Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Mặc dù huyện Thạch Thất đã công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giao thông giai đoạn 2010 - 2020 tỷ lệ 1/2000 của huyện và một số bản đồ chi tiết các tuyến đường thuộc các xã tỷ lệ 1/500, nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay còn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên đang trong giai đoạn điều chỉnh, bổ sung. Việc các phương án không chắc chắn được thực hiện đã gây ra những
cản trở nhất định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển.
Bổ sung, sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp này họ không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước bằng chênh lệch giữa giá đất ở hoặc đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà được hưởng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại huyện diễn ra khá nhiều. Song hầu hết các trường hợp đều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực hiện quyền SDĐ của mình. Nguyên nhân một mặt là do chính sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà (Phòng Tài nguyên& Môi trường - Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất; kiểm tra, xác định chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chính - Kế hoạch hoàn thiện chính sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…). Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chính vì vậy, nhiều người dân chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Huyện Thạch Thất có vị trí địa lý thuận lợi cho việc phát triển kinh tế- xã hội. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 18.460,06 ha hầu hết đã được đưa vào sử dụng. Diện tích đất chưa sử dụng chỉ còn 3,71% tổng diện tích tự nhiên. Huyện có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, do vậy nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất của Nhà nước.
Qua nghiên cứu kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất cho thấy, chủ yếu việc cấp đổi được thực hiện với các hộ thực hiện các quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho.; cấp lại do mất hoặc hỏng GCNQSDĐ. Để có cái nhìn tổng quan về công tác cấp đổi, câp lại GCNQSDĐ đề tài tiến hành điều tra 150 hộ dân tại 3 xã, thị trấn: Liên Quan, Yên Trung, Bình Yên. Cơ bản thấy rằng việc cấp đổi GCNQSDĐ đều được thực hiện với đất ở và đất nông nghiệp, tuy nhiên đất ở chiếm đa số. Ngoài ra tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo trong huyện vẫn diễn ra nhưng đang giảm dần. Nguyên nhân chính của tình trạng người sử dụng đất không khai báo xin cấp GCNQSDĐ khi thực hiện các QSDĐ là do ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Mặt khác công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm. Thêm vào đó công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình độ chuyên môn của các cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy định trong việc cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và cập nhật. Các quy định về trình tự, thủ tục trong việc thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ còn phức tạp và thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.
Để khắc phục những khó khăn trong quá trình cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ địa phương cần kết hợp các giải pháp đồng bộ như: giải pháp về công tác quản lý,giải pháp về tổ chức thực hiện cấp GCNQDĐ, giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất, giải pháp khác.
2. Kiến nghị
Huyện Thạch Thất và thành phố Hà Nội cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất được thuận lợi hơn trong việc cấp GCNQSDĐ đặc biệt là cấp đổi, cấp lại GCNQSĐ. Có hướng linh hoạt không dâpk khuôn, máy móc trong công tác rà soát hồ sơ của các trường hợp cấp đổi do sai lệch diện tích, hình dạng và kí hiệu bản đồ khi xác định được nguồn gốc sử dụng đất và xác định đựơc nguyên nhân do lỗi đo dạc để lại để tạo thuận lợi cho người dân được cấp GCNQSDĐ và thực hiện quyền của người sử dụng đất. Có hướng chuyển đổi mục đích và giao đất cho người dân sử dụng diện tích đất chưa sử dụng để người dân khai thác tận dụng nguồn lực từ phần diện tích đất đang do UBND các xã quản lý.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý t ai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia.
2. Chính phủ (2017), Nghị ịnh số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/05/2017 của Chính
phủ về việc quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.
3.Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ", Tạp chí Tài ngu ên và Môi trường.
4. Trần Hà, D.Tùng, P. Hùng (2018), Hà Nội: Cấp giấy chứng nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu truy cập ngay 29/3/2018 tại http://kinhtedothi.vn/ha- noi-hoan-thanh-hon-98-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-312990.html. 5. Đào Thị Hiên (2015), Tình hình c p Gi y chứng nh n quy n s dụng t
của một số nước trên Thế giới.
6. Nguyễn Thị Minh Hương (2018), Đánh giá việc thực hiện quy n của người
s dụng t trên ịa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ
Nông nghiệp.
7. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Thạch Thất (2019), Báo cáo tình hình quản lý và s dụng t huyện Thạch Th t năm 2018.
8. Quốc Hội (2014), Luật đất đai 2013.
9. Thông tấn xã Việt Nam (2018), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước đạt gần 97% truy cập ngày 4/9/2018 tại: http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2018-09-04/cap-giay-chung- nhan-quyen-su-dung-dat-tren-ca-nuoc-dat-gan-97-61578.aspx.
10. Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách và tình hình s dụng t ai của liên
bang malaixia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình
sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Trường hợp Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
11. Vũ Văn Tuyền (2012), Đánh giá thực trạng ăng ký, c p gi y chứng nh n quy n s dụng t và quy n sở hữu nhà ở trên ịa bàn qu n Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Trường Đại học nông nghiệp, Hà Nội.
12. UBND thành phố Hà Nội (2017), Quyết ịnh số 3542/2017/QĐ-UBND ngày 12 tháng 06 năm 2017 Qu ịnh Danh mục thủ tục hành chính mới, s a ổi, bổ sung, bãi bỏ trong lĩnh vực t ai thuộc thẩm quy n giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường/UBND c p huyện trên ịa bàn thành phố Hà Nội.
13. UBND huyện Thạch Thất (2012), Thuyết minh phương án qu hoạch s dụng t giai oạn 2010-2020.
14. UBND huyện Thạch Thất (2019), Báo cáo thống kê, kiểm kê t ai 2018.
15. UBND huyện Thạch Thất (2019), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm 2018 phương hướng 2019 tại huyện Thạch Th t.
16. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất (2016), Báo cáo công tác c p gi y chứng nh n quy n s dụng t huyện Thạch Th t năm 2015.
17. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất (2017), Báo cáo công tác c p gi y chứng nh n quy n s dụng t huyện Thạch Th t năm 2016.
18. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất (2018), Báo cáo công tác c p gi y chứng nh n quy n s dụng t huyện Thạch Th t năm 2017.
19. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất (2019), Báo cáo công tác c p gi y chứng nh n quy n s dụng t huyện Thạch Th t năm 2018.
Phụ lục 1. MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁC CÁN BỘ QUẢN LÝĐẤT ĐAI 1. Thành Phố Hà Nội 2. Huyện: Thạch Thất 3. Phiếu số:………... 4. Ngày:………..
PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Về tình hình cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ 1. Thông tin chung Họ và tên: ………Nam/ nữ:………
Dân tộc:...Năm sinh:…………...
Địa chỉ gia đình: Thôn/Khu:……… huyện/TP: ………..………...
Chức danh (chức vụ): …………..……… Trình độ: ……….
Tên tổ chức (đơn vị): ……….………
2. Đánh giá của anh (chị) Về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phƣơng 2.1. Thuân lợi:...
...
2.2. Khó khăn:...
...
3. Đánh giá của anh (chị) về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại từng phƣờng STT Phƣờng Đánh giá mức độ Lý do Tốt Trung bình Kém
Phụ lục 2. PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ DÂN
PHẦN 1 THÔNG TIN CHUNG
1. Họ và tên chủ hộ:... Giới tính:... 2. Địa chỉ: Xã (thị trấn)…………...……...…, huyện Thạch Thất, Tp. Hà Nộ
3. Trình độ văn hóa:……… 4. Ngành sản xuất chính của hộ:
Thuần nông K nh doanh dịch vụ T ểu thủ công ngh ệp Ngành nghề khác 5. K nh tế của hộ:
G àu Khá Trung bình Nghèo
6.Tổng số nhân khẩu của hộ:……….., Tổng số lao động:………..
PHẦN 2 TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI CỦA HỘ
1. Tổng d ện tích đất của hộ đang sử dụng:……… m2
- Đất ở:……….. m2
- Đất vườn, ao l ền kề:……….. m2 - Đất NN :……….. m2
2. G a đình được cấp g ấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa Có Chưa
- Cấp năm:……….
- D ện tích được cấp:……….. m2
3. G a đình có mua thêm đất không Có Không Nếu có: D ện tích mua thêm……….. m2
Mua thêm loạ đất:……….
4. G a đình có bán đất không Có Không Nếu có: D ện tích bán……….. m2
PHẦN 3. TÌNH HÌNH CẤP ĐỔI GCNQSDĐ KHI THỰC HIỆN CÁC QSDĐ CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1. Thực h ện quyền chuyển đổi (Đánh d u x vào ô lựa chọn)
- Loạ đất:………. - D ện tích……… m2
- Tình hình thực hiện cấp đổi GCN:
+ Hoàn tất tất cả các thủ tục: Có Không + khai báo tại UBND cấp xã: Có Không + Giấy tờ viết tay có người làm chứng: Có Không + Giấy tờ viết tay: Có Không + Không có giấy tờ cam kết: Có Không - Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cấp đổi GCN
+ GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thờ : Có Không + Giấy tờ hợp pháp khác: Có Không + Không có giấy tờ: Có Không
2. Thực h ện quyền chuyển nhƣợng (Đánh d u x vào ô lựa chọn)
- Loạ đất:………. - D ện tích……… m2 - Tình hình đăng ký b ến động:
+ Hoàn tất tất cả các thủ tục: Có Không + Có kha báo tạ UBND xã: Có Không + G ấy tờ v ết tay có ngườ làm chứng: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không - Thực trạng g ấy tờ tạ thờ đ ểm cấp đổi GCN:
+ GCN QSDĐ: Có Không + G ấy tờ hợp lệ khác: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không
- Lý do chuyển nhượng:
+ Chuyển nơ ở mớ + Đầu cơ đất
+ Lấy t ền đầu tư sản xuất, k nh doanh + Lấy t ền để xây dựng + Lấy t ền mua vật dụng g a đình + Lấy t ền trả nợ
+ Lấy t ền gử t ết k ệm + Lý do khác + Lấy t ền ch cuộc sống hàng ngày
- Quan hệ vớ ngườ chuyển nhượng:
+ Anh, chị, em ruột, bố, mẹ, con + Ngườ quen b ết
+ Họ hàng, bạn bè + Ngườ không quen b ết
3. Thực h ện quyền thừa kế
- Loạ đất:………. -D ện tích……… m2 -Tình hình đăng ký b ến động:
+ Hoàn tất tất cả các thủ tục: Có Không + Chưa thực h ện đầy đủ: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không -Thực trạng g ấy tờ tạ thờ đ ểm thực h ện cấp đổi GCN: + GCN QSDĐ: Có Không + G ấy tờ hợp lệ khác: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không
4. Thực hiện quyền thừa kế
- Loạ đất:………. - D ện tích……… m2
- Tình hình thực hiện quyền thừa kế + Hoàn tất tất cả các thủ tục
+ Chưa thực hiện chưa đầy đủ thủ tục + Không khai báo
- Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cấp đổi GCN + GCNQSDĐ + Giấy tờ hợp pháp khác + Không có giấy tờ 4. Thực h ện quyền tặng cho -Loạ đất:………. -D ện tích……… m2 -Tình hình đăng ký b ến động: + Hoàn tất tất cả các thủ tục: Có Không + Chưa thực h ện đầy đủ: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không -Thực trạng g ấy tờ tạ thờ đ ểm cấp đổi GCN
+ GCN QSDĐ: Có Không + G ấy tờ hợp lệ khác: Có Không + Không có g ấy tờ: Có Không
5. Thực hiện cấp lại GCN -Loạ đất:………. -D ện tích……… m2 - Lý do cấp lại GCN: ... - Tình hình thực hiện cấp lại GCN + Hoàn tất tất cả các thủ tục: Có Không + Giấy tờ viết tay có người làm chứng: Có Không + Giấy tờ viết tay: Có Không + Không có giấy tờ cam kết: Có Không
- Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cấp lại GCN
+ GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời: Có Không + Giấy tờ hợp pháp khác: Có Không + Không có giấy tờ: Có Không
PHẦN 3. Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI, CẤP LẠI GCNQSDĐ
Ông (bà) cho b ết mức độ đồng ý của bản thân đối với các yếu tố ảnh hưởng đế công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ (đánh dấu X vào số có mức độ đúng nhất với ý kiến của ông/bà)
1. R t không ồng ý; 2. Không ồng ý; 3. ình thường; 4. Đồng ý; 5. Hoàn toàn ồng ý
TT Câu hỏi Phƣơng án trả lời
1 2 3 4 5
1 Thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất đơn giản
2 Thời gian thực hiện các quyền sử dụng đất nhanh chóng
3 Các văn bản hướng dẫn dễ hiểu
4 Khả năng thực hiện các quy định dễ thực hiện
5 Phí chuyển đổi các QSDĐ cao
6 Thái độ thực hiện của cán bộ thực hiện thủ tục nhiệt tình
Phụ lục 3. MỘT SỐ HÌNH ẢNH THỰC HIỆN PHỎNG VẤN CÁN BỘ VÀ NGƢỜI DÂN