Thạch Thất
4.3.1. Khái quát chung về công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại hu ện
Thạch Thất
Theo kết quả tổng hợp số liệu từ phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Thạch Thất, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất cho thấy: Trong giai đoạn 2015 - 2018, trên địa bàn huyện Thạch Thất có tổng số 2380 trường hợp thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSĐ.
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2015 - 2018
ĐVT: Trường hợp
TT Chỉ tiêu 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Cấp đổi do chuyển đổi QSDĐ 14 27 21 34 96
2 Cấp đổi do chuyển nhượng QSDĐ 127 164 111 255 657
3 Cấp đổi do thừa kế QSDĐ 90 147 116 187 540
4 Cấp đổi do tặng cho QSDĐ 228 295 139 248 910
Cấp lại 18 53 40 66 177
Tổng 477 686 427 790 2380
(Nguồn: Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Thạch Th t)
Tình hình thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSĐ trên địa bàn huyện diễn ra ít nhất vào năm 2017 với 427 trường hợp, nhiều nhất vào năm 2018 với 790 trường hợp.
Nhìn chung công tác cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ trên toàn địa bàn huyện trong những năm trở lại đây diễn ra khá đa dạng và theo chiều hứơng năm sau nhiều hơn năm trước việc đó đựơc thể hiện qua bảng số liệu 4.4.
Bảng 4.4. Tổng hợp các trƣờng hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ giai đoạn 2015 - 2018 theo đơn vị hành chính huyện Thạch Thất
ĐVT: Trường hợp
TT Đơn vị hành chính Cấp đổi Cấp lại Tổng
1 Yên Trung 40 5 45 2 Yên Bình 40 17 57 3 Tiến Xuân 54 55 109 4 Thạch Xá 32 62 94 5 Thạch Hòa 86 48 134 6 TânXã 76 129 205 7 Phùng Xá 75 76 151 8 Phú Kim 79 48 127 9 Lại Thượng 63 46 109 10 Kim Quan 48 44 92 11 Hữu Bằng 56 117 173 12 Hương Ngải 43 71 114 13 Hạ Bằng 77 69 146 14 Đồng Trúc 64 78 142 15 Dị Nậu 78 64 142 16 Đại Đồng 81 58 139 17 TT. Liên Quan 78 21 99 18 Canh Nậu 66 55 121 19 Cần Kiệm 46 72 118 20 Cẩm Yên 43 82 125 21 Bình Yên 65 10 75 22 Bình Phú 72 67 139 23 Chàng Sơn 92 154 246 Toàn huyện 1454 1448 2902
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký t ai chi nhánh huyện Thạch Th t,2019)
Từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, quy trình cấp đổi GCNQSDĐ có một số thay đổi, điển hình là việc xác nhập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về hệ thống văn phòng đăng ký đất đai của sở Tài nguyên và Môi trường. Với phạm vi nghiên cứu tác giả tập trung nghiên cứu kết quả cấp đổi GCNQSDĐ khi người sử dụng thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
4.3.2. Kết quả thực hiện cấp đổi giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất
4.3.2.1. Kết quả cấp đổi giấy chứng khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao. Theo quy định tại các Điều 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự thì việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên bằng hợp đồng; các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Theo kết quả điều tra 150 trường hợp có 13 trường hợp được cấp GCNQSDĐ khi thực hiện chuyển đổi QSDĐ, các trường hợp chuyển đổi này chủ yếu là đất nông nghiệp 13 trường hợp (chiếm 8,67%). Với tình hình phát triển của huyện cộng với sự chuyển dịch cơ cấu của từng địa phương do vậy các trường hợp chuyển đổi này đều chuyển đổi để thuận tiện cho việc sản xuất và đời sống chung, mặt khác đối với các bên tham gia chuyển đổi này qua điều tra cho thấy đều là người thân, họ hàng làng xóm trong địa phương.
Bảng 4.5. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại các xã nghiên cứu
Chỉ tiêu Đơn vị tính Thị trấn Liên Quan Xã Bình Yên Xã Yên Trung Tổng 1. Tổng số trƣờng hợp chuyển đổi Trường hợp 2 3 8 13 Trong ó: Đ t ở Đ t nông nghiệp 2 3 8 13 2. Diện tích (m2) m2 624 1060 3800 5484 3.Tình hình thực hiện cấp đổi GCNQSĐ trƣờng hợp Trường hợp 3.1. Hoàn t t t t cả các thủ tục 2 3 8 13
3.2. Chỉ khai báo tại UBND c p xã 1 2 3 6
3.3. Gi y tờ viết tay có người làm
Chỉ tiêu Đơn vị tính Thị trấn Liên Quan Xã Bình Yên Xã Yên Trung Tổng 3.4. Gi y tờ viết tay 2 2 6 10 3.5. Không có gi y tờ cam kết
4.. Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm cấp đổi GCNQSĐ trƣờng hợp Trường hợp 2 3 8 13 4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao t tạm thời 2 3 5 4.2. Gi y tờ hợp pháp khác 4.3. Không có gi y tờ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu i u tra)
Qua bảng 4.5 cho thấy tình hình cấp đổi GCN khi thực hiện chuyển đổi QSDĐ có sự khác biệt giữa các xã điều tra. Thị trấn Liên Quan là trung tâm kinh tế, văn hóa - xã hội của huyện có kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch trường hợp phát triển ngoại trừ chuyển đổi QSDĐ theo chương trình "dồn điền, đổi thửa" được thực hiện từ năm 2010, quy hoạch nông thôn mới người dân không chú trọng vào phát triển sản xuất nông nghiệp nên ít thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ. Mặc dù từ năm 2012 đến nay số lượng các thửa ruộng bị thu hẹp do quá trình thu hồi để chuyển sang đất sản xuất kinh doanh khá lớn.
Những xã còn lại thì sau khi chương trình “dồn điền, đổi thửa” được cấp Uỷ giao cho Sở Tài nguyên & Môi trường thì có nhiều sự thay đổi. Tổng số thửa ruộng canh tác của mỗi hộ gia đình, cá nhân giảm đáng kể, diện tích mỗi thửa đất tăng đáng kể.
Đối với các xã mà kinh tế nông nghiệp đóng vai trò chủ đạo đối với hầu hết người dân như xã Bình Yên thì sự thuận lợi trong quá trình sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế của các hộ gia đình sử dụng đất (đặc biệt là đối với các hộ muốn canh tác tập trung trên những thửa ruộng có diện tích
lớn). Vì vậy, ở xã này tình hình cấp đổi GCN chuyển đổi QSDĐ diễn ra nhiều hơn. Đối với xã Yên Trung là xã thuần nông người dân đã nhận thức được lợi ích của việc chuyển đổi đất nông nghiệp. Ngoài ra quá trình chuyển đất nông nghiệp sang đất phát triển công nghiệp đã làm cho nhiều thửa ruộng bị thu hẹp diện tích trở lại, điều này đã gây ra những khó khăn không nhỏ cho các hộ trong sản xuất nên nhiều hộ gia đình, cá nhân tự tìm đến nhau, thoả thuận đổi ruộng cho nhau để gộp các thửa nhỏ lại thành thửa lớn hơn. Vì vậy, xuất hiện nhiều tình trạng cấp đổi GCNQSDĐ mà không làm thủ tục khai báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Qua điều tra cho thấy có những nguyên nhân chính như sau:
- Huyện Thạch Thất đang trong quá trình công nghiệp hoá, hàng năm UBND huyện thu hồi một diện tích nhất định đất nông nghiệp để giao cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn huyện. Do đó các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thường giữ đất để được bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất. Vì vậy, nhiều trường hợp cấp đổi GCN do chuyển đổi QSDĐ chỉ là đổi đất tạm thời (không thực sự chuyển QSDĐ cho nhau), chỉ có giá trị trong một thời gian ngắn 1 năm hoặc vài năm. Nếu sau thời hạn này các thửa đất của mỗi bên không bị thu hồi, thì sẽ tiếp tục đổi cho nhau còn nếu đất của một trong các bên bị thu hồi, người sử dụng đất sẽ lấy về để giao lại cho Nhà nước và nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng;
- Hầu hết các bên tham gia chuyển đổi QSDĐ cho nhau trong các trường hợp này có mối quan hệ họ hàng, bạn bè, làng xóm nên việc chuyển đổi dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau, không có các giấy tờ xác nhận...;
- Ngoài ra, vẫn còn số ít trường hợp người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ phải đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành chuyển đổi QSDĐ. Điều này phản ánh một thực trạng là việc tuyên truyền, phổ biến pháp Luật Đất Đai tới người dân chưa rộng khắp.
4.3.2.2. Tình hình c p ổi gi chứng nh n khi thực hiện qu n chu ển nhượng qu n s dụng t
Hiện nay người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ phải làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại chi nhánh Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện.
Bảng 4.6. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tại xã nghiên cứu
Chỉ tiêu Đơn vị tính Thị trấn Liên Quan Xã Bình Yên Xã Yên Trung Tổng
1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng Trƣờng
hợp 15 12 12 39
Trong ó: Đ t ở 13 9 10 32
Đ t nông nghiệp 2 3 2 7
2. Tình hình thực hiện cấp đổi GCN Trường trƣờng hợp
hợp
+ Hoàn t t t t cả các thủ tục 9 6 6 21
+ Chỉ khai báo tại UBND c p xã 3 2 3 8
+ Gi y tờ viết tay có người làm chứng 2 3 2 7
+ Gi y tờ viết tay 1 1 1 3
+ Không có gi y tờ cam kết 0 0 0 0
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm
cấp đổi GCN trƣờng hợp Trƣờng hợp 15 12 12 39 + GCNQSDĐ, QĐ giao t tạm thời 10 8 7 25 + Gi y tờ hợp pháp khác 3 3 3 9 + Không có gi y tờ 2 1 2 5 4. Lý do chuyển nhƣợng Trƣờng hợp 15 12 12 39
Chu ển nơi ở mới 8 7 8 23
Đầu cơ t 2 2 2 6
t n ầu tư sản xu t, k nh
doanh 2 1 1 4
Chỉ tiêu Đơn vị tính Thị trấn Liên Quan Xã Bình Yên Xã Yên Trung Tổng t n mua v t dụng g a ình 0 0 0 0 ti n trả nợ 2 0 0 2 t n g t ết k ệm 0 1 0 1 t n ch cuộc sống hàng ngà 0 0 0 0 ý do khác 1 1 1 3
5. Quan hệ v ngườ chuyển nhượng
Trƣờng
hợp 15 12 12 39
nh, chị, em ruột, bố, m , con 2 1 1 4
Người quen biết 7 7 7 21
Họ hàng, bạn bè 2 1 1 4
Người không quen biết 4 3 3 10
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu i u tra)
Qua Kết quả điều tra 150 hộ gia đình cho thấy, có 39 trường hợp cấp đổi GCN do chuyển nhượng (26%); trong đó có 32 trường hợp chiếm 82,05% là đất ở, 7 trường hợp chiếm 17,94% là đất nông nghiệp. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản, vì nơi cư trú, ngoài ra còn có chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Trong số các trường hợp phỏng vấn trường hợp cấp đổi làm đầy đủ các thủ tục là 21 trường hợp chiếm 53,84%; tỷ lệ các trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã sau đó không làm tiếp các thủ tục tài chính là 8 trường hợp chiếm 20,51% và tỷ lệ các trường hợp không khai báo "giao dịch ngầm" là 10 trường hợp chiếm 25,64%.
Đối với các địa phương phát triển như Thị trấn Liên Quan là trung tâm phát triển kinh tế - xã hội của huyện, nơi có quá trình phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác vì số hộ sống đơn thuần chỉ dựa
vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, dân cư sinh sống chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ… nên số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015 đến nay đều lớn và có mức độ ổn định. Trong 15 trường hợp phỏng vấn có đất ở là 13 trường hợp, đất nông nghiệp chỉ có 2 trường hợp. Đối với xã Yên Trung có 12 trường hợp trong đó đối với đất ở là 9 trường hợp, đất nông nghiệp 3 trường hợp. Đa số các hộ này không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không "bán đất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để giữ đất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các trường hợp bất trắc (ví dụ như sản xuất, kinh doanh thất bại…) và giữ đất để lấy tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, ở những xã này những hộ thiếu đất sản xuất nông nghiệp muốn "mua" thêm đất nông nghiệp để sản xuất khó tìm được nguồn cung.
Tại xã Bình Yên, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Trong 12 trường hợp điều tra có 10 trường hợp chuyển nhượng đất ở, 2 trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở (gọi tắt là giá đất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất, ở đây không có khả năng chi trả. Xã Bình Yên không chỉ thu hút được khá nhiều doanh nghiệp đến đầu tư phát triển công nghiệp, tại một số thôn trong xã người dân nơi đây còn phát triển kinh tế trang vườn trại,.... Chính vì nguyên nhân này dẫn đến giá đất nông nghiệp tại xã trong thời điểm điều tra có lúc lên đến 80 - 110 triệu đồng/sào
Đối với xã Yên Trung, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn ít xảy ra. Trong 12 trường hợp điều tra có10 trường hợp chuyển nhượng đất ở và 2 trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nguyên nhân chính của tình hình này là hiện tại cũng như quy hoạch đến năm 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không lớn. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2010
- 2016 khá thấp, chỉ có từ 1 - 3 triệu đồng/m2 đất ở; đất nông nghiệp khoảng 15 triệu đồng/sào đến giai đoạn 2016 - 2018 giá đất đã tăng từ 5 - 9 triệu đồng/m2 đất ở, đất nông nghiệp tăng lên 20 - 40 triệu đồng/sào. Nguyên nhân chính của tình hình này là hiện tại không bị thu hồi đất nông nghiệp, do đó các chủ sử dụng không mong đợi sẽ nhận tiền đền bù đất nông nghiệp. Họ sẵn sàng chuyển nhượng đất nông nghiệp khi không còn nhu cầu sử dụng do chuyển sang làm nghề khác. Đặc biệt là đối với những thanh niên di cư vào các vùng có khu công nghiệp để tìm kiếm việc làm, khi chuyển sang làm nghề khác họ cần một số vốn ban đầu nhất định nên họ thường "bán đất" nông nghiệp.
Qua kết quả điều tra các hộ được cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số lượng những trường hợp không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục vẫn còn diễn ra như sau:
- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ còn khá cao có trường hợp không có giấy tờ gì chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước;
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên lại phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các