- Vị trí không tốt: là yếu tố bất lợi, làm giảm giá trị BĐS
Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.
Ví dụ : Thẩm định BĐS 4mx25m, diện tích sàn xây dựng 250m2. Chưa pháp lý, đất sử dụng năm 1994, không có bất cứ giấy tờ nào theo điều 100, xác định là đất không lấn chiếm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 5,5 triệu đồng/m2. Tuổi đời hiệu quả 6 năm. BĐS thẩm định cần bỏ ra 150 triệu để sửa chữa hệ thống thoát nước trong nhà. Thông tin thị trường về những BĐS có công trình xd tương tự.
BĐS 1: 5mx16m, diện tích sàn xây dựng 200m2, giá bán 2,4 tỷ đồng bao gồm nội thất 200 triệu đồng. Đã có giấy tờ. Giá đất được xác định là 22tr/m2. Tuổi đời hiệu quả 8 năm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 6 triệu đồng/m2
BĐS 2: 3mx20m, diện tích sàn xd 180m2. Chưa có giấy tờ pháp lý, xác định có vi phạm điều 100, là đất lấn chiếm năm 2001. Giá bán 1,8 tỷ đồng. Giá đấtchưa có giấy tờđược xác định 21tr/m2. Tuổi đời hiệu quả 7 năm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 5,8 triệu đồng/m2
BĐS 3: 5mx30m, diện tích sàn xây dựng 400m2.Chưa có giấy tờ pháp lý, xác định có vi phạm điều 100, không là đất lấn chiếm, sử dụng từ năm 1996. Giá bán 4tỷ đồng, giá đất được xác định có giấy tờ 23tr/m2. Tuổi đời hiệu quả 3 năm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 5,6 triệu đồng/m2.
Hạn mức: 80m2, giá UBND: 4 triệu, K=2.5
Ví dụ: Thẩm định BĐS 4mx25m, diện tích sàn xây dựng 250m2. đã có giấy tờ pháp lý. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 5 triệu đồng/m2. Tuổi đời hiệu quả 10 năm. Giá trị đất hợp pháp 18 triệu/m2. BĐS thẩm định cần bỏ ra 200 triệu để sửa chữa hệ thống thoát nước trong nhà.
Thông tin thị trường về những BĐS có công trình xd tương tự. BĐS 1: 5mx16m, diện tích sàn xây dựng 200m2, giá bán 1,8 tỷ
đồng bao gồm nội thất 200 triệu đồng. Chưa có giấy tờ, sử dụng từ năm 1992, vi phạm điều 22. Giá đất đã có giấy tờ được xác định là 17tr/m2. Tuổi đời hiệu quả 8 năm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 4,7 triệu đồng/m2
BĐS 2: 4mx20m, diện tích sàn xd 160m2. Chưa có giấy tờ pháp lý, xác định có vi phạm điều 100, là đất lấn chiếm năm 1997. Giá bán 1,5 tỷ đồng. Giá đất chưa có giấy tờ được xác định 16 tr/m2. Tuổi đời hiệu quả 9 năm. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 4,8 triệu đồng/m2
% HM = ∑KiMi / ∑Ki Trong đó:
Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình.
Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i