1.4.1.1. Trước năm 1945
Tại Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây. Tuy nhiên, hộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được một sô nới ở Bắc và trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời gia Long (năm 1806), Ở nam Bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sor địa bạ thời Minh Mạng.
- Thời Gia Long: Có sổ địa bạ được lập theo từng xã, phân biệt rõ đất công điền tư điền của mỗi xã, trong đó ghi rõ của ai, diện tích và đẳng hạng để tính thế.
- Thời Minh Mạng. Có sổ địa bộ năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình cử 1 khâm sai lo việc lập “điền bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long.
- Dưới thời pháp luật: do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế địa điền địa khác nhau: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam Kỳ, Chế độ bảo tồn điền trach tại Trung Kỳ; Chế độ bảo thủ để áp áp dụng với bất động sản của Pháp và kiều dân kế ước được luật lệ Phá quốc; Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa của Pháp quốc ở Hà nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
1.4.1.2. Từ sau cách mạng tháng 8 đến năm 1979
Sau cách mạng tháng 8/1945 đặc biệt là sau cuộc cải cách ruộng đất năm 1957, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Tiếp đó, vào đầu năm 1960, hưởng ứng phòng trào hợp tác hóa sản xuất do Đảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân với nhiệt huyết cách mạng luôn tin tưởng vào Đảng đã góp phần lớn đất canh tác vào hợp tác xã. Do vậy, hiện trạng ruộng đất đã có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, do điều kiện rất khó khăn thiếu thốn, hệ thống hồ sơ các chế độ trước để lại không thể sử dụng được nữa.
1.4.1.3. Từ năm 1980 đến năm 1988
Từ sau năm 1980 công tác điều kiện đất đai bắt đầu được Nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiện theo quyết định số 201/QĐ-CP ngày 1/7/1980 và chỉ thị 299/CT-TTg ngày 1-/11/1980. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành một văn bản đầu tiên quy đingh về đăng ký thống kê ruộng đất.
1.4.1.4. Từ khi có Luật đất đai năm 1988 đến nay
Sau Luật đất đai năm 1988 nội dung về vấn đề đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết. Hiện nay hệ thống hồ sơ giấy tờ tại một số địa phương còn hạn chế, bản đồ số chưa có nên khó khăn trong việc đồng bộ hóa hệ thống công nghiệp thông tin.
Sau Luật đất đai năm 1993 thành công của việt thực hiện Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị khẳng định đường lối của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 với nhiều mặt thay đổi.
Đến nay khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì đăng ký đất đai là 1 trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Ngoải ra, công tác đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam còn một số bất cập sau:
Thứ nhất, có thể thấy hiện nay là nguồn đầu tư cho công tác đo đạc, lập bản đồ, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn rất nhiều hạn chế. Các địa phương hầu như không bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, ở nhiều nơi, trụ sở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vẫn phải đi thuê, đi mượn, dùng chung, trang thiết bị còn nghèo nàn. Vấn đề này đòi hỏi chúng ta phải đa dạng hóa các nguồn đầu tư bằng cách huy động các nguồn tài chính của Trung ương và địa phương, của các dự án có tài trợ từ các tổ chức quốc tế và nước ngoài, thực hiện đầu tư theo hình thức công tư (PPP), thực hiện các hoạt động thu dịch vụ cho Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế giá, các nguồn tài chính xã hội hóa để tăng cường cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ, từng bước hoàn thiện hệ thống hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý.
Thứ hai, cơ quan đăng ký đất đai ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Tuy nhiên, hiện nay mới có 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (còn 9 tỉnh chưa thành lập). Bên cạnh đó, việc đăng ký đất đai ở mỗi địa phương như đô thị và nông thôn cũng có thể không giống nhau. Vì vậy, cần phải đa dạng hóa mô hình tổ chức thực hiện để thích hợp với điều kiện thực tế của các địa phương về năng lực tài chính, trình độ công nghệ, hiện trạng tư liệu, tuy nhiên vẫn cần phải bảo đảm tính thống nhất về cơ sở dữ liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm một mục tiêu nhiều cách thực hiện.
Thứ ba, trong thực tiễn giải quyết các thủ tục về đăng ký đất đai, hầu hết các hồ sơ đều khó tuân thủ đúng thời gian giải quyết theo luật định. Điều này làm cho người dân có tâm lý không muốn phải thực hiện các thủ tục hành
với những trường hợp phức tạp. Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện các quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định trong chính sách, quyền lợi của người đã được cấp Giấy chứng nhận, tăng cường xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm và tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Thứ tư, việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai là cần thiết để tạo ra tính đồng bộ và chỉnh lý những biến động kịp thời và lưu trữ dữ liệu địa chính hiệu quả. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải tích cực trong việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, vận hành, khai thác, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, chính xác. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho các đối tượng, các ngành và lĩnh vực nhằm phục vụ mục đích chính là phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hoàn thiện các chính sách liên quan đến giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Ngoài ra, vấn đề quan trọng cần giải quyết ở bất kỳ lĩnh vực quản lý nào đó là nhân sự. Hiện nay, cán bộ thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở hầu hết các địa phương còn thiếu về số lượng, chất lượng đội ngũ cũng chưa được đồng bộ, nhiều nơi còn yếu. Do đó, việc Nhà nước cần ưu tiên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra nguồn nhân lực có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý và đăng ký đất đai là hết sức cần thiết (Trần Thị Lệ Thu, 2020).