41 28 Tràng Sơn 103 27 33 43 29 Trù Sơn 114 29 39 46 30 Trung Sơn 130 34 43 53 31 Văn Sơn 143 45 45 53 32 Xuân Sơn 122 32 39 51 33 Yên Sơn 129 35 41 53 Tổng 3,737 964 1,240 1,533
Qua bảng trên ta thấy các vụ chuyển nhượng trong các năm từ 2016 đến 2018 trên địa bàn huyện đều tăng. Các vụ chuyển nhượng ở các xã, thị trấn trung tâm cao hơn ở các xã khác trong huyện, đặc biệt là có những xã số vụ chuyển nhượng thấp như Quang Sơn, Nhân Sơn, Bắc Sơn ... đây là những xã nằm khá là xa so với trung tâm huyện, điều kiện kinh tế của nhân dân chưa phát triển mạnh, người dân đa phần sản xuất nông nghiệp nên việc chuyển nhượng về đất đai và BĐS chưa sôi động. Như vậy từ năm 2016 đến năm 2018 mặc dù thị trường BĐS không sôi động nhưng các vụ chuyển nhượng vẫn gia tăng, nguyên nhân là do huyện Đô Lương đang trên đà phát triển, giá đất của huyện cũng bắt đầu có sự tăng lên, đồng thời các hộ gia đình cá nhân mua đất với mục đích định cư, kinh doanh nhiều, còn vấn đề mua để đầu cơ lại không nhiều nên thị trường chuyển nhượng bị ảnh hưởng của biến động BĐS ít hơn. Tuy nhiên giai đoạn từ 2017 đến 2018 các vụ chuyển nhượng tăng nhưng tăng nhẹ
Kết quả điều tra hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 cho thấy có 108 vụ chuyển nhượng QSDĐ. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện qua bảng sau:
Nằm ở vị trí trung tâm huyện, thị trấn Đô Lương và xã Đà Sơn chủ yếu là đất ở đô thị, diện tích các thửa đất nhỏ nên vấn đề tách thửa chuyển nhượng hầu như không có. Lạc Sơn và Đại Sơn là hai xã chưa phát triển, phần diện tích đất nông nghiệp còn chiếm tỷ lệ lớn, diện tích các thửa đất thường rộng, ngoài chuyển nhượng đất ở còn có chuyển nhượng đất nông nghiệp vì vậy nhu cầu tách thửa chuyển nhượng sau đó chuyển mục đích sử dụng đất cao, trong đó có tới 80% số vụ chuyển nhượng là tách thửa chuyển nhượng.
Bảng 3. 6: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn điều tra từ 2016 - 2018 STT Chỉ tiêu Đơn vị Xã, thị trấn nghiên cứu Thị trấn Đô Lương Lạc
Sơn Đà Sơn Đại Sơn
1 Tổng số vụ chuyển
2 Đất ở Hồ Sơ 25 22 26 20
3 Đất nông nghiệp Hồ Sơ 6 3 3 3
4 Tổng diện tích chuyển
nhượng m2 2293,1 5042,3 3148,5 7012,2 5 Hoàn tất các thủ tục
tại VPĐKQSD đất Hồ Sơ 31 24 29 22
6 Có khai báo tại UBND
xã, xã Hồ Sơ 31 24 29 22
7 Giấy tờ giao dịch có
người làm chứng Hồ Sơ 31 24 29 22 8 Giấy tờ giao dịch viết
bằng tay Hồ Sơ 0 0 0 1 9 Giấy tờ giao dịch không có người làm chứng Hồ Sơ 0 1 0 0 10 GCNQSD Đất, QĐ
giao đất tạm thời Hồ Sơ 31 24 29 22 11 Giấy tờ hợp pháp
khác Hồ Sơ 0 1 0 1
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)
Theo số liệu điều tra tại thị trấn Đô Lương và xã Đà Sơn có tới 100% số vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng có khai báo ở UBND xã và giấy tờ giao dịch có người làm chứng, trong khi đó ở Lạc Sơn và Đại Sơn chỉ có 90% số vụ chuyển nhượng hoàn tất các thủ tục và các giấy tờ giao dịch có người làm chứng.
Trên đây cũng là thực trạng chung về tình hình chuyển nhượng trên địa bàn của huyện Đô Lương. Hồ sơ chuyển nhượng ở các xã, thị trấn trung tâm chặt chẽ và giải quyết nhanh hơn các xã vùng ven bởi vì các xã, thị trấn trung tâm đất đai có giá trị cao, đồng thời mặt bằng dân trí cao nên người dân quan tâm và hiểu biết thủ tục đất đai nói chung và quy trình chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Hơn nữa ở các xã, thị trấn trung tâm số vụ tách thửa chuyển nhượng diễn ra ít, đa số là thủ tục chuyển nhượng đất ở, hồ sơ chuyển nhượng thường đơn giản, dễ thực hiện, thời gian và quy trình để hoàn chỉnh việc chuyển nhượng thường nhanh chóng nên 100% các hộ gia đình khi thực hiện chuyển nhượng đều khai báo ở UBND xã, thị trấn và qua công chứng để thực hiện các giấy tờ
giao dịch. Trong khi đó ở các xã vùng ven và xa trung tâm các vụ chuyển nhượng lại phong phú hơn; cùng với quá trình phát triển là việc tăng số lượng người nhập cư, quá trình này dẫn đến nhu cầu đất ở cũng tăng theo, điều này diễn ra mạnh mẽ ở khu vực xa trung tâm do quỹ đất ở còn lớn và giá cả giao dịch cũng thấp hơn khu vực trung tâm huyện. Từ nhu cầu đó các hộ gia đình, cá nhân có thửa đất diện tích lớn bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cần tách thửa để bán; quy trình thực hiện các thủ tách thửa, chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng thường có tính phức tạp và tốn kém về mặt kinh phí. Ngoài ra, đa số ở đây đều là dân thổ cư, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, nên việc thực hiện các thủ tục liên quan có phần e ngại và khó thực hiện, bởi vậy có rất nhiều trường hợp việc thỏa thuận mua bán đã diễn ra nhưng các thủ tục pháp lý cần thiết vẫn chưa thực hiện. Chính vì vậy vấn đề chuyển nhượng không khai báo và chưa làm thủ tục hồ sơ tại các xã ven còn khá nhiều. Một số ít vụ chuyển nhượng xảy ra từ lâu, tuy nhiên việc mua bán giữa hai bên chỉ thể hiện qua giấy tờ viết tay không có xác nhận của chính quyền địa phương, nguyên nhân của việc này xuất phát từ trình độ thiếu hiểu biết của người dân và một phần quản lý thiếu chặt chẽ do yếu tố lịch sử để lại.