4.5.2.1. Hạn chế
Là một huyện đang trên đà phát triển nên mọi hoạt động kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức đã, đang dần được hoàn thiện. Chính vì vậy, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện quyền SDĐ tại huyện cũng gặp không ít những khó khăn, hạn chế:
+ Tình hình cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ khi thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã của huyện Thạch Thất có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương;
+ Ngoại trừ việc cấp lại GCNQSDĐ yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới đủ điều kiện cấp lại GCNQSDĐ thì
các quyền còn lại có tỷ lệ số trường hợp không khai báo không nhiều những vẫn tồn tại đã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai do thuế cao;
+ Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất;
+ Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng cơ sở, thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thu hồi giải phóng mặt bằng nhiều khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất;
+ Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất: “Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng như việc cấp đổi GCNQSDĐ tại các cơ quan tài nguyên và Môi trường;
+ Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn ở những vùng kinh tế mới hoặc tham gia kháng chiến, sau giải phóng vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay họ trở về đòi lại quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy định cụ thể của pháp luật;
+ Quá trình giải quyết hồ sơ còn chưa phối hợp thống nhất giữa các phòng chuyên môn, Chi cục thuế huyện và các phòng ban khác liên quan.
4.5.2.2. Nguyên nhân tồn tại
Theo khảo sát tình hình và những vấn đề còn tồn tại ở huyện Thạch Thất, có thể do một số nguyên nhân sau đây:
* Nguyên nhân khách quan:
+ Pháp luật đất đai nói chung và những quy định về cấp GCNQSDĐ và QSDĐ nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về các khoản thu phí theo quy định như không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào đó là thuế thu nhập cá nhân của người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành;
+ Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện cấp đổi, cấp lại các QSDĐ của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Các cơ quan chuyên môn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng như Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài chính, Chi cục thuế huyện trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng;
+ Các hoạt động về QSDĐ, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, do Văn phòng đăng ký
QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng đến nay Văn phòng đang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ còn kéo dài, gây ách tắc;
+ Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển quyền SDĐ tại cơ quan Nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng đất: Một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% nếu đã sử dụng đất, xây nhà ở ổn định sau ngày 01/07/2004 đối với đất nông thôn). Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau mà không thực hiện cấp đổi GCN;
- Về thuế chuyển quyền SDĐ: việc tính thuế chuyển quyền SDĐ chỉ tính theo trường hợp việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển quyền SDĐ do yêu cầu của đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho những người thực sự có nhu cầu SDĐ, không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
* Nguyên nhân chủ quan:
+ Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan Nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những
mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã xưa kia, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội;
+ Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã, thị trấn đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai;
+ Công tác tổ chức quản lý Nhà nước về việc thực hiện QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém, chưa được đào tạo, bồi dưỡng nhiều;
+ Số lượng cán bộ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quá mỏng, chưa chuyên sâu tập trung trong khi hồ sơ giao dịch của công dân lại quá nhiều.