Mỗi chủng loại tài sản có một đặc trưng nhất định, từ đó có thể lựa chọn phương pháp thẩm định giá cho phù hợp. Khi dùng một phương pháp, một chỉ tiêu phải hiểu rõ phương pháp ấy có ưu, nhược điểm gì, có phù hợp để sử dụng hay không, việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá phải tuân thủ theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Khi sử dụng phương pháp hợp lý, khoa học kết hợp với kinh nghiệm và các nguồn thông tin đáng tin cậy giúp cán bộ thẩm định phân tích, tính toán, đưa ra kết luận về giá trị tài sản một cách nhanh chóng, chính xác và tin cậy.
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp/thị trường
Cơ sở phương pháp: Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị
thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự mới được giao dịch trên thị trường. Phương pháp này được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp tiến hành phân tích các tài sản tương tự nhau và căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh tăng/giảm mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường: tìm kiếm và thu thập thông tin về những tài sản được giao dịch trong thời gian gần có thể so sánh với tài sản cần thẩm định giá
về các mặt: đặc điểm kinh tế kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn, pháp lý, và các đặc điểm khác, ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định và các tài sản so sánh.
Bước 2: Kiểm tra thông tin: thẩm định viên tiến hành kiểm tra thông tin về tài sản thẩm định bằng việc khảo sát thực tế để xác nhận mức độ chính xác của thông tin.Tiếp theo, so sánh tài sản so sánh với tài sản thẩm định nhằm xem xét mức độ tương đồng để đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp. Trong các tài sản có thể so sánh tìm được ở bước 2, lựa chọn ít nhất 3 tài sản tương đồng nhất với tài sản cần thẩm định.
Bước 4: Phân tích các giá giao dịch, xác định những sự khác nhau (tốt hoặc kém hơn) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản cần thẩm định.
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh.
Điều kiện áp dụng:
- Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,...
- Chất lượng của thông tin cần phải có độ tin cậy cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: thông tin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở
Giá trị ước tính Chi phí tái tạo/chi phí thay
hữu, các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, từ các công ty chuyên doanh máy móc thiết bị... Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường không có sự biến động quá lớn: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt.
- Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm, có hiểu biết về máy móc thiết bị và kiến thức thực tế về thị trường, nắm bắt được tình hình thị trường cũng như các vấn đề khác mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
Ưu điêm:
- Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
Nhược điêm:
- Bắt buộc phải có thông tin, kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên nhiều máy móc thiết bị khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
- Khi so sánh giá bán phải gắn liền với những điều kiện thương mại của hợp đồng mua bán (nơi giao hàng, trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành, thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán, lắp đặt...).
- Tính chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định.
1.3.2.2. Phương pháp chi phí
Cơ sở phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính
hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
Phương pháp này dựa trên việc ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo để tạo ra tài sản tương tự có cùng chức năng với tài sản cần thẩm định.
18
của tài sản
= thế (M bao
gồm lợi nltuật - G,á trị hao mòn
Trong đó:
- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có khả năng lỗi thời, nhưng tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá.
Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm chi phí trực tiếp (vật liệu trực tiếp, nhân công, vận chuyển, thiết kế, bệ máy và chi phí gián tiếp (các khoản chi liên quan trong việc mua, lắp tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và các chi phí gián tiếp khác).
- Giá trị hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng, hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị tài sản mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị tài sản mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy móc thiết bị cần thẩm định.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy móc thiết bị. Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm tất cả các chi phí có thể phát sinh khi tạo ra tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường cần xác định và các giả thiết kèm theo. Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm các chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế) và chi phí gián tiếp (chi phí tư vấn, lắp đặt, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, chi phí tài chính trong quá trình sản xuất, thuế không hoàn lại, chi phí chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản phí, thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.
Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch toán chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên nhiên vật liệu, lao động và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư. Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của ngành sản xuất máy móc, thiết bị cùng loại.
Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá. Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng...
Bước 3: Xác định giá trị hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy móc, thiết bị cần thẩm định.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy móc, thiết bị bằng lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3.
Điều kiện áp dụng:
- Thường được sử dụng để thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
- Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:
+ Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định.
+ Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy móc, thiết bị cần thẩm định giá.
- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá tài sản mới được chế tạo.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Việc ước tính chi phí tái tạo và khấu hao tích lũy khó thực hiện và tùy thuộc người thực hiện; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, am hiểu về nguyên lý hoạt động, đủ hiểu biết về kỹ thuật, cách thức chế tạo, nguyên vật liệu, sản xuất, chế tạo ra máy móc thiết bị đó, các vấn đề liên quan đến tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, tuổi đời còn lại của máy móc thiết bị. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra giá trị thẩm định phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực.
1.3.2.3. Phương pháp thu nhập
Cơ sở phương pháp: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá
dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy thiết bị có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra thu nhập hàng năm, từ đó tìm ra thu nhập thuần hàng năm. Lợi nhuận = Thu nhập - Chi phí
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi (i) thích hợp để tính toán; i có thể là tỷ suất sinh lời trung bình, chi phí sử dụng vốn hay lãi suất trong điều kiện không có rủi ro cộng phụ phí rủi ro.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa: V=A/R
Trong đó:
V: Giá trị hiện tại của các quyền đối với thu nhập tương lai A: Thu nhập của tài sản
R: Tỷ lệ vốn hóa
Đối với máy thiết bị có thời gian sử dụng ngắn (n ≤ 10 năm):
+ Nếu thu nhập thuần hàng năm không bằng nhau:
„.v 1 τ
= +
(1 + ty
Δ (1 + ty
+ Nếu thu nhập thuần hàng năm bằng nhau:
1 Γ — (1 + ι)~n' V=Ax i , τ + (1 + ι)n
Đối với máy thiết bị thời hạn sử dụng tương đối dài (n > 10 năm), thu nhập thuần chia làm 2 giai đoạn sau:
+ Trường hợp 1: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần không đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) tăng đều với tốc độ tăng trưởng đều đặn g%/năm:
V = ∖At I An+1 x 1 -i
Δ (1 + ty i — gX (1 + í)n
t=i
+ Trường hợp 2: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) thu nhập thuần đều, tiệm cận vô cùng:
V = ∖At + An+1 x 1
~ ⅛(1 + i)t i x (1 + i)n
Trường hợp 3: Giai đoạn 1 thì n năm đầu thu nhập thuần không đều. Giai đoạn 2 từ năm n+1 đến năm m thu nhập thuần đều.
v-ĩ At +Δ 11 - (1 + O i'''∙ 'l)∣ 1 +T
(1 + ι)t + x i x (1 + ι)n + (1 + ι)n
Trường hợp 4: Thu nhập thuần các năm đều nhau và máy thiết bị được sử dụng vĩnh viễn: V = A/i
Trong đó:
A: Thu nhập thuần năm t mà máy móc thiết bị mang lại T: Giá trị thanh lý ước tính năm thứ n
i: Tỷ lệ vốn hóa n: số năm sử dụng
Điều kiện áp dụng: Áp dụng đối với đánh giá phương án đầu tư máy móc
thiết bị.
Ưu điêm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà máy móc thiết bị mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điêm:
- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau (ví dụ: tuổi kinh tế 5 năm và 10 năm không thể so sánh được với nhau).
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Nếu không dự tính được thì hiệu quả của dự án trong thực tế có thể không đạt được như tính toán, dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư, không thu hồi được vốn như dự định.
- Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
- Phương pháp này đỏi hỏi phải có đủ trình độ, khả năng thực hiện dự báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động cả về giá cả, doanh thu của dự án tương đối chính xác, qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai.