Xuất một số giải pháp, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền

3. Ý nghĩa của đề tài

3.5. xuất một số giải pháp, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ

- Công tác tổ chức

+ Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền SDĐ còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính.

+ Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu.

+ Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất rất nhiều thời gian.

+ Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.

+ Quy chế đấu giá cũng còn bất cập gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.

- Đối với người tham gia đấu giá

+ Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

+ Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít. + Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người SDĐ đều bị động, không thể thương lượng lại được.

- Đối với công tác quản lý đất đai

+ Đối với các dự án đấu giá quyền SDĐ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô.

+ Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.

3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

3.5.2.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước

Định giá quyền sử dụng đất để làm cơ sở đưa ra đấu giá có vai trò vô cùng quan trọng. Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường thì sẽ động viên được người tham gia đấu giá, hạn chế bớt những thiệt hại đối với Nhà nước. Ngược lại, nếu định giá không sát với giá thị trường dễ tạo ra việc thông đồng, móc nối với nhau để "dìm giá" thu lợi bất chính.

Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường thì trước khi định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tế thời gian qua ở tỉnh Thái Nguyên thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, và phương pháp này phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên hiện nay. Bên cạnh đó, trong hội đồng định giá cần có những chuyên gia về lĩnh vực tài chính, thuế, môi trường. Quá trình định giá thì hội đồng định giá cần được đi thực địa xem xét từng thửa đất, từng khu vực cụ thể, từ đó để có sự định giá sát với giá cả thị trường.

* Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá

Việc quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá cũng là một trong ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế được nạn "cò mồi" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Có những trường hợp để biết thông tin của những người tham gia đấu giá, bọn “cò mồi” thường nắm thông tin qua cán bộ của tổ chức đấu giá. Trong trường hợp này là có sự giúp sức của những người quản lý hồ sơ, hay còn gọi là có “tay trong” từ các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Sau khi những người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thì những thông tin trong hồ sơ đấu giá như họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số thửa đất, số tiền đặt trước và các thông tin cá nhân khác được người quản lý hồ sơ của tổ chức đấu giá

chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất”. Do vậy, kinh nghiệm được rút ra đối với trường hợp này là cần quy định cụ thể trong quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm của người nhận hồ sơ và tính bảo mật trong việc quản lý hồ sơ đấu giá.

* Cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá

Hiện nay theo quy định của Luật Đấu giá tài sản có rất nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, quá trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức trên để tiến hành cuộc đấu giá. Việc đấu giá sử dụng linh hoạt các hình thức cũng là một trong những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất. Việc thay đổi linh hoạt các hình thức đấu giá này đã đưa lại hiệu quả rõ rệt. Kết quả đấu giá khách quan hơn, hạn chế thấp nhất trường hợp “cò đất” tham gia, hiệu quả đưa lại cao hơn. Có những cuộc đấu giá, giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm tăng rất nhiều.

* Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản

Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về công chức, viên chức, các quy định của Bộ Tư pháp, của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành của các đấu giá viên trong Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản là phải "thực hiện những điều mà pháp luật cho phép". Còn đối với doanh nghiệp đấu giá là doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành đúng quy định của pháp luật, họ có quyền "thực hiện những điều mà pháp luật

không cấm". Do vậy, nếu không có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, cơ quan Công an … thì việc thông đồng giữa doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp các cuộc đấu giá dễ dàng xẩy ra.

* Tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an

Thực tế thời gian qua, nếu không có sự vào cuộc của các cơ quan công an thì các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cò mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thông đồng, dìm giá. Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế rất khó thực hiện được. Bởi vì, chỉ cầm một lời đe doạ của “đầu gấu” đã tác động rất lớn đến tâm lý của các đấu giá viên đều hành cuộc đấu giá.

* Cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở các lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên

Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, các đấu giá viên không những phải am hiểu về pháp luật mà còn cả kiến thức và kỹ năng hành nghề đấu giá. Đa số đội ngũ đấu giá viên ở Thái Nguyên hiện nay đã được đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, tuy nhiêm tuổi đang còn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều trong đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy, để vững vàng trong điều hành các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ này thưởng xuyên cần được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ. Đối với việc tập huấn cần lựa chọn những người vừa có kinh nghiệm thực tiễn, vừa có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đấu giá, như mời đội ngũ giảng viên Học viện Tư pháp, Trường Đại học Luật Hà Nội vào truyền đạt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các

đấu giá viên một mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác vừa tổ chức trao đổi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm trong quá trình hành nghề đấu giá. Bên cạnh đó, Sở Tư pháp cần lựa chọn những nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ năng và kinh nghiệm giải quyết những vấn đề xảy ra trong quá trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên để thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ đó nhằm nâng cao trình độ và kỹ năng cho đội ngũ đấu giá viên.

- Tập trung thực hiện các biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.

3.5.2.2. Giải pháp về kỹ thuật

- Công tác lập quy hoạch, lựa chọn quy hoạch, thực hiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá.

Trước tiên, cần chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi đây là điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá QSDĐ. Do vậy cần tập trung đầu tư làm tốt công tác này. Quy hoạch phải mang tầm nhìn dài hạn, đi trước một bước để có thể chủ động trong các khâu tiếp theo của đấu giá QSDĐ, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trong quá trình triển khai đấu giá như trong một số dự án hiện nay.

Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu của một bộ phận lớn người tham gia: Khu đất ở thì có điều kiện thuận lợi về đường giao thông, điện nước có các điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư mới … và đem lại nguồn thu cho ngân sách.

- Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá theo một trình tự cụ thể từ công tác lập, lựa chọn quy hoạch, thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực hiện các

nội dung trong phiên đấu giá. Mỗi bước, mỗi khâu phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và được thực hiện đồng bộ từ trên tới cơ sở.

- Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thêm trình độ chuyên môn cho các cán bộ tham gia thực hiện dự án.

- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân.

Phối hợp tốt hơn nữa với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo, các cơ quan thông tin đại chúng, các đoàn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến về công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, nhằm mục đích cung cấp thông tin, chính sách, quy định của Nhà nước và thành phố và huyện một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời để nhân dân và các tổ chức phối hợp với chính quyền thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để mọi người dân thấy được lợi ích thu được từ đấu giá QSDĐ, thấy được quyền lợi của người tham gia đấu giá để từ đó không gây khó khăn cho công tác đấu giá QSDĐ. Phổ biến cho mọi người có thể thực hiện theo đúng quy chế đấu giá, hiểu đúng yêu cầu Nhà nước là chủ sở hữu và được hưởng quyền lợi từ đất đai.

- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường.

- Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng giá.

- Đầu tư cơ sở hạ tầng tại các vị trí đấu giá để thu hút người mua.

- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

3.5.2.3. Giải pháp về cơ chế tài chính

- Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng

có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.

- Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả.

Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định tại 3 dự án và so sánh với giá trúng đấu giá, chúng ta thấy một sự chênh lệch rõ rệt giữa giá trúng đấu giá và giá theo quy định. Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất tại một số vị trí thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá khởi điểm khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá khởi điểm vừa phải, còn nếu cả lô thì giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Huyện Đồng Hỷ gồm 15 xã, thị trấn, diện tích tự nhiên của huyện là 27.195,03 ha, là huyện giáp với trung tâm thành phố Thái Nguyên và có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Kết quả đấu giá QSDĐ của 03 dự án: 48 ô đất thuộc khu dân cư tổ &, thị trấn Chùa Hang, 03 ô đất tại thị trấn Trại Cau, 21 ô đất thuộc khu tái định cư số 4 xã Linh Sơn thu được số tiền là 20,8 tỷ đồng, vượt so với dự kiến là 19,4 tỷ đồng.

Một số nhân tố tác động đến công tác đấu giá QSDĐ như: - Tính minh bạch của quá trình thực hiện;

- Chưa nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá; - Cơ sở hạ tầng của khu đấu giá;

- Sự phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường...

Những yếu tố trên thực sự ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác đấu giá.

Đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ đã đem lại những hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai.

- Về kinh tế

Kết quả đấu giá của các dự án cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,03 - 1,30 lần. Qua đây cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền trước đây.

- Về xã hội.