3. Ý nghĩa của đề tài
3.3. kiến đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
Nhằm tìm hiểu ý một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, nghiên cứu đã
tiến hành điều tra theo phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi đối với cán bộ chuyên môn về đấu giá quyền sử dụng đất và người dân tham gia đấu giá.
Kết quả phỏng vấn trực tiếp 15 cán bộ chuyên môn thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ được thể hiện tại bảng 3.10.
Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất
STT Nội dung phỏng vấn Đồng ý
(phiếu) Tỷ lệ (%) Không đồng ý (phiếu) Tỷ lệ (%) 1
Mức giá để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất là phù hợp
14 93,3 1 6,7
2
Giá đất khi thực hiện đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế tại thời điểm đấu giá
15 100 0 0
3 Về thủ tục giao đất sau đấu giá là
phù hợp 13 86,67 2 13,33
4
Việc đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu có đất đấu giá diễn ra công khai
15 100 0 0
5 Nên đẩy mạnh công tác quảng bá,
tuyên truyền về khu đất đấu giá 15 100 0 0
6
Công tác giao đất sau đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư là phù hợp
15 100 0 0
7
Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng “sạch” để giao cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau đấu giá
15 100 0 0
(Nguồn: Số liệu điều tra)
- Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất, phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm của tỉnh là đúng theo quy trình, quy định. Trên cơ sở giá đất ban hành hàng năm của tỉnh thì việc áp giá để đấu giá quyền sử dụng đất cho các dự án là đúng các trình tự, thủ tục. Tuy nhiên, có 6,7% ý kiến cho rằng đơn giá đất áp dụng mức giá để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại
các khu dân cư tại thời điểm đấu giá còn chưa phù hợp (thấp hoặc cao) và cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Về thủ tục giao đất sau đấu giá có đến 13,33% cho rằng thủ tục chưa phù hợp.
Và 100% ý kiến đều cho rằng công tác đấu giá đều diễn ra công khai minh bạch và việc Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng “sạch” bằng cách nên thống nhất giao công tác bồi thường GPMB cho một tổ chức chuyên về bồi thường để thực hiện việc giao đất người dân sau khi trúng đấu giá được dễ ràng.
* Kết quả phỏng vấn trực tiếp 100 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ được thể hiện tại bảng 3.11.
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số yếu tố liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
STT Nội dung phỏng vấn Kết quả
1 Tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất
Có Không
68 32
2
Thuận tiện của việc tìm hiểu thông tin về các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
Có Không Ý kiến khác
66 34 0
3
Ảnh hưởng của đấu giá quyền sử dụng đất đến việc nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện
Có Không Ý kiến khác
62 24 14
4
Giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững
Có Không Ý kiến khác
58 32 10
5
Việc thực hiện các thủ tục hành chính giữa hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất so với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường
Đơn giản hơn Phức tạp hơn Ý kiến khác 54 17 29 6
Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất thu tiền sử dụng đất
Nhiểu
hơn Ít hơn Ý kiến khác
94 6 0
7
Mức độ công khai, minh bạch trong việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
Có Không Ý kiến khác
8 Hiệu quả sử dụng số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất
Tốt Không tốt Ý kiến khác
60 22 18
9 Đấu giá quyền sử dụng đất có giải quyết được nhu cầu về đất ở của người dân
Có Không Ý kiến khác
78 22 0
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Kết quả thống kê các ý kiến trả lời phỏng vấn của 100 đối tượng được phỏng vấn với nhiều ngành nghề khác nhau, trên nhiều địa bàn khác nhau và nhiều độ tuổi khác nhau (trong đó: có 68 người đã từng tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất) cho thấy rằng: Người được phỏng vấn đã quan tâm, tìm hiểu về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất được khai thác dễ dàng. Từ đó, người được phỏng vấn đã có những hiểu biết về đấu giá quyền sử dụng đất, nhìn chung họ đều cho rằng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nhiều hiệu quả, cụ thể: nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện; loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; thủ tục hành chính hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đơn giản hơn so với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường; giải quyết được nhu cầu về đất ở của người dân; đặc biệt là hiệu quả kinh tế cao thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, vẫn còn ý kiến cho rằng công tác đấu giá quyền sử dụng đất chưa mang lại hiệu quả cao; tính công khai, minh bạch còn thấp hay không có ý kiến gì đối với những câu hỏi phỏng vấn từ những phiếu điều tra đối tượng là người dân.
Kết quả điều tra cho thấy 66% người được hỏi cho rằng việc tìm hiểu thông tin về các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ là thuận tiện và 34% cho rằng không thuận tiện (hầu hết là những người chưa từng tham gia phiên đấu giá nào, người lao động tự do). Như vậy cho thấy rằng thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất đã được đăng tải, niêm yết đầy đủ nhưng việc tuyên truyển, phổ biến để toàn dân biết thì còn yếu kém, dẫn đến
các đối tượng người dân không biết để tìm hiểu hoặc khó khăn trong tìm hiểu thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất.
Có 62% người được hỏi đánh giá việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện; 24% trả lời không ảnh hưởng và 14% trả lời không biết. Như vậy cho thấy rằng đa số người được phỏng vấn cho rằng việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất giúp nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện, con số này tương đương với số người cho rằng việc tìm kiếm thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất thuận tiện (62%), vì họ thuận tiện trong tìm kiếm thông tin nên họ hiểu được về dự án đấu giá, hiểu về chính sách đấu giá cũng như đầu tư dự án. Còn lại phần ít người không đánh giá hoặc cho rằng đấu giá quyền sử dụng đất không nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện; các đối tượng được phỏng vấn này cũng hầu hết nằm trong các đối tượng chưa từng tham gia đấu giá, người lao động tự do.
Kết quả điều tra cũng cho thấy 94% người được hỏi đánh giá số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hơn so với giao đất thu tiền sử dụng đất, chỉ có 6% trả lời là ít hơn. Như vậy một phần rất nhỏ trong số người được phỏng vấn cho rằng số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất ít hơn so với giao đất thu tiền sử dụng đất. Còn lại hầu hết mọi người tham gia trả lời phỏng vấn đều cho rằng số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hơn so với giao đất thu tiền sử dụng đất. Tại các số phiếu 39, 40, 43, 46, 86, 90, 93, 96, 99, 100 với người tham gia trả lời phỏng vấn là lao động tự do, thường trú tại các xã xa trung tâm huyện như: Hợp Tiến, Văn Lăng, Tân Long, Tân Lợi, Cây Thị.... họ đều không tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất nào thì đều cho rằng số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất ít hơn so với giao đất thu tiền.
Mặt khác, đấu giá đôi khi lại trở thành nơi dành cho những người có điều kiện về vật chất bởi những người có nhu cầu nhưng lại không có khả
năng về tài chính nên không trúng đấu giá. Thực tế này cho thấy hạn chế về mặt xã hội đối với những gia đình có nhân khẩu ở chung một nhà mà không có khả năng mua đất.
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
* Một số ưu điểm của công tác đấu giá quyền SDĐ
- Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất.
- Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá. Mức giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực.
- Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, SDĐ hiệu quả, tiết kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và SDĐ đai.
- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS. Đấu giá quyền SDĐ là một hình thức chuyển quyền SDĐ trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS.
- Đấu giá quyền SDĐ là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ
đất. Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
3.4.1. Hiệu quả kinh tế
Đấu giá QSDĐ là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Bảng 3.12. So sánh kết quả về kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với giá đất theo khung giá quy định của UBND tỉnh và giá giao đất có thu tiền sử dụng đất
TT Khu đất đấu giá
Số tiền thu được sau khi đấu giá (đồng)
Giao đất có thu tiền (tính theo giá
UBND Tỉnh quy định x hệ số điều chỉnh giá) (đồng) Chênh lệch (lần)
1 Khu dân cư tổ 7, thị
trấn Chùa Hang 14.045.000.000 12.920.000.000 1,09 2 Khu dân cư thị trấn Trại
Cau 175.500.000 135.000.000 1,30
3 Khu dân cư số 4, xã
Linh Sơn 6.600.865.000 6.382.500.000 1,03
Tổng cộng 20.821.365.000 19.437.500.000 1,07
- Đối với Nhà nước:
+ Khai thác hợp lý quỹ đất.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất.
So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu của 3 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,03 - 1,30 lần so với giao đất thông thường, tại thị trấn Trại Cau cao hơn 1,30 lần so với đơn giá của UBND tỉnh. Chỉ với 72 ô đất trúng đấu giá thuộc 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách hơn 20.821.365.000 đồng cao hơn 1,07 so với đơn giá của UBND tỉnh.
- Đối với người sử dụng đất:
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của ô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành,
người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định. Đồng thời, người tham gia đấu giá không phải mất thuế chuyển quyền sử dụng đất (Bộ Tài chính, 2003); không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung