- Vị trí không tốt: là yếu tố bất lợi, làm giảm giá trị BĐS
(1) Hao mòn thep PP tuổi đờ
một trung tâm giải trí có giấy tờ pháp lý đầy đủ, tuổi đời hiệu quả của trung tâm là 10 năm. Tuổi đời kinh tế của các công trình trong trung tâm được ước tính là 50 năm. Trung tâm giải trí được thẩm định giá cho mục đích báo cáo tài chính của c.ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn xây dựng là 10.000m2 và diện tích đất là 3.000m2, chi phí xây dựng mới công trình tương tự trung tâm được ước tính là 1.500 USD/m2.
Thông tin thị trường cho biết một lô đất tương tự với đất của trung tâm giải trí đã được bán với mức giá 2.000 USD/m2. Hệ số được phép xây dựng cho đất này bằng với BĐS cần TĐG.
Bước 1: Chọn các BDS trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (BDS ss) Bước 2: Ước tính giá đất của các BDS so sánh Bước 3: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:
Bước 5: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 4 trừ bước 3). Bước 6: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 5: bước 4).
Bước 7: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bước 8: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 6: bước 7).
Bước 9: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh.