Theo điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai của Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất đã được cho phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện hiện nay, quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước, không thu riêng hoặc thu rất ít và có thể thu hồi đất bất cứ lúc nào.Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể.Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu
hoặc đấu giá. Khi đã có được quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất (Đào Thị Hiên, 2015).
2.3.2. Tại Ôxtrâ lia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa trường hợp, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục trường hợp quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được
Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.
Các đặc điểm của hệ thống ĐKĐĐ tại Úc:
- Không quy định hạn mức đất và diện tích đất sở hữu phụ thuộc vào khả năng tài chính;
- Luật pháp quy định người có thẩm quyền sở hữu đất đai, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người đã đăng ký. Mọi giao dịch đất đai nếu không đăng ký theo quy định của pháp luật thì nhà nước coi như không có và mọi giao dịch đất đai không đăng ký đều không hợp lệ;
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhập, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Nguyễn Thị Hải Ninh, 2007).
2.3.3. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng;
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
2.3.4. Tại Mala xia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê...) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn;
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai;
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền...) trên đất đai của mình;
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà;
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời;
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và trường hợp việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối.
2.4. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam tại Việt Nam
Năm 2017, theo báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai: Cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu giấy chứng
nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp.
Bảng 2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nƣớc năm 2017 Các loại đất Giấy chứng nhận đã cấp (GNCQSDĐ) Diện tích đƣợc cấp (Triệu GCN Triệu ha) Tỉ lệ diện tích đƣợc cấp (%) Số lƣợng tỉnh đạt chỉ tiêu Trên 85% Dƣới 85% Dƣới 70% Đất ở đô thị 5,234 0,126 94,4 41 22 6 Đất ở nông thôn 12,67 0,507 92,9 46 17 4 Đất chuyên dùng 0,24 0,563 78,2 24 39 2 0 Đất sản xuất nông nghiệp 19,21 8,692 88,6 48 15 2 Đất lâm nghiệp 1,93 11,871 97,8 40 15 4
(Nguồn:Tổng cục Quản lý t ai, 2017)
Giấy chứng nhận đã cấp nhiều nhất là cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn.Một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, Tp. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp giấy chứng nhận lần đầu của các loại đất chưa đạt trong thười gian tới.
Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để phục vụ đa mục tiêu cũng được khẩn trương thực hiện. Số xã, phường, thị trấn đã hoàn thành và được tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện là 231 xã, phường, thị trấn; đạt 51,68%.
2.5. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội Hà Nội
Tính đến ngày 16/3/2018, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa/1.551.951 thửa); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 90,32% (161.028 căn/178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư đạt 92,11% (12.920 căn/14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN), cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất).
HĐND Thành phố đã tổ chức Đoàn giám sát tình hình, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và 8 quận, huyện; HĐND các cấp hằng năm đều đã giao chỉ tiêu cấp Giấy chứng nhận, phân bổ kinh phí cho các ngành, các cấp để tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện.
UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch số 191/KH-UBND, ngày 11/10/2016 về các nhiệm trường hợp và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thường xuyên tổ chức nhiều hội nghị giao ban với các quận, huyện, thị xã để đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; thành lập các tổ liên ngành, nòng cốt là sở Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn tất cả 30 quận, huyện, thị xã; ban hành nhiều văn bản, quy định, quyết định để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; tăng cường cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục, giảm thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết; quy định rõ trách nhiệm của các sở, ngành trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự phiền người dân đã giảm đáng kể. Lãnh đạo Thành phố đã nhận được nhiều bức thư cảm ơn của người dân, các tổ chức.
Ngoài những nguyên nhân khách quan, việc cấp cấp Giấy chứng nhận cho một số loại đất trên địa bàn Thành phố còn chưa đạt kế hoạch còn do một
số nguyên nhân chủ quan: Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai, vận động người dân thực hiện việc đăng ký, kê khai đất đai, cấp Giấy chứng nhận chưa cao; ý thức của một bộ phận người dân, chủ sử dụng đất chưa tốt, không tự giác thực hiện trách nhiệm, cố tình chậm trễ trong thực hiện đăng ký, kê khai đất đai theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, chính quyền một số xã, phường, thị trấn, quận, huyện chỉ