3. Ý nghĩa của đề tài
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
1. Đối tượng tham gia đấu giá: Các cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ
năng lực hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Thái Nguyên hoặc không có hộ khẩu tại Thái Nguyên) và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Pháp luật.
2. Đối tượng không được tham gia đấu giá
- Hộ gia đình và cá nhân không có đủ các tiêu chuẩn theo quy định về đối tượng tham gia đấu giá.
- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.
- Người làm việc trong Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; người trực tiếp thẩm định, định giá quyền sử dụng đất để tổ chức bán đấu giá. Cha, mẹ, vợ chồng, anh, chị, em ruột và con của những người làm việc trong Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
- Người có thẩm quyền quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất, người ký hợp đồng thuê Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người không được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đã có một người khác trong cùng một hộ gia đình đăng ký tham gia đấu giá trong cùng một lô đất.
3. Điều kiện, cách thức tham gia đấu giá: - Điều kiện tham gia đấu giá:
+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, được tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.
+ Nộp hồ sơ đăng ký mua quyền sử dụng đất do Trung tâm phát hành trong thời hạn thông báo.
+ Nộp tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước: khách hàng phải nộp đủ tiền hồ sơ và tiền đặt trước trong thời hạn, tiền đặt trước được nộp vào tài khoản của Đơn vị đấu giá tài sản.
4. Điều kiện tổ chức đấu giá: Ô đất chỉ được đưa ra tổ chức đấu giá khi
có ít nhất hai khách hàng đăng ký tham gia đấu giá.
5. Hình thức, phương thức đấu giá:
- Hình thức đấu giá: Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, tối đa 05 vòng; 01 vòng phụ và bốc thăm (nếu có).
- Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 lô đất đấu giá quyền SDĐ, do UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt. Giá khởi điểm đấu giá được xác định trên cơ sở giá khảo sát giá đất thực tế chuyển nhượng quyền SDĐ trong điều kiện bình thường tại khu vực.
- Bước giá để đấu giá: Là khoảng cách giá để người tham gia đấu giá trả giá và là khoảng chênh lệch giữa giá trúng và không trúng thấp hơn liền kề cho 01 lô đất được xây dựng trên cơ sở các quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên (thường tính tương đương 1% giá khởi điểm).
- Giá trúng đấu giá: Là giá trả cao nhất cho 01 lô đất hợp lệ mà không còn ai trả giá cao hơn, được Hội đồng đấu giá xác định công bố và trình UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá.
* Nguyên tắc đấu giá:
- Toàn bộ các lô đất sẽ được đưa ra đấu giá một lần qua nhiều vòng trả giá. - Cách thức tiến hành đấu giá là: Bỏ phiếu kín; mở công bố công khai. - Việc mở đấu giá phải có số người tham gia ít nhất gấp 02 lần số lô đất đem ra tổ chức đấu giá trở lên. Nếu không đủ số người đăng ký tham gia theo quy định, thì căn cứ số lượng người tham gia đấu giá đủ tư cách thực tế Hội đồng đấu giá sẽ quyết định đưa một số thửa đất ra đấu giá trên nguyên tắc số người tham gia gấp 02 lần số thửa đất tổ chức đấu giá.
- Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá.
- Người tham gia đấu giá có thể tham gia đấu giá một hoặc nhiều thửa đất nhưng mỗi thửa đất phải nộp một lệ phí và một số tiền đặt cọc dự đấu giá. Không được sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá.
6. Đơn vị tổ chức đấu giá và Người tham gia đấu giá
6.1. Đơn vị tổ chức đấu giá: UBND huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 6.2. Đơn vị thực hiện tổ chức đấu giá
- Hội đồng đấu giá quyền SDĐ do UBND huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên thành lập (theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất và Quyết định số 33/2020/QĐ-UBND ngày 15/10/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ, để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Thái Nguyên được UBND huyện Đồng Hỷ thuê thực hiện đấu giá quyền SDĐ theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được thực hiện từ năm 2011.
Bảng 3.4. Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND huyện Đồng Hỷ thành lập
TT Nhiệm vụ trong hội đồng Chức vụ công tác
1 Chủ tịch Hội đồng Chủ tịch UBND huyện Đồng Hỷ 2 Phó Chủ tịch thường trực Phó Chủ tịch UBND huyện Đồng Hỷ 3 Phó Chủ tịch Trưởng phòng TC-KH huyện
4 Ủy viên Chi cục trưởng Chi cục Thuế 5 Ủy viên Trưởng phòng TN&MT huyện
6 Ủy viên Chủ tịch UBND xã, thị trấn nơi có đất đấu giá
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 - 2017
Đơn vị tính: Đồng
Năm Số lô đất đã đấu giá
Tổng số tiền theo giá khởi điểm đấu giá
Tổng số tiền theo giá trúng thầu Số tiền chênh lệch 2014 43 12.000.000.000 12.795.500.000 795.500.000 2015 28 6.051.178.000 6.568.837.000 517.659.000 2016 23 6.716.670.000 6.992.363.010 275.693.010 2017 93 18.480.790.000 21.477.780.720 2.996.990.720 Tổng 187 43.248.638.000 47.834.480.730 4.585.842.730
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ)
Qua bảng số liệu 3.5 cho thấy, trong giai đoạn 2014 - 2017 huyện Đồng Hỷ đã tổ chức đấu giá với tổng số 187 lô đất đã được đấu giá thành công với số tiền là 47.834.480.730 đồng, tăng so với giá khởi điểm là 4.585.842.730 đồng. Trong đó, năm 2014 và năm 2017 là những năm có số lô đất được đấu giá nhiều nhất (43 và 93 lô). Về sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá cũng rất khác nhau trong các năm và phụ thuộc chủ yếu vào các yếu tố vị trí khu đất đấu giá và định hướng quy hoạch sử dụng đất. Mức chênh lệch giá đạt cao nhất tại các lô thuộc dự án thị trấn Chùa Hang.
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
3.2.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư tổ 7, thị trấn Chùa Hang
Khu dân cư tổ 7 được quy hoạch với tổng diện tích 10.955,8 m2 tại khu UBND huyện cũ thuộc tổ 7, thị trấn Chùa Hang. Khu đất này phía Bắc giáp trụ sở phòng Giáo dục và Đào tạo huyện, phía Nam giáp khu dân cư, phía Đông giáp nhà văn hóa tổ 7 và đường Thanh Niên, phía Tây giáp khu dân cư. Khu đất được quy hoạch để xây dựng nhà ở liền kề, được chia thành 103 lô với diện tích 100 - 108,4 m2/lô, trong đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là 48 lô với 4800 m2, còn lại là giao đất không đấu giá và giao đất tái định cư.
Giá khởi điểm và bước giá cho từng lô đất được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt hàng năm. Giá khởi điểm tùy thuộc diện tích vào vị trí lô đất. Đối với lô có vị trí gần giáp Nhà văn hóa tổ 7, đường Thanh Niên, những lô quy hoạch 2 mặt tiền do có vị trí đẹp, thuận lợi nên có giá khởi điểm từ 2.800.000 đồng/m2 đến 3.500.000 đồng/m2, với các lô ở giữa khu dân cư có giá khởi điểm từ 2.400.000 đồng/m2. Bước giá tùy thuộc vào mức quy định hàng năm của UBND tỉnh Thái Nguyên, cụ thể: Từ ô số 01 đến ô số 15 (15 ô), ô số 40 đến ô số 54 (15 ô), ô số 55 đến ô số 66 (12 ô), ô số 88 đến ô số 98 (11 ô) với giá khởi điểm là 2.800.000đ; Từ ô số 16 đến ô số 26 (11 ô), từ ô số 29 đến ô số 39 (11 ô), từ ô số 67 đến ô số 75 (9 ô), từ ô số 78 đến ô số 87 (10 ô) với giá khởi điểm là 2.400.000đ.
Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Phí tham gia đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí.
Khoản tiền đặt trước do Tổ chức bán đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của thửa đất bán đấu giá. Khoản tiền đặt trước được nộp cho Tổ chức bán đấu giá.
Sau khi Hội đồng đấu giá kiểm tra, xác định xong danh sách những người đủ điều kiện tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá.
Việc đấu giá được thực hiện đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia; việc sắp xếp thứ tự lô đất đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.
Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của lô đất và bước giá đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt.
Hình thức đấu giá của dự án này là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 01 vòng đấu.
* Khách hàng trả giá cao nhất mà không có ai tiếp tục tham gia trả giá vòng tiếp theo hoặc khách hàng trả giá cao nhất vòng 1 là người trúng giá.
* Trường hợp nếu có từ 2 khách hàng trở lên cùng trả giá cao nhất bằng nhau thì đấu giá viên điều hành phiên đấu giá tổ chức cho khách hàng bốc thăm xác định người trúng đấu giá. Cuối cùng Hội đồng đấu giá quyết định và công bố người trúng đấu giá. Kết quả trúng đấu giá được ghi vào biên bản bán đấu giá có đầy đủ chữ ký của các thành phần tham gia cuộc bán đấu giá.
Kết quả đấu giá Khu dân cư tổ 7, thị trấn Chùa Hang được thể hiện tại bảng 3.6.
Kết quả phiên đấu giá: Tổng cộng có 68 lượt người tham gia đấu giá; kết quả có 32 người trúng 48/48 lô đất với tổng diện tích 4.800 m2. Trong đó:
* Những ô đất giá khởi điểm được quy định 2.400.000 đồng/m2, có 22 người đủ điều kiện tham gia đấu giá. Kết quả có 09 người trúng đấu giá 13 lô đất với giá trúng đấu giá là 2.501.000 - 2.714.000 đồng/m2 sau 02 vòng trả giá. Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá 13 ô đất là 3.293.500.000 đồng vượt so với dự kiến là 3.120.000.000 đồng.
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư tổ 7, thị trấn Chùa Hang
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 4800
2 Tổng số lô lô 48
3 Diện tích trung bình/lô m2/lô 100
4 Số lô trúng đấu giá lô 48
5 Số người tham gia đấu giá lượt người 68
6 Đơn giá tối thiểu đ/m2 2.400.000
7 Đơn giá tối đa đ/m2 2.800.000
8 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 2.501.000 9 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 4.518.000 10 Giá khởi điểm trung bình của các lô
trúng đấu giá
đ/m2 2.750.000
11 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá
đồng 12.920.000.000
12 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá đồng 14.045.000.000 13 Số tiền tăng thêm từ đấu giá đồng 1.125.000.000 14 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,09
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ)
* Đối với các lô đất có mức giá khởi điểm là 2.800.000 đồng/m2, có 46 người đủ điều kiện tham gia đấu giá. Kết quả có 23 người trúng đấu giá 35 lô đất với giá trúng đấu giá là 2.901.000 - 4.518.000 đồng/m2 sau từ 01 - 04 vòng trả giá. Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá 35 ô đất là 10.751.000.000 đồng vượt so với dự kiến là 9.800.000.000 đồng. Mức chênh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,09 lần.
Với diện tích các lô đất 100 m2 là khá hợp lý đáp ứng nhu cầu mua đất ở đô thị xây dựng nhà ở thông thường liền kề. Giá trung bình một lô đất đưa ra đấu giá là 275 triệu đồng cũng là một số tiền khá lớn với người dân huyện Đồng Hỷ, vì vậy tham gia đấu giá có nhiều người từ các địa phương khác trong tỉnh với mục đích đầu tư, mua bán.
3.2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư cổng Mỏ sắt Trại Cau, thị trấn Trại Cau
Khu dân cư cổng Mỏ sắt Trại Cau, thị trấn Trại Cau có tổng diện tích là 3.970,0 m2, trong đó: Đất giao thông 2.730,0 m2, đất ở 1.240 m2 được chia thành 13 lô. Diện tích từ 90,0 - 117,0 m2/lô. Trong số 13 lô có 03 lô được đấu giá quyền sử dụng với tổng diện tích là 270 m2 (còn lại 10 lô được giao chỉ định cho các hộ gia đình công nhân của Mỏ không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất). Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt với mức giá là 500.000 đồng/m2 (vị trí theo Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 22/12/2014: Cách trục phụ từ cổng Mỏ sắt Trại Cau đến nhà văn hóa tổ 7, tổ 8 là 25m, giá trục phụ là 600.000 đ/m2 hiện trạng sử dụng đất thực tế chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng). Kết quả đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư cổng Mỏ sắt Trại Cau, thị trấn Trại Cau thể hiện qua bảng 3.7 dưới đây.
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư cổng Mỏ sắt Trại Cau, thị trấn Trại Cau
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 270
2 Tổng số lô lô 3
3 Diện tích trung bình/lô m2/lô 90
4 Số lô trúng đấu giá lô 3
5 Số người tham gia đấu giá lượt người 9
6 Đơn giá tối thiểu đ/m2 500.000
7 Đơn giá tối đa đ/m2 675.000
8 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 620.000
9 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 675.000
10 Giá khởi điểm trung bình của các lô trúng đấu giá
đ/m2 650.000 11 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng
đấu giá
đồng 135.000.000 12 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá đồng 175.500.000 13 Số tiền tăng thêm từ đấu giá đồng 40.500.000
Qua bảng 3.7 và bảng 2 - Phụ lục 1, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở thị trấn Trại Cau cho thấy với tổng số lô đất là 03 lô được bán đấu giá trong năm 2015 đã bán thành công 03/03 lô. Tuy chỉ bán đấu giá 03 lô đất ở nhưng phiên đấu giá diễn ra khá sôi nổi. Với diện tích 90 m2 phù hợp với những thiết kế nhà ống, thiết kế đơn giản. Mức giá khởi điểm là 500.000 đồng/m2 bước giá là 30.000 đ/m2. Sở dĩ khu đất được bán đấu giá chậm vì đây là khu vực đất mỏ, vùng núi đất đồi rộng, nhu cầu mua đất của người dân còn ít. Giá trung bình một lô đất đưa ra đấu giá gần 60 triệu đồng cũng là một số tiền lớn vì đa số người tham gia đấu giá là người địa phương, mục đích chính là mua để ở,